Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-10.287 • 2010-01-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: In Saint-Paul-lès-Dax sind Sie Eigentümer einer Wohnung, die an eine Familie vermietet ist. Eines Tages teilt Ihnen Ihr Mieter mit, dass er in einem Monat auszieht, und beruft sich dabei auf eine berufliche Versetzung. Sie sind empört: „Aber Sie haben doch selbst um Ihre Versetzung gebeten! Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, nicht einen!“ Dieses Dilemma erleben jedes Jahr hunderte Vermieter und Mieter in den Landes, in Mont-de-Marsan oder anderswo. Die Frage ist einfach: Wer hat recht? Die Antwort gab der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 20. Januar 2010 (Nr. 09-10.287). Und sie ist klar: Der Mieter kann von einer verkürzten Kündigungsfrist von einem Monat profitieren, selbst wenn er die Versetzung selbst veranlasst hat.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X sind Mieter einer Wohnung der SCI PM SIMONIS. Im Jahr 2007 teilen sie ihrem Vermieter mit, dass sie die Wohnung aufgrund einer beruflichen Versetzung verlassen, und kündigen mit einer Frist von einem Monat gemäß Artikel 15 I Absatz 2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (der eine verkürzte Kündigungsfrist bei Versetzung, Arbeitslosigkeit usw. vorsieht). Die SCI widerspricht: Ihrer Ansicht nach haben die Mieter die Versetzung selbst beantragt, nicht der Arbeitgeber angeordnet. Daher sei die dreimonatige Kündigungsfrist anzuwenden, und sie fordert die Zahlung der Miete für den verbleibenden Zeitraum.
Der Fall wird vor dem Amtsgericht und dann vor dem Berufungsgericht verhandelt. Die Tatsacheninstanzen geben den Mietern recht: Der Gesetzestext unterscheidet nicht zwischen freiwilliger und angeordneter Versetzung. Die SCI legt Kassation ein. Doch der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Für ihn „präzisiert Artikel 15 I Absatz 2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 nicht, dass die Versetzung vom Arbeitgeber angeordnet sein muss“. Mit anderen Worten: Es spielt keine Rolle, ob der Arbeitnehmer die Versetzung beantragt hat; sobald eine tatsächliche berufliche Versetzung vorliegt, besteht ein Anspruch auf die verkürzte Kündigungsfrist.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Zum Verständnis muss man Artikel 15 I des Gesetzes vom 6. Juli 1989 lesen, der die Wohnraummietverhältnisse regelt. Sein Absatz 2 sieht vor, dass die Kündigungsfrist (der Zeitraum zwischen der Kündigungserklärung und dem Ende des Mietverhältnisses) in bestimmten Fällen auf einen Monat verkürzt wird: bei Versetzung, Arbeitslosigkeit, neuem Arbeitsverhältnis usw. Der Gesetzestext spricht nicht von „vom Arbeitgeber angeordneter Versetzung“, sondern einfach von „Versetzung“. Der Kassationsgerichtshof wendet daher eine wörtliche Auslegung an: Wo das Gesetz nicht unterscheidet, darf man nicht unterscheiden.
Die SCI argumentierte, der Geist des Gesetzes sei es, den Mieter zu schützen, der gegen seinen Willen umziehen muss. Doch der Kassationsgerichtshof folgte diesem Argument nicht. Er war der Ansicht, der Gesetzgeber habe die berufliche Mobilität fördern wollen, ob erzwungen oder freiwillig. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter versuchten zu beweisen, die Versetzung sei „vorgetäuscht“ oder der Mieter habe seine Meinung geändert. Aber hier war die Versetzung real, und darauf kommt es an.
Diese Argumentation ist keine Überraschung: Sie fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein. Bereits 2005 hatte der Gerichtshof in diesem Sinne entschieden (Cass. civ. III, 8. Juni 2005, Nr. 04-10.095). Das Urteil von 2010 bestätigt nur eine bereits etablierte Lösung. Vorsicht jedoch: Wenn der Mieter eine nicht existierende oder betrügerische Versetzung geltend macht, kann der Vermieter diese anfechten. Im Zweifel wird die Versetzung als real vermutet, wenn sie durch ein Dokument des Arbeitgebers belegt ist.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Mieter: Sie können mit einer Frist von einem Monat kündigen, sobald Sie eine berufliche Versetzung nachweisen, unabhängig davon, ob Sie sie beantragt haben oder nicht. Beispiel: In Mont-de-Marsan arbeiten Sie als Buchhalter und bewerben sich auf eine Stelle in Bordeaux. Sie erhalten die Stelle: Es handelt sich um eine Versetzung innerhalb Ihres Konzerns. Sie können mit einer Frist von einem Monat kündigen. Senden Sie Ihr Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein und fügen Sie eine Bescheinigung Ihres Arbeitgebers bei.
Für den Vermieter: Lehnen Sie eine Kündigungsfrist von einem Monat nicht mit der Begründung ab, die Versetzung sei freiwillig. Sie wären im Unrecht. Wenn Sie die Versetzung für betrügerisch halten, können Sie das Gericht anrufen, aber die Beweislast liegt bei Ihnen. In der Praxis ist es besser, die Kündigung zu akzeptieren und schnell neu zu vermieten, anstatt sich auf ein kostspieliges Verfahren einzulassen.
Für den Erwerber oder Immobilienprofi: Achten Sie bei der Unterzeichnung des Mietvertrags darauf. Wenn Sie Immobilienmakler in Saint-Paul-lès-Dax sind, informieren Sie Ihre vermietenden Kunden über diese Regel. Eine verkürzte Kündigungsfrist kann den Mieterwechsel beschleunigen, aber auch den Leerstand verkürzen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Für den Mieter: Fügen Sie Ihrer Kündigung stets einen Nachweis der Versetzung bei (Arbeitgeberbescheinigung, Arbeitsvertrag usw.). Das vermeidet jede Anfechtung.
- Für den Vermieter: Prüfen Sie die Nachweise, bevor Sie die Kündigung akzeptieren oder ablehnen. Bei Zweifeln fordern Sie zusätzliche Dokumente an.
- Für beide Parteien: Kommunizieren Sie schriftlich und bewahren Sie alle Belege auf. Eine klare Dokumentation ist im Streitfall Gold wert.
- Für den Immobilienprofi: Empfehlen Sie Ihren Kunden, im Mietvertrag eine Klausel zur verkürzten Kündigungsfrist bei Versetzung aufzunehmen, um Missverständnisse zu vermeiden.
