Decisione di riferimento: cc • N° 19-14.388 • 2020-10-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: affittate un appartamento ammobiliato a Biscarrosse da tre anni. Una mattina ricevete una lettera dal liquidatore giudiziale del vostro proprietario (persona incaricata di gestire il fallimento dell'azienda) che vi annuncia che l'alloggio è venduto e che dovete andarvene entro due mesi. Nessun preavviso di tre mesi, nessun motivo preciso. È legale? La risposta della Corte di cassazione è chiara: no. E questa decisione del 7 ottobre 2020 (n° 19-14.388) ricorda che, anche in caso di liquidazione giudiziale, i diritti del locatario di un ammobiliato restano intangibili. Ma cosa cambia esattamente per voi? Analisi.
I fatti: una storia come tante
La signora O... è locataria di un alloggio ammobiliato di proprietà di una società, a Dax (Landes). Nel 2014 stipula un contratto di locazione ammobiliato ad uso abitativo. Qualche anno dopo, la società viene posta in liquidazione giudiziale (procedura concorsuale che pone fine all'attività dell'impresa e ne vende i beni per rimborsare i creditori). Il liquidatore, il cui compito è realizzare l'attivo (vendere i beni), decide di vendere l'alloggio libero da occupazione. A tal fine, cita in giudizio la signora O... per far risolvere il contratto di locazione e ottenere lo sfratto. Non le notifica un congedo per vendita (atto con cui il locatore comunica al conduttore l'intenzione di vendere e gli concede un termine di preavviso). La corte d'appello di Pau dà ragione al liquidatore: pronuncia la risoluzione del contratto (fine del rapporto) e ordina lo sfratto. La signora O... ricorre in cassazione. Sostiene che il liquidatore avrebbe dovuto rispettare l'articolo 25-8 della legge del 6 luglio 1989 (norma che impone un congedo di tre mesi per vendere un ammobiliato). La Corte di cassazione le dà ragione: la sentenza d'appello è cassata (annullata).
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La questione sottoposta alla Corte di cassazione era la seguente: il liquidatore giudiziale è tenuto a rispettare le norme del diritto delle locazioni abitative ammobiliate, in particolare l'articolo 25-8 della legge del 6 luglio 1989, quando intende vendere l'alloggio? Tale articolo dispone che, per vendere un alloggio ammobiliato, il locatore deve dare congedo al conduttore con un preavviso di tre mesi, e tale congedo deve essere motivato dalla vendita, a pena di nullità (sotto pena di invalidità). Il liquidatore, invece, si basava sull'articolo L. 641-11-1, IV, del codice di commercio (norma che consente al liquidatore di cedere liberamente i beni del debitore senza dover rispettare alcune clausole del contratto di locazione). Ma la Corte di cassazione afferma: questa norma non esclude l'applicazione dell'articolo 25-8. In altre parole, anche in liquidazione, il liquidatore deve notificare un congedo regolare. Attenzione però: la Corte non dice che il liquidatore non può vendere, ma che deve rispettare la procedura. Ciò che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una tutela rafforzata del conduttore in ammobiliato, considerato più vulnerabile perché beneficia di un preavviso ridotto (un mese in locazione vuota, tre mesi in ammobiliato). In sostanza, la Corte fa prevalere il diritto all'abitazione sugli imperativi della liquidazione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete inquilini di un ammobiliato: siete tutelati. Anche se il vostro proprietario fallisce, il liquidatore non può sfrattarvi senza rispettare il preavviso di tre mesi e un congedo motivato. Esempio: a Dax, se affittate un monolocale ammobiliato e la società locatrice viene liquidata, il liquidatore deve darvi congedo almeno tre mesi prima della vendita. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui inquilini sono stati sfrattati in due mesi: questa decisione li avrebbe protetti.
Se siete proprietari locatori (o liquidatori): dovete imperativamente notificare un congedo conforme, a pena di nullità. Il liquidatore non può limitarsi a una semplice richiesta di risoluzione giudiziale. Deve rispettare le forme. A Biscarrosse, un liquidatore che vendesse un ammobiliato senza congedo rischierebbe di vedere annullata la vendita o di dover risarcire l'inquilino.
Se siete acquirenti di un ammobiliato in liquidazione: verificate che il congedo sia stato regolarmente notificato. Altrimenti, potreste acquistare un alloggio occupato e non poter entrare in possesso.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Per il liquidatore: non appena prevedete di vendere un ammobiliato, notificate un congedo per vendita tramite atto di ufficiale giudiziario o lettera raccomandata con avviso di ricevimento, rispettando il preavviso di tre mesi e motivando con la vendita. Non tentate di aggirare l'articolo 25-8.
- Per l'inquilino: se ricevete una richiesta di partenza senza congedo formale, non andatevene. Consultate un avvocato specializzato per far constatare la nullità del congedo e rimanere nell'alloggio.
- Per l'acquirente: esigete dal venditore (o dal liquidatore) copia del congedo notificato all'inquilino. Verificate le date. Se il congedo è irregolare, potete rifiutarvi di firmare l'atto o negoziare una riduzione di prezzo.
- Per il proprietario in difficoltà: se siete in procinto di essere posti in liquidazione, anticipate la procedura di congedo per vendita prima della nomina del liquidatore, per evitare complicazioni. Ma attenzione: il congedo deve essere valido e rispettare i termini.
