Decisione di riferimento: cc • N° 19-10.685 • 2020-10-07 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un appartamento a Mimizan e, sfortunatamente, la tua società è stata posta in liquidazione giudiziale (procedura concorsuale che chiude l'attività dell'impresa). Il liquidatore (persona incaricata di realizzare gli attivi dell'impresa) ti annuncia che vuole vendere l'alloggio che affitti a un inquilino. Può farlo senza rispettare le regole abituali della disdetta per vendita (preavviso di 6 mesi, prezzo indicato, offerta di vendita all'inquilino)? È la questione a cui la Corte di Cassazione ha risposto il 7 ottobre 2020 (ricorso n. 19-10.685).
Questa decisione, che riguarda una controversia nelle Landes, interessa direttamente i proprietari locatori e gli inquilini di Mimizan, Tarnos e di tutta la Francia. In sintesi, la Corte ha stabilito che il liquidatore, anche in caso di liquidazione giudiziale, deve rispettare l'articolo 15 della legge del 6 luglio 1989 (che disciplina i contratti di locazione abitativa): deve notificare una disdetta per vendita con un preavviso di 6 mesi, indicare il prezzo e le condizioni di vendita, e la disdetta vale come offerta di vendita a favore dell'inquilino. In altre parole, la liquidazione giudiziale non consente di eludere i diritti dell'inquilino. Ma cosa cambia esattamente? Approfondiamo i fatti.
Questa vicenda è un'illustrazione perfetta delle tensioni che possono nascere tra il diritto delle procedure concorsuali (che mira a pagare i creditori il più rapidamente possibile) e il diritto all'abitazione (che protegge l'inquilino). Come reagire se ti trovi in questa situazione? Continua a leggere.
I fatti: una storia come tante
Immagina: a Tarnos, una società denominata «Alexandre» (che chiameremo società A) è proprietaria di un appartamento che dà in locazione (affitto) a una famiglia, i coniugi K. (Sig. e Sig.ra K.). La società A è in liquidazione giudiziale. Il liquidatore, nominato dal tribunale commerciale, decide di vendere l'appartamento libero da occupazione (cioè senza inquilino) per ottenere il miglior prezzo. Per farlo, deve prima risolvere il contratto di locazione (porre fine al contratto di affitto). Il liquidatore agisce in giudizio (davanti al giudice delle locazioni) per far constatare la risoluzione del contratto, senza aver preventivamente notificato una disdetta per vendita all'inquilino.
I coniugi K. contestano: ritengono che il liquidatore debba rispettare la legge del 6 luglio 1989, che impone un preavviso di 6 mesi e un'offerta di vendita prioritaria all'inquilino. Il liquidatore, invece, invoca l'articolo L. 641-11-1, IV del Codice di commercio (che disciplina la liquidazione giudiziale): secondo lui, questa norma consente al liquidatore di cedere (vendere) liberamente i beni, senza essere vincolato dalle regole del diritto delle locazioni. Il tribunale di primo grado (il giudice delle controversie di protezione) dà ragione al liquidatore e pronuncia la risoluzione del contratto. I coniugi K. propongono appello (chiedono a una corte d'appello di riesaminare il caso). La corte d'appello di Pau (che copre le Landes) conferma la decisione. I coniugi K. ricorrono quindi in cassazione (adiscono la Corte di Cassazione, la più alta giurisdizione giudiziaria francese).
La Corte di Cassazione cassa (annulla) la sentenza della corte d'appello. Ritiene che il liquidatore, in quanto locatore, debba rispettare l'articolo 15 della legge del 6 luglio 1989. Questa norma è di ordine pubblico (imperativa, non derogabile). Il liquidatore avrebbe dovuto notificare una disdetta per vendita, con preavviso di 6 mesi, indicante il prezzo e le condizioni di vendita, e tale disdetta vale come offerta di vendita a favore dell'inquilino. L'articolo L. 641-11-1, IV del Codice di commercio non esclude l'applicazione di queste disposizioni. In sintesi, la liquidazione giudiziale non consente di ignorare i diritti dell'inquilino.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su due testi: l'articolo 15, I e II della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989 (la legge sulle locazioni abitative) e l'articolo L. 641-11-1, IV del Codice di commercio (relativo alla liquidazione giudiziale). Il primo testo dispone che per risolvere un contratto di locazione abitativa al fine di vendere l'alloggio, il locatore deve rispettare un preavviso di 6 mesi e notificare una disdetta che deve indicare il prezzo e le condizioni di vendita. Tale disdetta vale come offerta di vendita a favore dell'inquilino: l'inquilino ha un diritto di prelazione (priorità di acquisto) durante i primi due mesi del preavviso. Il secondo testo prevede che il liquidatore può cedere liberamente i beni dell'impresa in liquidazione, senza formalità particolari.
I giudici della Corte di Cassazione hanno interpretato questi due testi in modo da conciliarli. Hanno ritenuto che il secondo testo non esclude l'applicazione del primo. In altre parole, il liquidatore può ben vendere il bene, ma deve farlo nel rispetto delle regole protettive dell'inquilino. Questo ragionamento è logico: il diritto all'abitazione è un diritto fondamentale, e la legge del 6 luglio 1989 è di ordine pubblico. Anche in caso di liquidazione giudiziale, l'inquilino conserva i suoi diritti.
Questa decisione conferma un orientamento giurisprudenziale (linea dei giudici) già avviato: i tribunali proteggono l'inquilino anche di fronte alle procedure concorsuali.
