参考判决： cc • N° 08-11.615 • 2009-02-18 • 查看判决 →
想象一下：您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一栋带花园房屋的承租人。您的出租人发出出售解约通知，但出售要约仅涉及房屋，不包括花园。您该怎么办？如果出租人意识到自己的错误，他能反悔吗？
这个看似技术性的问题，对朗德省（Landes）每年签订的数千份住宅租赁合同有着非常实际的影响。法国最高法院（Cour de cassation）在2009年2月18日的一项判决中回答了这个问题，该判决限制了针对部分出售解约通知提出异议的可能性。
但它究竟做出了什么决定？尤其是，如果您是出租人或承租人，如何保护自己？解读如下。
事实：一个每天都会发生的故事
达克斯（Dax）的出租人M. X向其承租人Mme Y发出出售解约通知。出售要约描述了一套带花园的公寓。问题在于：该地块实际上被分为两个地块，出售的地块不包括花园。希望继续居住的承租人向蒙德马桑初审法院（tribunal d'instance de Mont-de-Marsan）对该通知的有效性提出异议。她胜诉了：由于出售要约不涉及全部租赁场所，该通知被撤销。
出租人提出上诉，但波城上诉法院（cour d'appel de Pau）维持原判。于是他向最高法院提起上诉，并提出一个意想不到的理由：根据他的说法，部分出售解约通知的无效只能由承租人主张，法官不能依职权提出。由于承租人并未提出这一理由，因此该通知应视为有效。
注意：这不是他在初审法官面前提出的论点。但最高法院审查了法律问题：谁可以主张仅涉及部分场所的出售解约通知无效？
法院的推理——剖析
最高法院撤销了上诉法院的判决。它认为，因出售要约仅涉及部分租赁场所而导致的出售解约通知无效是相对无效（nullité relative），只能由承租人提出。在本案中，承租人并未在初审法官面前提出这一理由；因此，法官不能依职权援引这一瑕疵。
简而言之，最高法院区分了两种无效：绝对无效（nullité absolue）（可由任何利害关系人甚至法官提出）和相对无效（仅保留给被违反规则所保护的人）。在此，出售全部租赁场所的义务是保护承租人的规则：只有他才能援引该规则。
但注意：这并不意味着部分解约通知有效。如果承租人提出异议，该通知将被撤销。但若承租人不提出异议，出租人不能反过来利用自己的通知来撤销出售。
鲜为人知的是，这一判决符合一贯的判例：对承租人的保护属于公共秩序，但其行使由承租人自行决定。换句话说，承租人是其权利的唯一主宰。
在我的实践中，我遇到过一些案件，出租人在发出不带花园的房屋出售通知后，试图以自身错误为由撤销出售。法官的回答始终如一：您不能利用自己的不当行为（faute）。
这对您意味着什么——具体而言
对于承租人：您是唯一可以对部分出售解约通知提出异议的人。如果您收到的出售要约与租赁场所不符（例如，房屋不带车库或花园），您应尽快采取行动。对解约通知提出异议的期限为通知送达后两个月。逾期，您可能丧失异议权。
对于出租人：您不能利用自己的错误。如果您就分割后的财产发出出售通知，不能指望法官应您的请求撤销该通知。反之，如果承租人不提出异议，出售可以进行，但注意：买受人随后可能以交付不符合约定（défaut de délivrance conforme）为由向您追责（《法国民法典》第1604条）。
数字示例：在蒙德马桑，一栋带花园的联排别墅售价约25万欧元。如果通知仅涉及房屋（不含花园），买受人可能要求降价10%至20%，即减少2.5万至5万欧元。因此，最好认真起草解约通知。
避免此类纠纷的四条建议
- 发出通知前，准确查明租赁场所的范围。如果财产有分割（房屋+花园、公寓+地下室），确保出售要约涵盖全部。可以请测量师帮助划分地块。
- 认真起草通知。列明所有租赁要素（面积、房间、附属设施）。避免使用“住房”等模糊表述。
- 如果您是承租人并收到部分通知，迅速行动。在两个月的期限内咨询律师。您可以通过挂号信提出异议，然后向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
- 如有疑问，请专业人士介入。30分钟的初步咨询（45欧元）可避免数月的诉讼和数千欧元的损失。
深入研究：相关判例与演变
这一判决符合一贯的判例。早在2004年（Civ. 3e, 2004年3月17日，n° 02-18.544），最高法院就曾判定，因未标明价格而导致的出售解约通知无效只能由承租人主张。最近，最高法院将此原则扩展到其他形式瑕疵（Civ. 3e, 2017年7月6日，n° 16-19.575）。
趋势明确：法官希望承租人在维护自身权利方面承担责任。但他们不允许出租人利用自身过错撤销通知。这是“Nemo auditur propriam turpitudinem allegans”（无人可依自身不当行为获利）原则的适用。
未来，最高法院很可能继续沿此方向发展。因此，出租人在起草解约通知时必须特别谨慎。
您必须牢记的要点
实用问答：
- 我可以对仅涉及一半住所的出售通知提出异议吗？可以，如果您是承租人。这甚至是您唯一的救济途径。
- 出租人可以撤销其自身的部分通知吗？不能，他不能利用自己的错误。
- 如果收到部分通知该怎么办？在两个月的期限内咨询律师以提出异议。
- 出租人面临什么风险？如果承租人不提出异议，出售可以进行，但买受人可能以交付不符合约定为由要求降价。
- 我必须出售全部租赁场所吗？是的，除非承租人通过租赁合同的附录同意部分出售。
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