Décision de référence : cc • N° 11-10.389 • 2012-01-18 • Consulter la décision →
Lorsqu'un locataire reçoit un congé pour vendre son logement, il peut demander une prorogation de son bail. Mais cette demande signifie-t-elle qu'il accepte le congé et renonce à le contester ?
Cette question, des centaines de locataires et de propriétaires se la posent chaque année. Car, dans le feu de l'action, un acte anodin peut-il valoir renonciation à un droit fondamental ? La réponse est non, et la Cour de cassation vient de le confirmer avec force dans un arrêt du 18 janvier 2012 (n° 11-10.389).
Dans cette décision, la Haute juridiction a jugé que le seul fait, pour des locataires, d'avoir sollicité la prorogation de leur bail en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne pouvait pas les empêcher de contester la validité du congé et de l'offre de vente. En d'autres termes, la renonciation à un droit ne se présume jamais. Un principe simple, mais aux conséquences considérables pour les baux d'habitation.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme D., locataires d'un appartement à Cluses (Haute-Savoie), ont reçu le 18 octobre 2007 un congé pour vendre avec effet au 30 avril 2008, délivré par leur bailleur, la société X. Cette société avait acquis l'immeuble quelques années plus tôt et procédait à la vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, opération soumise à des règles spécifiques issues de la loi du 31 décembre 1975 (article 10).
Les locataires, ne souhaitant pas acquérir immédiatement, ont demandé la prorogation du bail à compter de la date prévue pour son terme, comme le permet l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur a accepté et le bail a été prorogé. Mais quelques mois plus tard, les locataires ont réalisé que le congé et l'offre de vente étaient entachés de nullité : le bailleur n'avait pas respecté les formalités de la loi de 1975, notamment l'obligation de proposer la vente aux locataires dans un certain ordre et dans des conditions particulières.
Ils ont donc assigné la société X en justice pour faire constater la nullité de l'offre de vente et du congé. Le bailleur a alors opposé un argument de taille : en demandant la prorogation, les locataires avaient renoncé à tout droit de contester. La cour d'appel de Chambéry a donné raison aux locataires, et la société s'est pourvue en cassation.
Le 18 janvier 2012, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant que la demande de prorogation n'emportait pas renonciation tacite au droit d'agir en nullité.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du litige portait sur l'interprétation de l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'homme, qui garantit le droit à un procès équitable, et sur le principe général selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas (adage : nul ne peut renoncer à un droit sans une manifestation de volonté claire et non équivoque).
La société X soutenait que, en sollicitant la prorogation du bail, les locataires avaient accepté le congé et l'offre de vente, et donc renoncé à les contester. Mais la Cour de cassation a balayé cet argument : la simple demande de prorogation, prévue par la loi, ne saurait valoir acceptation des conditions de la vente ou renonciation à invoquer la nullité. En effet, la prorogation permet au locataire de rester dans les lieux temporairement, sans préjudice de ses droits ultérieurs.
Les juges ont rappelé que la renonciation doit être certaine, claire et non équivoque. Or, demander un délai supplémentaire pour quitter les lieux n'est pas incompatible avec la volonté de contester la régularité de la procédure. Bien au contraire, cela peut même être une mesure de prudence pour ne pas se retrouver sans logement pendant le procès.
La décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui protège les droits des locataires face aux bailleurs. Elle confirme que les formalités protectrices (comme l'obligation d'offre de vente dans les ventes par lots) ne peuvent être contournées par des manœuvres ou des interprétations extensives de la renonciation.
En l'espèce, la cour d'appel avait souverainement apprécié que les locataires n'avaient pas manifesté une volonté claire de renoncer. La Cour de cassation a donc validé son raisonnement, sans méconnaître l'article 6-1.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les locataires : Si vous recevez un congé pour vendre et que vous demandez une prorogation de bail, vous ne perdez pas votre droit de contester la validité du congé ou de l'offre de vente. Ainsi, un locataire peut demander un délai supplémentaire sans renoncer à attaquer ensuite le congé s'il découvre une irrégularité, comme le non-respect des règles applicables aux ventes par lots de plus de dix logements. Attention toutefois : si vous acceptez expressément l'offre de vente ou signez un compromis, là, vous renoncez à contester.
Pour les propriétaires bailleurs : Cette décision vous impose une vigilance accrue. Vous ne pouvez pas vous reposer sur une demande de prorogation pour considérer que le locataire a accepté le congé. Si vous vendez par lots de plus de dix logements, les formalités de la loi de 1975 sont impératives : respect de l'ordre des offres, délais, contenu du congé… À défaut, le locataire peut obtenir la nullité, même après avoir demandé une prorogation. Un propriétaire qui ne respecte pas ces formalités risque de voir son congé annulé, même si le locataire a demandé une prorogation.
Pour les acquéreurs : Si vous achetez un bien loué, vérifiez que le congé délivré au locataire est régulier et que le bailleur a respecté toutes les obligations légales. Une nullité ultérieure pourrait remettre en cause votre acquisition.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conservez tous les documents : Gardez précieusement le congé, l'offre de vente, votre demande de prorogation et les réponses du bailleur. En cas de contestation, ces pièces sont essentielles.
- Ne signez rien sans conseil : Si vous êtes locataire, ne signez pas un avenant au bail ou un accord de prorogation sans avoir consulté un avocat. Une signature hâtive pourrait être interprétée comme une renonciation.
- Vérifiez les formalités légales : Pour les propriétaires, avant de délivrer un congé pour vendre dans un immeuble de plus de dix lots, faites un audit des obligations de la loi de 1975. Un avocat spécialisé peut vous éviter une nullité coûteuse.
- Agissez vite : Les délais pour contester un congé sont courts (souvent deux mois). Dès réception, consultez un professionnel pour évaluer la régularité de l'offre.
