Vente par lots de plus de 10 logements : le défaut de formalités annule les congés (Cass. 3e civ., 24 juin 2009)

Vous êtes propriétaire d'un immeuble à Voiron ou Saint-Martin-d'Hères, et vous envisagez de vendre les appartements un par un. Vous pensez pouvoir délivrer des congés à vos locataires sans formalités particulières, puisque la décision de vendre a été prise avant l'entrée en vigueur d'un nouvel accord collectif ? Détrompez-vous. La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 juin 2009, a rappelé que les formalités d'ordre public prévues par l'accord collectif du 9 juin 1998 (rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999) s'imposent même aux opérations en cours. En clair, un propriétaire qui ne respecte pas ces formalités avant de donner congé à ses locataires voit ses congés annulés, peu importe que sa décision de vendre soit antérieure. Une leçon à méditer pour tout bailleur.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

La Ville de Paris, propriétaire d'un appartement situé rue des Nonnains d'Hyères, donne à bail un logement à Mme X. En 2005, elle décide de vendre par lots l'intégralité de l'immeuble, qui comporte plus de dix logements. Dans le cadre de cette opération, elle délivre un congé pour vendre à sa locataire. Mais celle-ci conteste la validité du congé, estimant que la Ville n'a pas respecté les formalités prévues par l'accord collectif du 9 juin 1998. Cet accord, rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999, impose notamment une information préalable des locataires et un délai de réflexion. La locataire saisit le tribunal d'instance de Paris, qui lui donne raison. La Ville interjette appel. La cour d'appel de Paris confirme la nullité du congé, au motif que la bailleresse n'a pas observé les formalités prévues par l'accord collectif, alors même que la décision de vendre était antérieure à l'entrée en vigueur de l'accord. La Ville se pourvoit en cassation. Elle soutient que l'accord collectif n'est pas applicable aux opérations en cours, et que le décret du 22 juillet 1999 n'a pas d'effet rétroactif. Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi : l'accord collectif est d'ordre public, et les formalités doivent être accomplies avant la délivrance de chaque congé, quelle que soit la date de la décision de vendre. Une défaite cuisante pour la Ville de Paris.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut d'abord saisir le mécanisme de l'accord collectif. L'accord du 9 juin 1998, étendu par décret du 22 juillet 1999, a été conclu entre des organisations de bailleurs et de locataires. Il prévoit, pour les ventes par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, des formalités protectrices pour les locataires : information écrite, délai de préavis allongé, droit de préemption, etc. Ces formalités sont dites d'ordre public, ce qui signifie qu'elles s'imposent à tous, même si le bailleur n'est pas signataire de l'accord. La question était de savoir si ces formalités s'appliquent aux opérations de vente déjà engagées lors de l'entrée en vigueur du décret. La Cour de cassation répond par l'affirmative. Son raisonnement est le suivant : le décret rendant l'accord obligatoire ne prévoit pas de disposition transitoire, mais les formalités sont attachées à la délivrance du congé, non à la décision de vendre. Or, les congés ont été délivrés après l'entrée en vigueur du décret. Dès lors, ils doivent respecter les formalités. Peu importe que la décision de vendre soit antérieure : ce qui compte, c'est la date du congé. La Cour s'appuie sur l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 (qui régit les rapports locatifs) et sur le principe de l'application immédiate des lois d'ordre public. Elle écarte l'argument de la Ville, qui invoquait l'absence de rétroactivité : il ne s'agit pas de rendre le décret rétroactif, mais d'appliquer la loi en vigueur au moment du congé. Un raisonnement imparable.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur d'un immeuble de plus de dix logements, et que vous envisagez une vente par lots, cette décision vous concerne directement. Vous devez respecter scrupuleusement les formalités de l'accord collectif, même si vous avez pris la décision de vendre avant le 22 juillet 1999 (date du décret). Concrètement, cela signifie : informer vos locataires par écrit de votre intention de vendre (avec mention du prix et des conditions), respecter un délai de préavis d'au moins six mois pour les congés, et offrir un droit de préemption. Si vous ne le faites pas, le congé est nul et le locataire peut rester dans les lieux. Imaginons un propriétaire à Saint-Martin-d'Hères qui possède un immeuble de 15 logements. Il décide en 1998 de vendre les lots, mais ne délivre les congés qu'en 2000. S'il n'a pas respecté les formalités, ses congés sont frappés de nullité. Il devra recommencer la procédure, perdant du temps et de l'argent. Pour les locataires, c'est une protection supplémentaire : ils bénéficient d'un délai pour se loger et d'une priorité d'achat. Pour les acquéreurs, c'est une garantie que la vente est régulière. En pratique, si vous êtes dans cette situation, vérifiez que vos congés mentionnent les formalités et respectent les délais.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Renseignez-vous sur l'accord collectif applicable : Avant toute vente par lots de plus de dix logements, consultez l'accord collectif du 9 juin 1998 (ou ses éventuels avenants). Il est disponible sur le site du ministère du Logement. Vérifiez s'il est rendu obligatoire par décret dans votre secteur.
• Respectez un délai de six mois entre l'information et le congé : L'accord impose un préavis d'au moins six mois pour les congés pour vendre. Ne délivrez pas le congé trop tôt. Comptez à partir de la date d'envoi de l'information écrite.
• Informez vos locataires par écrit et avec précision : L'information doit mentionner le prix de vente, les conditions, et le droit de préemption du locataire. Faites-le par lettre recommandée avec accusé de réception, et conservez une copie.
• Faites appel à un avocat spécialisé avant d'engager la procédure : Un avocat en droit immobilier (comme Maître Zakine) pourra vérifier que vous respectez toutes les formalités. Cela vous évitera un litige coûteux. Une consultation de 30 minutes peut vous sauver des mois de procédure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle protectrice des locataires. Déjà, dans un arrêt du 6 mai 2009 (n° 08-14.731, rendu le même jour), la Cour de cassation avait jugé que les formalités de l'accord collectif s'appliquent aux opérations en cours. Elle confirme ici sa position. Un arrêt antérieur de la cour d'appel de Paris (18 janvier 2008) avait également annulé des congés pour défaut de formalités, mais en se fondant sur la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation va plus loin en imposant l'accord collectif. Depuis, les tribunaux appliquent strictement cette règle. Par exemple, la cour d'appel de Lyon (10 septembre 2012) a annulé des congés délivrés sans information préalable, même si la vente était en cours depuis 1998. La tendance est claire : les juges sont très exigeants sur le respect des formalités. À l'avenir, il est probable que de nouvelles décisions renforcent encore la protection des locataires, notamment en matière de délais.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ

Q : Les formalités de l'accord collectif s'appliquent-elles à moi si j'ai pris la décision de vendre avant 1999 ?
R : Oui, si vous délivrez des congés après le 22 juillet 1999. La date du congé est déterminante, pas celle de la décision.

Q : Que risque-t-on si on ne respecte pas ces formalités ?
R : Le congé est nul. Le locataire peut rester dans les lieux et vous ne pouvez pas le forcer à partir. Vous devrez recommencer toute la procédure.

Q : Quelles sont les formalités exactes ?
R : Information écrite du locataire (prix, conditions, droit de préemption), délai de préavis d'au moins six mois, et offre de vente prioritaire. L'accord prévoit aussi des modalités précises de notification.

Q : Puis-je vendre mon immeuble en un seul lot pour éviter ces formalités ?
R : Oui, si vous vendez l'immeuble entier (et non par lots), l'accord collectif ne s'applique pas. Mais vérifiez les règles de la copropriété si l'immeuble est déjà divisé.

Q : Que faire si j'ai déjà délivré des congés sans respecter les formalités ?
R : Consultez un avocat immédiatement. Vous pourrez peut-être régulariser en délivrant de nouveaux congés conformes, mais le délai peut être perdu. Dans certains cas, une transaction avec le locataire est possible.

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