Decisione di riferimento: cc • N° 10-27.889 • 2012-02-29 • Consulta la decisione →
Immaginate: acquistate una bella casa con piscina a Bandol, a due passi dall'acqua. Qualche mese dopo, il sindaco vi annuncia che il venditore aveva costruito senza permesso ed è stato condannato a demolire tutto. Dovete andarvene, senza indennizzo. Ingiusto? Eppure è quanto la Corte di cassazione ha confermato il 29 febbraio 2012 (n. 10-27.889).
La domanda che ogni acquirente si pone: "Sono protetto se acquisto in buona fede un bene irregolare?" La risposta è no, quando l'irregolarità è già stata accertata da un giudice penale. La decisione che analizzeremo riguarda un proprietario a Saint-Saturnin-de-Lucian (Hérault) ma i suoi insegnamenti valgono per tutta la costa varoise, da La Seyne-sur-Mer a Tolone.
In breve, il diritto dell'urbanistica prevale sul diritto di proprietà quando una costruzione è illegale. E l'acquirente, anche innocente, eredita gli obblighi di ripristino. Spiegazioni.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il sig. X, proprietario di un terreno agricolo a Saint-Saturnin-de-Lucian, decide di costruire una casa di abitazione senza permesso di costruire. Il comune lo cita in giudizio penale. Nel 2007, il tribunale correzionale lo condanna a una multa e ordina, sulla base dell'articolo L. 480-9 del codice dell'urbanistica, il ripristino dei luoghi allo stato agricolo, sotto astreinte. Il sig. X vende quindi il bene a una coppia, i sigg. Y, acquirenti in buona fede.
Il comune, constatando che i luoghi non sono stati ripristinati, chiede l'espulsione degli occupanti per poter eseguire i lavori. Gli acquirenti resistono: non sono stati condannati, sono terzi, e l'articolo L. 480-9 richiederebbe che siano previsti lavori a loro carico.
La corte d'appello di Montpellier dà loro ragione: rifiuta l'espulsione motivando che la sentenza penale non impone lavori agli acquirenti e che l'articolo L. 480-9 subordina l'espulsione alla realizzazione di lavori necessari. Ma il comune ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Il suo ragionamento si basa su due punti.
In primo luogo, l'avente causa a titolo particolare del beneficiario dei lavori (cioè l'acquirente) non è un "terzo" ai sensi dell'articolo L. 480-9 del codice dell'urbanistica. Questo articolo permette al giudice penale di ordinare il ripristino dei luoghi e, se necessario, l'espulsione di qualsiasi persona che occupi il bene. Ora, la nozione di "terzo" si riferisce agli occupanti senza legame con il condannato (inquilino, occupante abusivo), non a coloro che hanno acquistato il bene dopo la condanna. Acquistando, i sigg. Y sono succeduti nei diritti del venditore, compresi i suoi obblighi di eseguire la decisione giudiziaria. In altre parole, sono diventati debitori dell'obbligo di ripristino.
In secondo luogo, le pene complementari previste dall'articolo L. 480-9 sono misure a carattere reale: si applicano al bene stesso, indipendentemente dalla persona che lo occupa. Come dice la Corte: "le pene complementari sono misure a carattere reale destinate a far cessare una situazione illecita". Così, l'espulsione può essere ordinata anche senza lavori a carico dell'occupante, poiché mira a permettere al comune di eseguire da sé i lavori di ripristino.
Quello che pochi sanno è che questa sentenza conferma una giurisprudenza costante dagli anni '90: l'acquirente non può rifugiarsi nella sua buona fede per sfuggire alla demolizione. La Corte di cassazione ha già stabilito che "la buona fede dell'acquirente non osta all'esecuzione della decisione di ripristino" (Crim., 14 nov. 2001, n. 00-86.450).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari che desiderano vendere un bene irregolare: sappiate che la condanna penale vi segue, ma soprattutto segue il bene. Se vendete prima dell'esecuzione dei lavori, l'acquirente dovrà realizzarli o subire l'espulsione. In pratica, ciò rende il bene invendibile a meno di demolire preventivamente.
Per gli acquirenti: prima di acquistare, verificate sempre la conformità del permesso di costruire. Chiedete al venditore un'attestazione di non procedibilità o consultate il registro dei permessi. Se il bene è stato oggetto di una condanna, rischiate di dover demolire tutto a vostre spese, senza rivalsa sul venditore se è insolvente. Esempio a La Seyne-sur-Mer: un acquirente ha acquistato una villa con vista mare, ma il permesso non corrispondeva. Il venditore era stato condannato 3 anni prima. L'acquirente ha dovuto pagare 80.000 € di demolizione e perdere la casa.
Per i comuni: questa sentenza vi dà uno strumento potente. Potete chiedere l'espulsione degli occupanti senza dover dimostrare che lavori sono a loro carico. Basta che la sentenza penale abbia ordinato il ripristino e che questo non sia stato eseguito. La richiesta di espulsione deve essere presentata al tribunale di grande istanza (divenuto tribunale giudiziario) come previsto dall'articolo L. 480-9.
Per gli inquilini: siete considerati "terzi" e potete essere espulsi solo se dei lavori sono necessari e non eseguiti. Ma attenzione: se il proprietario è stato condannato, il comune può chiedere l'espulsione anche contro di voi, senza preavviso. In pratica, siete esposti se il bene è irregolare.
