Entscheidungsreferenz: cc • N° 13-23.070 • 2014-11-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben einen Kaufvorvertrag für ein Haus in Claye-Souilly, im Bezirk Meaux, unterzeichnet. Die Baustelle schreitet voran, aber die Arbeiten wirken seltsam. Eines Tages erfahren Sie, dass die Baugenehmigung wegen Rechtswidrigkeit entzogen wurde und der Bauträger trotz einer Baueinstellungsverfügung weitermacht. Schlimmer noch: Er befindet sich seit Monaten in Zahlungseinstellung (d.h. er kann seine Schulden nicht mehr bezahlen), ohne dies angezeigt zu haben. Was können Sie tun? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 4. November 2014 beantwortet diese entscheidende Frage für jeden Erwerber, Eigentümer oder Mieter, der mit einem säumigen Bauträger konfrontiert ist.
Kurz gesagt, das oberste Gericht hat entschieden, dass die Unterlassung der Anzeige der Zahlungseinstellung innerhalb von 45 Tagen, verbunden mit der Fortsetzung illegaler Bauarbeiten, einen Geschäftsführungsfehler im Sinne von Artikel L. 651-2 des Handelsgesetzbuchs darstellt. Dieser Fehler kann zur persönlichen Verurteilung des Geschäftsführers zur Deckung der Unterbilanz (des den Gläubigern hinterlassenen Defizits) führen. Für Nichtjuristen bedeutet dies, dass betrügerische Bauträger sich nicht hinter ihrer insolventen Gesellschaft verstecken können, um ihrer Verantwortung zu entgehen.
Aber was ändert das genau? Lassen Sie uns diese Entscheidung Schritt für Schritt analysieren, mit konkreten Beispielen aus dem Bezirk Meaux, damit Sie wissen, wie Sie reagieren können, wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Y..., ein Immobilienentwickler, hatte den Bau mehrerer Gebäude in Claye-Souilly und Umgebung begonnen. Aber seine Baugenehmigung war von der Gemeinde wegen Nichtkonformität entzogen worden. Trotz einer Baueinstellungsverfügung setzte Herr Y... die Bauarbeiten fort und verkaufte Einheiten an ahnungslose Erwerber. Die Bauten waren somit illegal – das Wort zieht sich wie ein Leitmotiv durch die Entscheidung.
Parallel dazu befand sich die Gesellschaft von Herrn Y... seit 2003-2004 in Zahlungseinstellung, aber er zeigte diesen Zustand nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von 45 Tagen beim Handelsgericht an. Ergebnis: Das Vermögen der Gesellschaft reichte nicht aus, um die Gläubiger zu befriedigen – insbesondere die Erwerber, die Anzahlungen geleistet hatten. Die Wertminderung der illegalen Bauten verschärfte den Schaden.
Der Insolvenzverwalter (der mit der Abwicklung der Insolvenz beauftragte Fachmann) verfolgte daraufhin Herrn Y... wegen Geschäftsführungsfehlers. Das Handelsgericht Meaux verurteilte Herrn Y... zur Deckung der Unterbilanz. Das Berufungsgericht hob dieses Urteil jedoch auf und stellte fest, dass der Zusammenhang zwischen der Unterlassung der Anzeige und der Verschlechterung der Unterbilanz nicht nachgewiesen sei. Der Kassationshof hob dieses Urteil auf und stellte klar, dass die Unterlassung der Anzeige der Zahlungseinstellung ein Geschäftsführungsfehler ist und die Tatsacheninstanzen die Konsequenzen daraus ziehen müssen.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Die rechtliche Grundlage ist Artikel L. 651-2 des Handelsgesetzbuchs, der es erlaubt, einen Geschäftsführer zur Zahlung der gesamten Unterbilanz oder eines Teils davon zu verurteilen, wenn ein Geschäftsführungsfehler zu dieser Unterbilanz beigetragen hat. Der Kassationshof stellt klar, dass die Unterlassung der Anzeige der Zahlungseinstellung innerhalb der gesetzlichen Frist einen solchen Fehler darstellen kann. Und dieser Fehler wird allein im Hinblick auf das Datum der Zahlungseinstellung beurteilt, das im Eröffnungsurteil oder in einem Urteil über die Rückdatierung festgelegt wurde.
Mit anderen Worten: Der Geschäftsführer kann dieses Datum nicht anfechten, um seiner Haftung zu entgehen: Das Gericht legt das Datum der Zahlungseinstellung souverän fest. Wenn der Geschäftsführer nicht innerhalb von 45 Tagen ab diesem Datum Anzeige erstattet hat, liegt der Fehler vor. Es bleibt nachzuweisen, dass dieser Fehler zur Unterbilanz beigetragen hat. Hier entschied der Kassationshof, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung nicht ausreichend begründet hatte: Es hatte den Kausalzusammenhang verneint, ohne zu prüfen, ob die Fortsetzung der illegalen Bauarbeiten, finanziert durch die Anzahlungen der Erwerber, nicht gerade die Passiva erhöht hatte.
Was nur wenige wissen: Der Kassationshof stellt hohe Anforderungen an die Begründung von Urteilen. Er verlangt von den Tatsacheninstanzen, konkret zu erläutern, wie der Fehler die Situation verschlechtert hat. In diesem Fall haben die illegalen Bauarbeiten und die nach der Zahlungseinstellung getätigten Verkäufe wahrscheinlich zur Erhöhung der Unterbilanz beigetragen, da die Grundstücke, sobald sie für illegal erklärt wurden, jeden Wert verloren. Die Erwerber verlangten daraufhin die Aufhebung der Verkäufe (Rückabwicklung), was zu zusätzlichen Schulden für die Gesellschaft führte.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Sie ein illegal errichtetes Gebäude gekauft haben, können Sie den Bauträger strafrechtlich (Täuschung, Betrug) und zivilrechtlich (vertragliche Haftung) belangen. Aber wenn der Bauträger insolvent ist, bietet Ihnen die Entscheidung einen Weg: den Geschäftsführer persönlich wegen Geschäftsführungsfehlers zu verfolgen. Achtung: Der Insolvenzverwalter muss im kollektiven Interesse der Gläubiger handeln. Sie können ihn auffordern, diese Klage zu erheben.
Für Erwerber: In Esbly zum Beispiel hat ein Bauträger Einheiten in einem Gebäude verkauft, dessen Baugenehmigung abgelaufen war. Wenn der Bauträger insolvent wird, können Sie Ihre Forderung zur Tabelle anmelden und auf eine Entschädigung hoffen, wenn die
