违法建筑：即使对新买受人，也须强制拆除（法国最高刑事法院，2009年9月9日）

想象一下：您购买了一栋能俯瞰塞特港（Sète）托湖（étang de Thau）的漂亮别墅。一切似乎都合规。购买几个月后，您收到法院来信：该建筑由前业主在无许可情况下建造，且已作出拆除判决。您必须自费拆除您的房子。不公平？然而，这正是最高刑事法院在其2009年9月9日判决（编号07-20.189）中所确认的。

每位业主都会问一个简单的问题：我是否对购买前发生的违法行为负责？法官的回答很明确：是的，如果建筑违规，且拆除令是在出售前下达的。根据《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L. 480-5条规定的拆除和合规措施并非刑事处罚（只能针对违法者），而是对物措施：它们附着于不动产本身，无论其持有者是谁。

简而言之，这一判决保护了打击违法建筑的有效性，但却给不知情的买受人设下了陷阱。在本文中，我将剖析案情、法官的推理，并为您提供具体建议，以免陷入这种境地。因为在实践中，我遇到过买受人对十年前进行的违规工程一无所知的案件。

事实：一个日常发生的故事

蒙彼利埃（Montpellier）的别墅业主X先生，在未取得所需建筑许可证的情况下进行了扩建工程。市长起草了违法笔录，轻罪法院（tribunal correctionnel）判处X先生罚款，并根据《城市规划法典》第L. 480-5条，尤其下令拆除违法建筑。X先生提出上诉，随后向最高刑事法院提起抗告。在此期间，他将别墅卖给了Y女士。Y女士成为业主后主张，由于她并非刑事诉讼当事人，拆除判决不能再对抗她。下级法院驳回了这一论点，最高刑事法院予以确认。

因此，争议焦点在于拆除措施的法律性质：是个人刑罚（只能针对被定罪者）还是对物措施（随不动产转移）？法官选择了后者，依据是第L. 480-5条的文本，该条规定拆除令可“即使在没有刑事追诉的情况下”下达。换言之，立法者希望这些措施具有对物性，独立于业主个人。

鲜为人知的是，即使买受人未犯任何过错，也可作出拆除判决。最高刑事法院判定，无需针对新业主重申判决：判决一旦作出，即自动对其具有对抗效力。但请注意：这种对抗效力要求判决在出售前已是终局判决（无进一步上诉可能）。如果出售发生在诉讼进行期间，买受人仍可介入以维护自身利益。

法院推理——详细解析

最高刑事法院将其判决建立在《城市规划法典》第L. 480-5条（当时有效的版本）的基础上。该条规定，对于无许可建筑，法院可命令拆除或使建筑物合规，“即使建筑已完成”。法院由此推断，这些措施不构成刑事处罚（将受刑法典第121-1条刑罚个人性原则管辖），而是对物措施。其目的是恢复城市规划合法性，与占用或拥有不动产的人无关。

最高法院还驳回了Y女士的主张，即她本应在诉讼中被列为当事人。法院认为，拆除判决对任何后续持有人均具对抗效力，无需对其重申。这一推理符合一贯判例：恢复原状措施（拆除、合规、禁止居住）附着于不动产，而非个人。因此，买受人不能以善意为由逃避拆除义务。

在本案中，上诉法院曾认定，鉴于已完成的工程，技术上可以避免拆除别墅。但最高刑事法院否决了这一判断，认为技术上的不拆除可能性必须更扎实地确立。换言之，法官必须核实是否可以在不拆除的情况下进行合规；如果可以，他可以选择命令合规而非拆除。但如果合规不可能，则必须拆除，即使新业主并未做错任何事。

换句话说，判例区分两个步骤：首先，法院必须调查合规是否可能；如果可能，它可以命令合规而非拆除。如果合规不可行，则拆除是唯一出路。并且这一义务适用于当前业主，无论其身份如何。

对您的实际影响

对于出租业主：如果您出租一个建筑违规的房产，您有义务拆除或使其合规，即使租户仍在。实际上，这意味着您必须在工程前解除租约，或赔偿租户。举例：蒙彼利埃一栋别墅月租金1200欧元，合规工程费用5万欧元。如果需要拆除，总成本（拆除+部分重建）可能超过15万欧元。

对于买受人：在购买前，要求提供建筑许可证和合规证明。如果您购买带有未经授权扩建的房产，您可能面临自费拆除的风险。塞特港的实例：一位买受人购买了一套带无许可遮阳露台的公寓。卖方已被判令拆除，但买受人必须执行判决。费用：拆除8000欧元，加上3000欧元律师费。

对于租户：您并非拆除措施的直接目标，但如果业主必须拆除房产，您可能被驱逐。如果租约因此原因被解除，您有权获得通知期和搬迁补偿金。

如果您处于这种情况，您必须核实拆除判决是否是终局的。如果是，您无法逃避义务。相反，如果诉讼仍在进行，您可以自愿介入以提出您的论点（例如，建议合规）。

避免此类纠纷的四条建议

• 购买前聘请测量师（géomètre-expert）： 核实建筑是否符合建筑许可证和当地城市规划计划（PLU）。在实践中，我在蒙彼利埃遇到一个案例，买受人在购买后发现游泳池建在不可建设区域。核查费用800欧元，但避免了2万欧元的拆除费用。
• 在销售合同中要求保证不追夺（garantie d'éviction）： 加入条款，卖方承诺保证您免受基于先前工程的任何拆除诉讼。如果卖方拒绝，请保持警惕。
• 咨询市政府城市规划部门： 索取城市规划证明（certificat d'urbanisme）或建筑许可证登记摘录。这有助于了解工程是否已获授权。在塞特港，市政府免费提供这些信息（需预约）。
• 检查保险： 某些工程损害保险（dommages-ouvrage）或法律保护保险（protection juridique）承保卖方隐瞒工程的合规费用。请咨询您的保险公司。

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深入分析：相关判例与演变

2009年9月9日判决的解决方案遵循了先前判例。早在1995年，最高刑事法院（Cass. crim., 1995年6月21日，编号94-82.467）就判定根据第L. 480-5条命令的拆除属于对物措施，对后续业主具有对抗效力。2009年的判决确认并明确，买受人无需在初始诉讼中被传唤。

更近期，最高刑事法院（Cass. crim., 2017年1月10日，编号16-80.099）将这一原则扩展至合规措施：提交修改许可或进行工程的义务可强加于新业主，即使其未参与诉讼。趋势是一致的：法官优先考虑城市规划制裁的有效性，而非保护善意买受人。

这对未来的意义：如果您购买带有不合规工程的房产，您不能以善意为由逃避拆除。唯一可能的出路是证明拆除判决在出售时并非终局，并介入诉讼以请求替代性合规。

关键要点

1. 拆除是对物措施： 它随不动产转移，而非个人。买受人有义务执行，即使其未违法。
2. 无需重申判决： 拆除判决自动对新业主具有对抗效力，无需将其列为当事人。
3. 购买前核查： 查阅建筑许可证、合规证明和当地城市规划计划。如有疑问，请咨询专家。
4. 如果诉讼进行中： 自愿介入以维护利益，并建议合规而非拆除。
5. 不追夺保证： 在销售合同中加入保护条款。

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