Referenzentscheidung: cc • Nr. 93-84.557 • 1994-05-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Saint-Paul-lès-Dax gekauft. Die Vorbesitzer haben ohne Genehmigung eine Stein-Terrasse gebaut. Zwei Jahre später entdecken Sie die Sache. Sind Sie verantwortlich? Und wenn die Endarbeiten (Putz, Fliesen) nach dem Rohbau ausgeführt wurden, ist dann die Verjährung (Frist für die Verfolgung) in Gang gesetzt? Diese Fragen stellte ein Eigentümer aus Mimizan den Richtern. Die Antwort des Kassationsgerichtshofs aus dem Jahr 1994 ist eindeutig: Die Straftat des Bauens ohne Baugenehmigung wird während der gesamten Dauer der Arbeiten bis zu deren vollständiger Fertigstellung begangen. Mit anderen Worten: Selbst Innenausbau- oder Endarbeiten, die an sich keiner Genehmigung bedürfen, verlängern die Straftat. Diese wenig bekannte Entscheidung hat konkrete Auswirkungen für jeden Eigentümer, der ohne Genehmigung baut oder eine Immobilie mit illegalen Bauten erwirbt.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
1993 wurde ein Eigentümer aus Saint-Paul-lès-Dax verfolgt, weil er ohne Baugenehmigung Bauarbeiten durchgeführt hatte. Er hatte auf seinem Grundstück ein Steingebäude errichtet, und die Arbeiten erstreckten sich über mehrere Monate. Als die Behörde dies entdeckte, waren nur noch End- und Außenarbeiten zu erledigen. Der Eigentümer argumentierte, dass diese letzten Arbeiten keiner Baugenehmigung bedurften (da es sich um Endarbeiten handelte) und dass die Straftat daher verjährt sei (die Verfolgungsfrist sei überschritten). Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gab ihm zunächst recht und entschied, dass die Straftat des Bauens ohne Genehmigung ende, wenn die genehmigungspflichtigen Arbeiten abgeschlossen seien. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf. Er entschied, dass die Straftat während der gesamten Dauer der Arbeiten begangen werde, einschließlich der Endarbeiten, selbst wenn diese nicht genehmigungspflichtig seien. Der Fall wurde an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage ist Art. L. 480-4 des Code de l'urbanisme (heute Art. L. 480-4 ff.), der die Durchführung von Arbeiten ohne Baugenehmigung oder ohne bauplanungsrechtliche Genehmigung mit einer Geldstrafe belegt. Die Frage war: Wann ist diese Straftat vollendet? Mit Abschluss der genehmigungspflichtigen Arbeiten oder erst mit der vollständigen Fertigstellung aller Arbeiten? Der Kassationsgerichtshof entschied: „Die Straftat, die durch die rechtswidrige Durchführung von Bauarbeiten begangen wird und nach Art. L. 480-4 des Code de l'urbanisme strafbar ist, wird während der gesamten Zeit der Ausführung der Arbeiten begangen. Ihre Begehung erstreckt sich bis zur Fertigstellung der Arbeiten, und es ist unerheblich, dass die noch auszuführenden Arbeiten ihrerseits nicht von der Erteilung einer Baugenehmigung abhängig sind.“ Klar gesagt: Solange die Baustelle nicht vollständig abgeschlossen ist, dauert die Straftat an. Es spielt keine Rolle, ob die letzten Arbeiten (Putz, Anstrich, Fliesenlegen) genehmigungsfrei sind. Mit anderen Worten: Der Eigentümer kann sich der Strafverfolgung nicht entziehen, indem er die Endarbeiten hinauszögert. Diese Begründung bestätigt die frühere Rechtsprechung (Crim. 17. Jan. 1990). Es handelt sich um eine strenge Auslegung des Gesetzes, die Umgehungen verhindern soll.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie ohne Genehmigung bauen, riskieren Sie bis zur vollständigen Fertigstellung der Baustelle eine Strafverfolgung. Beispiel: In Mimizan baute ein Eigentümer ohne Genehmigung einen Anbau. Die Rohbauarbeiten dauerten 6 Monate, dann brauchte er 2 Jahre, um die Fliesen und Fenster zu setzen. Die Verjährung (3 Jahre bei Ordnungswidrigkeiten im öffentlichen Baurecht oder 6 Jahre bei Straftaten je nach Art der Arbeiten) begann erst mit dem Einsetzen des letzten Fensters. Ergebnis: Er wurde zu einer Geldstrafe von 10.000 € und zum Abriss verurteilt.
Für den Käufer einer Immobilie: Sie können verfolgt werden, wenn Sie eine Immobilie mit unfertigen Arbeiten und ohne Genehmigung kaufen. In meiner Praxis hatte ich einen Fall, in dem ein Paar ein Haus in Saint-Paul-lès-Dax mit einer noch in der Endphase befindlichen Veranda kaufte. Die Verkäufer hatten keine Genehmigung. Das Paar musste ein Legalisierungsverfahren einleiten (Kosten: 5.000 € Anwalts- und Architektenkosten) und erhielt eine Geldstrafe von 3.000 €.
Für den Bauträger: Vorsicht ist geboten. Jede Baustelle muss termingerecht und mit den erforderlichen Genehmigungen abgeschlossen werden. Wenn Endarbeiten aufgeschoben werden, besteht weiterhin ein Strafbarkeitsrisiko. Achtung: Wenn die Arbeiten dauerhaft unterbrochen werden (mehr als 3 Jahre ohne jede Tätigkeit), könnte die Verjährung eintreten, dies ist jedoch eine Tatfrage.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Hol dir immer eine Baugenehmigung vor Baubeginn ein. Auch bei kleinen Anbauten: Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde. In Saint-Paul-lès-Dax berät Sie das Bauamt kostenlos.
- Dokumentieren Sie den Baufortschritt. Fotos, Rechnungen und Datumsangaben helfen, den Zeitpunkt der Fertigstellung nachzuweisen. Das kann im Streitfall entscheidend sein.
- Kaufen Sie keine Immobilie ohne Bauakte. Lassen Sie sich vor dem Kauf die Baugenehmigung und die Abnahmebescheinigung (falls vorhanden) vorlegen. Ein Notar kann Sie dabei unterstützen.
- Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Baurecht. Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit von Arbeiten oder bei einer drohenden Strafverfolgung sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Ich stehe Ihnen in Saint-Paul-lès-Dax und Mimizan gerne zur Verfügung.
