Nel luglio 2024, il tribunale giudiziario di Draguignan ha ordinato la demolizione di un capanno da giardino di 45 m² edificato senza permesso di costruire nel quartiere degli Arnauds. Secondo la direzione dipartimentale dei territori del Var, circa il 12% dei controlli effettuati nel 2023 nel dipartimento riguardava una costruzione senza permesso a Draguignan o nei suoi dintorni. Questa cifra illustra un contenzioso denso, in cui si mescolano questioni di regolarizzazione, prescrizione trentennale e rischi di demolizione. Questo articolo propone un'analisi giuridica approfondita, adattata al contesto locale del Var e della città di Draguignan.
Costruzione senza permesso: cosa dice la legge
Il diritto urbanistico impone, per ogni nuova costruzione, l'ottenimento di un permesso di costruire (articoli L. 421-1 e seguenti del Codice dell'urbanistica). L'assenza di permesso espone il costruttore a sanzioni penali (ammenda fino a 300.000 €, reclusione di sei mesi, articoli L. 480-4 e L. 480-7) e all'obbligo di ripristinare i luoghi (articolo L. 480-5). La messa in mora di demolire o regolarizzare è inviata dall'autorità competente (sindaco o prefetto nel Var).
L'articolo L. 480-7 del Codice dell'urbanistica prevede che l'azione di demolizione sia soggetta alla prescrizione trentennale del diritto comune (articolo 2227 del Codice civile). Tuttavia, la Corte di Cassazione (3a sez. civ., 10 novembre 2016, n. 15-24.209) ha precisato che questo termine decorre dal completamento della costruzione irregolare, e non dalla scoperta dell'infrazione. Inoltre, la prescrizione può essere interrotta da qualsiasi atto di perseguimento (citazione, processo verbale di infrazione).
Il Codice dell'edilizia e dell'abitazione non è direttamente applicabile qui, ma le regole di sicurezza e salubrità possono giustificare una demolizione immediata in caso di pericolo (articolo L. 511-1). A Draguignan, la zona a rischio sismico moderato (zona 3) e il rischio incendio impongono norme aggiuntive da rispettare durante qualsiasi regolarizzazione.
La giurisprudenza recente
Due sentenze segnano il contenzioso della costruzione senza permesso nel Var. In primo luogo, la Corte di Cassazione, 3a sezione civile, 10 novembre 2016 (n. 15-24.209) ha stabilito che il punto di partenza della prescrizione trentennale è il completamento della costruzione, e non il permesso di regolarizzazione. Nel caso di specie, un proprietario a Draguignan aveva edificato una casa senza permesso nel 1985; l'azione di demolizione intentata nel 2016 è stata dichiarata prescritta. Questa decisione è cruciale per le costruzioni antiche nel Var.
In secondo luogo, il Consiglio di Stato, 23 luglio 2012, n. 347286 ha ricordato che l'autorità competente può rifiutare un permesso di regolarizzazione se la costruzione viola le regole urbanistiche vigenti (altezza, ingombro, zona alluvionale). Nel Var, molte costruzioni illegali si trovano in zona rossa del Piano di Prevenzione dei Rischi di Incendio Forestale (PPRIF); la regolarizzazione è spesso impossibile, come confermato dal tribunale amministrativo di Tolone nel 2023.
Specificità a Draguignan e nel Var
Il tribunale giudiziario di Draguignan è competente per le azioni civili di demolizione e i contenziosi penali. I tempi di udienza variano da 12 a 18 mesi a seconda della complessità. Nel 2024, la procura di Draguignan ha intensificato le azioni penali a seguito di un aumento del 20% delle segnalazioni di costruzioni senza permesso nel Var (fonte: rapporto di attività 2023 del TJ di Draguignan).
Il mercato immobiliare di Draguignan, con un prezzo medio di 2.350 €/m² (dati 2024 Meilleurs Agents), rende la demolizione economicamente dolorosa per i proprietari. Molti acquirenti ignorano l'esistenza di una costruzione illegale al momento dell'acquisto; la garanzia per vizi occulti (articolo 1641 del Codice civile) è allora invocabile, ma difficile da provare. Nel Var, il 30% delle controversie riguarda ampliamenti o capanni da giardino non dichiarati.
Infine, la politica urbanistica del comune di Draguignan è caratterizzata da un Piano Urbanistico Locale (PLU) rivisto nel 2022, che ha rafforzato i vincoli in zona naturale. Una costruzione senza permesso in queste aree espone a un obbligo di demolizione quasi sistematico, come illustrato dal caso degli Arnauds citato in introduzione.
La procedura passo dopo passo
- Constatazione dell'infrazione: L'amministrazione (DDT del Var, polizia urbanistica di Draguignan) redige un processo verbale di infrazione. Il proprietario viene informato tramite raccomandata.
- Messa in mora: Il sindaco di Draguignan o il prefetto del Var invia una messa in mora di demolire o regolarizzare entro un termine da 1 a 6 mesi (articolo L. 480-5 del Codice dell'urbanistica).
- Presentazione di un permesso di regolarizzazione: Il proprietario presenta al comune di Draguignan un permesso di costruire modificativo (se la costruzione rispetta le regole). Il servizio urbanistica istruisce in 2-3 mesi.
- Decisione dell'amministrazione: Il comune può accettare, rifiutare o imporre prescrizioni. In caso di rifiuto, l'unica via è la demolizione o un ricorso contenzioso d
