A Tolone, sulle alture di Cap Brun, una villa di 120 m² è stata edificata senza permesso di costruire nel 2022. Il proprietario, che pensava di poter regolarizzare a posteriori, ha ricevuto una messa in mora dal comune seguita da un ricorso al tribunale giudiziario. Questo caso non è isolato: nel Var, quasi il 15% dei contenziosi urbanistici riguarda costruzioni senza permesso, secondo i dati della DDTM 83. Tuttavia, la costruzione senza permesso a Tolone espone a sanzioni severe, ma esistono vie di regolarizzazione, a condizione di conoscere con precisione il quadro legale e i termini di prescrizione.
Costruzione senza permesso: cosa dice la legge
Il diritto urbanistico è imperativo. L'articolo L421-1 del Codice dell'urbanistica sottopone ogni nuova costruzione all'ottenimento preventivo di un permesso di costruire, pena la nullità. L'articolo L480-1 reprime l'assenza di permesso con una sanzione pecuniaria massima di 120.000 € (variabile a seconda della gravità) e, soprattutto, con l'obbligo di demolizione ordinato dal giudice giudiziario. La legge ALUR del 24 marzo 2014 ha rafforzato i poteri del sindaco: può pronunciare una messa in mora per depositare una domanda di regolarizzazione, o addirittura una penale giornaliera se la situazione persiste.
Ma il proprietario non è senza rimedi. L'articolo L480-2 del Codice dell'urbanistica prevede che la demolizione possa essere evitata se la costruzione è conforme alle norme urbanistiche applicabili alla data della sentenza (regolarizzazione in corso). La Corte di Cassazione, in una sentenza del 15 marzo 2023 (Cass. 3e civ., n°21-25.378), ha precisato che il giudice deve verificare la reale fattibilità della regolarizzazione, in particolare rispetto al piano urbanistico locale (PLU) del comune. A Tolone, il PLU vieta qualsiasi estensione in zona blu (rischio elevato di incendi boschivi), rendendo spesso impossibile la regolarizzazione.
Un'altra leva importante è la prescrizione trentennale. Contrariamente a un'idea diffusa, l'infrazione penale urbanistica si prescrive in tre anni (articolo L480-3 del Codice dell'urbanistica), ma la demolizione civile, fondata sulla violazione del diritto di proprietà, può essere richiesta per trent'anni a partire dal completamento dei lavori, ai sensi dell'articolo 2227 del Codice civile. Questo termine decorre dalla data della costruzione illegale. Attenzione: una semplice azione di responsabilità civile non è sufficiente a fermare la prescrizione; è necessaria una decisione giudiziaria esecutiva.
La giurisprudenza recente
La Corte di Cassazione, in una sentenza dell'11 gennaio 2024 (Cass. 3e civ., n°22-18.742), ha stabilito che la prescrizione trentennale si applica anche se la costruzione è stata edificata su suolo pubblico, purché l'occupante giustifichi un possesso continuo e pacifico. Al contrario, il Consiglio di Stato, con una decisione dell'8 febbraio 2023 (CE, n°458542), ha ricordato che l'amministrazione non può ordinare la demolizione dopo la scadenza del termine di tre anni, salvo che la costruzione presenti un pericolo grave. Questa dualità tra penale e civile è cruciale per i proprietari di Tolone: un'infrazione può essere prescritta penalmente, ma la minaccia di un'azione civile persiste per trent'anni.
Più localmente, il Tribunale Giudiziario di Tolone, con una sentenza del 14 settembre 2023 (RG n°22/00812), ha condannato un privato a demolire una terrazza di 40 m² costruita senza permesso nel comune di Ollioules (Var). Il tribunale ha ritenuto che la regolarizzazione fosse impossibile a causa della classificazione del terreno in zona agricola (PLU che vieta qualsiasi costruzione). Questo esempio illustra il rigore dei giudici del Var, che non esitano a ordinare il ripristino, anche per opere modeste.
Specificità a Tolone e nel Var
Il mercato immobiliare di Tolone è caratterizzato da una forte pressione fondiaria, con un prezzo medio al m² di 3.500 € nel centro città e una domanda locativa sostenuta. Questa tensione spinge spesso i proprietari a costruire senza permesso per guadagnare superficie abitabile, in particolare nei quartieri di La Rode o del Mourillon. Tuttavia, il PLU di Tolone, revisionato nel 2021, impone regole severe: coefficiente di occupazione del suolo limitato al 30%, altezza massima di 7 metri in zona residenziale. Il mancato rispetto di queste regole espone a un'azione di demolizione quasi sistematica, poiché i servizi urbanistici della città sono molto reattivi – circa l'80% delle segnalazioni riceve una messa in mora entro sei mesi.
I tempi di udienza al Tribunale Giudiziario di Tolone per questo tipo di contenzioso sono di circa 18 mesi, leggermente più rapidi della media nazionale (24 mesi). Ma una procedura può durare fino a 3 anni se viene interposto appello presso la corte di Aix-en-Provence. Nel Var, i sindaci dei comuni periurbani come La Valette-du-Var o La Seyne-sur-Mer sono particolarmente vigili, poiché il rischio di incendi boschivi impone un controllo rafforzato delle costruzioni in zone boschive – il 65% dei casi di demolizione riguarda edifici situati a meno di 200 metri da un massiccio.
Infine, la prescrizione trentennale è spesso invocata dai venditori di immobili costruiti negli anni '70-'80, prima dell'entrata in vigore del PLU moderno. Il Tribunale Giudiziario di Tolone, in una sentenza del 5 febbraio 2024 (RG n°23/00154), ha
