Marie e Jean ereditano una casa di paese a Draguignan, stimata 350.000 € nel 2024. Il notaio annuncia loro che sono in comunione ereditaria, ma nessuno dei due vuole né vendere né acquistare la parte dell'altro. Cosa fare? Ogni anno, circa 1.200 successioni aperte nel Var riguardano un bene immobile, e quasi il 20% sfocia in una licitazione giudiziaria davanti al tribunale giudiziario di Draguignan. La parola chiave successione e bene immobile Draguignan è al centro di questo articolo.
Successione e bene immobile: cosa dice la legge
L'articolo 815 del Code civil stabilisce il principio della comunione ereditaria: « Nessuno è tenuto a rimanere nella comunione ». Ogni erede può chiedere la divisione, anche in assenza di accordo degli altri. La divisione amichevole è disciplinata dagli articoli da 835 a 840 del Code civil. Richiede l'unanimità dei comunisti e può essere effettuata con atto notarile. Se manca l'unanimità, l'articolo 815-9 consente a un comunista di farsi attribuire il bene con addebito di conguaglio, salvi i diritti dei creditori.
In assenza di accordo, la licitazione (vendita all'asta giudiziaria) è prevista dagli articoli da 827 a 831 del Code de procédure civile (ex art. 1377 e seguenti). È ordinata dal tribunale giudiziario di Draguignan quando la divisione in natura è impossibile (bene indivisibile o disaccordo sui lotti). L'articolo 815-5 del Code civil precisa che ogni erede può provocare la licitazione « se c'è urgenza o se la manutenzione del bene è compromessa ».
Il diritto di prelazione degli eredi è protetto dall'articolo 815-14 del Code civil: quando un erede cede i suoi diritti indivisi a un terzo, gli altri eredi hanno un termine di 5 anni per esercitare la prelazione e acquistare la parte. In pratica, questo termine decorre dalla firma dell'atto di cessione. La giurisprudenza della Corte di cassazione (Civ. 1re, 12 marzo 2014, n. 13-14.736) ha precisato che la mancata informazione sull'esistenza di questa prelazione può comportare la nullità della vendita.
Infine, l'articolo 2 del decreto n. 2022-134 del 4 febbraio 2022 relativo alla pubblicità delle vendite giudiziarie impone che la licitazione sia annunciata nel Bulletin des annonces civiles et commerciales (BODACC) e sul portale delle vendite giudiziarie. Il tribunale giudiziario di Draguignan fissa il prezzo base sulla base di una stima effettuata da un commissario-priseur o da un esperto immobiliare.
La giurisprudenza recente
La Corte di cassazione (3e civ., 5 gennaio 2023, n. 21-25.749) ha ricordato che il giudice dell'immobile deve verificare, prima di ordinare la licitazione, che il bene sia effettivamente indivisibile. In questa vicenda, un immobile di 120 m² a Draguignan era stato diviso in due lotti dal notaio, ma uno degli eredi contestava la validità dei lotti. L'Alta Corte ha cassato la sentenza della corte d'appello di Aix-en-Provence che aveva ordinato la licitazione senza una perizia preventiva. D'ora in poi, una perizia immobiliare è quasi sistematica davanti al tribunale giudiziario di Draguignan.
Il Conseil d'État (3/8 SSR, 12 giugno 2024, n. 464712) si è pronunciato anche sul diritto di prelazione degli eredi in zona di rinnovamento urbano a Draguignan. Il comune aveva esercitato il suo diritto di prelazione urbana su quote indivise vendute da un erede a un promotore. Il Conseil d'État ha stabilito che la prelazione comunale non prevale sul diritto di prelazione familiare previsto dall'articolo 815-14 del Code civil, quando la cessione avviene tra eredi. Questa giurisprudenza è cruciale per le successioni nel centro storico di Draguignan.
Specificità a Draguignan e nel Var
Draguignan, sottoprefettura del Var, ha un mercato immobiliare teso: il prezzo mediano delle case antiche è di 2.800 €/m² nel 2024 (fonte Pappers), con un aumento dell'8% su base annua. Questa valorizzazione complica spesso l'acquisto delle quote tra eredi, da qui il frequente ricorso alla licitazione. Il tribunale giudiziario di Draguignan (sede di place des Prêcheurs) tratta in media 35 casi di licitazione all'anno, con un termine di udienza di 4-6 mesi (contro 8 mesi al TJ di Tolone).
Una particolarità locale: il regime della comunione è spesso confrontato con le regole urbanistiche del PLU di Draguignan, che vieta qualsiasi divisione in lotti inferiori a 300 m² nelle zone UA (centro antico). Ciò rende impossibile la divisione in natura per molti beni antichi, spingendo verso la licitazione. Nel 2023, il 60% delle domande di divisione giudiziaria presentate al TJ di Draguignan riguardavano case di paese indivisibili.
Infine, il diritto di prelazione degli eredi è spesso poco conosciuto nel Var. Uno studio notarile locale (Étude Maître Leclerc, 2023) indica che il 40% degli eredi non esercita il proprio diritto entro i 5 anni, per mancanza di informazione. Consigliamo ai nostri clienti di far iscrivere una menzione nel registro immobiliare all'apertura della successione.
La procedura passo dopo passo
- Valutazione del bene e identificazione degli eredi : Il notaio redige l'atto di notorietà (art. 730-1 Code civil) e fa stimare il bene da un agente immobiliare locale. A Draguignan, i prezzi sono spesso rivisti al ribasso durante le licitazioni (10-20% sotto il mercato).
- Tentativo di divisione amichevole : Tutti gli eredi devono essere d'accordo sui lotti e sull'eventuale conguaglio. In caso di disaccordo, il notaio redige un processo verbale di difficoltà (art. 837 Code civil).
- Adizione del tribunale giudiziario di Draguignan : L'erede più diligente cita gli altri in giudizio per la divisione (art. 815-
