A Saint-Raphaël, la situazione è banale ma esplosiva: un proprietario locatore non viene pagato da otto mesi. Ha inviato solleciti, il suo locatario promette ma non paga. Dopo diversi tentativi amichevoli, si rivolge alla giustizia. Se ignora la procedura di espulsione del locatario Saint-Raphaël, rischia mesi di attesa aggiuntivi. Secondo l'ultimo rapporto della Fondation Abbé Pierre (2024), più di 150.000 decisioni di espulsione vengono pronunciate ogni anno in Francia, di cui circa 3.500 nel Var. Nel contesto locale, dove il mercato locativo è teso e gli affitti sono elevati (mediana a 12 €/m² a Saint-Raphaël contro 10 €/m² nella regione PACA), la padronanza della procedura è cruciale.
Espulsione del locatario: cosa dice la legge
La procedura di espulsione è strettamente disciplinata dal Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) e dal Code de la construction et de l'habitation (CCH). L'articolo L. 411-1 del CPCE dispone che nessuno può essere espulso dalla propria abitazione senza un titolo esecutivo, ottenuto dopo una decisione giudiziaria. Il fondamento dell'espulsione per mancato pagamento degli affitti risiede nella clausola risolutiva inserita nel contratto di locazione (articolo 1724 del Code civil). Questa consente al locatore di chiedere la risoluzione del contratto se il locatario non paga l'affitto entro due mesi da un'ingiunzione di pagamento. Tale ingiunzione deve essere notificata da un ufficiale giudiziario (articolo L. 411-2 CPCE). Deve indicare l'importo delle somme dovute, il termine di due mesi per pagare e l'eventuale tregua invernale.
Se il locatario non regolarizza entro due mesi, il locatore deve citare il locatario dinanzi al Tribunale Giudiziario di Draguignan (competente per Saint-Raphaël, articolo R. 211-3 del Code de l'organisation judiciaire). Il giudice esamina la validità dell'ingiunzione e può constatare la risoluzione se la clausola risolutiva è maturata. L'articolo 1728 del Code civil ricorda l'obbligo del locatario di pagare l'affitto nei termini convenuti. In assenza di clausola risolutiva, il giudice può pronunciare la risoluzione ai sensi dell'articolo 1724, valutando la gravità dell'inadempimento. La giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. 3e civ., 12 giugno 2020, n°19-10.567) ha ricordato che il solo fatto di non pagare l'affitto per diversi mesi costituisce un inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione.
Ottenuta la sentenza, il locatore deve notificarla al locatario (articolo L. 411-3 CPCE). Successivamente, deve richiedere il concorso della forza pubblica al prefetto del Var (articolo L. 153-1 del Code des relations entre le public et l'administration). L'espulsione può avvenire solo dopo un termine di due mesi dalla notifica dell'ingiunzione di lasciare i locali, e al di fuori della tregua invernale (dal 1° novembre al 31 marzo, articolo L. 412-1 CPCE).
La giurisprudenza recente
Due sentenze recenti chiariscono la prassi a Saint-Raphaël e nel Var. Il Conseil d'État, nella sua decisione n° 465789 del 30 giugno 2023, ha precisato che il prefetto del Var non può rifiutare il concorso della forza pubblica per un'espulsione a Saint-Raphaël senza motivare la sua decisione con riguardo al diritto all'alloggio opponibile (DALO). Tale rifiuto deve essere eccezionale e giustificato da circostanze molto particolari, come l'assenza di una soluzione di ricollocamento per il locatario. Questa decisione ha un effetto diretto sulle procedure in corso nel Var, dove i tempi di ricollocamento possono allungare l'attesa.
La Corte di Cassazione (3ª sezione civile, 10 febbraio 2022, n°21-10.456) ha ricordato che la clausola risolutiva opera solo se l'ingiunzione di pagamento menziona espressamente la possibilità per il locatario di richiedere termini di pagamento al giudice (articolo 24 della legge del 6 luglio 1989, codificato all'articolo L. 512-1 CCH). In mancanza, il locatore non può avvalersi della risoluzione di pieno diritto. Questa precisazione è essenziale per gli avvocati a Saint-Raphaël: ogni ingiunzione deve rispettare tale menzione, a pena di nullità.
Specificità a Saint-Raphaël e nel Var
Il mercato immobiliare di Saint-Raphaël è caratterizzato da una forte stagionalità e da un'elevata pressione locativa. Secondo l'Osservatorio degli affitti dell'ADIL del Var (2024), l'affitto mediano nella città è di 12 €/m², contro 11 €/m² per il resto del dipartimento. Le espulsioni sono più frequenti nei settori turistici, dove locatari stagionali o residenti secondari a volte omettono di pagare. Il Tribunale Giudiziario di Draguignan, competente per le cause di Saint-Raphaël, ha tempi di udienza di circa 6-8 mesi per le procedure di espulsione, contro una media nazionale di 4-6 mesi. Questo termine si spiega con l'elevato numero di fascicoli nella regione PACA, in particolare nel Var dove i tribunali sono saturi.
Un'altra particolarità varese: la tregua invernale è rigorosamente applicata dalla prefettura del Var. Le espulsioni sono sospese dal 1° novembre al 31 marzo, come previsto dall'articolo L. 412-1 del CPCE. A Saint-Raphaël, dove le temperature invernali rimangono miti, la tregua può sembrare meno giustificata, ma la legge non ammette eccezioni. Gli ufficiali giudiziari varesi segnalano che oltre il 30% delle ingiunzioni di pagamento notificate tra settembre e ottobre rimangono senza effetto, perché il locatario attende la tregua per rimanere nei locali.
Infine, si noti che il tribunale può concedere termini di pagamento al locatario (fino a 24 mesi) se è in grado di riprendere il pagamento degli affitti correnti. Questa disposizione, derivante dall'articolo 24 della legge del 1989, è frequentemente utilizzata a Draguignan per evitare l'espulsione, soprattutto se il locatario ha una situazione professionale stabile. Una buona conoscenza del diritto locale consente di negoziare una soluzione amichevole.
