Construction sur le terrain d'autrui : quand l'autorisation ne suffit pas pour être de bonne foi

Imaginez un instant : vous êtes propriétaire d'une villa à Cannes, avec une belle vue sur la mer. Votre voisin, M. Dupont, vous demande l'autorisation de construire une petite annexe sur une parcelle qui jouxte la vôtre, en limite de propriété. Vous acceptez, de vive voix, sans formalité écrite. Les travaux avancent, l'annexe est presque terminée. Mais un désaccord éclate sur les limites du terrain, et vous réalisez que l'annexe empiète en réalité sur votre propriété. Que se passe-t-il ? Pouvez-vous exiger la démolition ? Et votre voisin, peut-il se prévaloir de votre autorisation pour éviter de tout raser ? Cette question cruciale, la Cour de cassation l'a tranchée dans un arrêt du 15 avril 2021 (pourvoi n° 20-13.649).

La bonne foi, au sens de l'article 555 du Code civil (qui régit les constructions sur le terrain d'autrui), ne s'apprécie pas simplement par l'accord du propriétaire. Elle exige que le constructeur possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété (un acte de vente, une donation, etc.) dont il ignore les vices. undefined, pour être considéré comme constructeur de bonne foi, il ne suffit pas d'avoir l'autorisation du propriétaire ; il faut aussi avoir un titre qui vous fait croire que vous êtes propriétaire du terrain. Cette distinction est fondamentale, car elle détermine si vous pouvez être contraint de démolir à vos frais ou si vous pouvez obtenir une indemnisation.

Dans cette affaire, un particulier avait construit sur le terrain d'une certaine Mme Y. avec son autorisation, mais sans titre de propriété. La cour d'appel avait ordonné la démolition de l'immeuble aux frais du constructeur, et la Cour de cassation a validé cette décision. Elle a jugé que le constructeur, n'étant pas de bonne foi (au sens juridique), ne pouvait pas invoquer une renonciation du propriétaire à son droit de demander la démolition. undefined même si le propriétaire a dit « oui » au départ, il peut revenir sur sa décision et exiger la remise en état des lieux. Cette décision est une piqûre de rappel pour tous ceux qui construisent sans s'assurer de leur droit de propriété.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, un particulier, était autorisé par Mme Y., propriétaire d'un terrain à Cannes, à y construire un immeuble. Le propriétaire avait donné son accord verbal, et les travaux ont été réalisés. Mais plus tard, un conflit est né : Mme Y. a exigé la démolition de l'immeuble, estimant que la construction était irrégulière et qu'elle gênait son projet. M. X, de son côté, soutenait que l'autorisation de Mme Y. valait renonciation à son droit de demander la démolition, et qu'il était de bonne foi. Il a donc refusé de démolir.

L'affaire a été portée devant le tribunal judiciaire de Grasse, puis devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Les juges du fond ont donné raison à Mme Y., ordonnant la démolition aux frais de M. X. Ce dernier s'est pourvu en cassation, arguant que la cour d'appel aurait dû rechercher si Mme Y. n'avait pas renoncé à son droit d'exiger la démolition en autorisant les travaux. La Cour de cassation a rejeté ce pourvoi, confirmant que M. X n'était pas de bonne foi et que la démolition était justifiée.

Le rebondissement ? La Cour de cassation a estimé que la question de la renonciation était inopérante (sans effet) dès lors que M. X n'était pas constructeur de bonne foi. En effet, l'article 555 du Code civil distingue deux situations : si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire ne peut exiger la démolition que s'il indemnise le constructeur ; si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire peut exiger la démolition sans indemnité, ou conserver la construction en versant une indemnité moindre. Ici, M. X étant de mauvaise foi (car sans titre de propriété), Mme Y. avait le choix entre la démolition et le rachat.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre l'arrêt, il faut d'abord lire l'article 555 du Code civil, qui dispose : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé, le propriétaire du fonds peut, à son choix, en conserver la propriété ou exiger leur suppression. » Ce texte distingue selon la bonne foi du constructeur. Mais qu'est-ce que la bonne foi ? L'article 550 du même code précise : « La possession est bonne foi quand le possesseur croit, par juste titre, être propriétaire de la chose qu'il possède. » undefined, pour être constructeur de bonne foi, il faut posséder le terrain en vertu d'un titre (un acte de vente, par exemple) qui vous fait croire que vous êtes propriétaire, et ignorer les vices de ce titre.

Dans notre affaire, M. X ne détenait aucun titre de propriété sur le terrain de Mme Y. Il avait seulement une autorisation orale de construire. Cette autorisation ne lui conférait pas la qualité de propriétaire, ni même de possesseur à titre de propriétaire. Il n'était donc pas de bonne foi au sens des articles 555 et 550. La cour d'appel a exactement déduit de cette constatation que M. X était de mauvaise foi, et que Mme Y. pouvait exiger la démolition sans avoir à prouver une renonciation.

undefined, c'est que la notion de « bonne foi » en droit immobilier est très technique. Il ne s'agit pas d'une simple croyance subjective ; elle est encadrée par des textes. La Cour de cassation rappelle ici qu'une autorisation de construire, même expresse, ne vaut pas titre de propriété. Ainsi, même si vous avez l'accord du propriétaire, si vous construisez sur son terrain sans être vous-même propriétaire (ou sans titre vous faisant croire que vous l'êtes), vous êtes considéré comme constructeur de mauvaise foi. Cette interprétation est constante depuis longtemps, et l'arrêt de 2021 n'est pas un revirement mais une confirmation.

Les arguments de M. X étaient pourtant tentants : « J'ai été autorisé, donc je pensais être en droit de construire. » Mais la Cour de cassation a balayé cet argument : sans titre, pas de bonne foi. Attention toutefois : si M. X avait acheté le terrain à Mme Y. par un acte de vente nul (par exemple, pour vileté du prix), et qu'il ignorait ce vice, il aurait pu être considéré comme de bonne foi. Mais ce n'était pas le cas.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques importantes pour plusieurs profils. Si vous êtes propriétaire d'un terrain, vous pouvez autoriser quelqu'un à y construire, mais vous pouvez aussi changer d'avis et exiger la démolition, sans avoir à indemniser le constructeur, pourvu que celui-ci n'ait aucun titre de propriété. C'est une arme puissante : vous gardez la maîtrise de votre bien. Mais attention : si vous laissez construire sans protester pendant longtemps, vous pourriez être considéré comme ayant renoncé tacitement à votre droit d'exiger la démolition (par l'effet de la prescription acquisitive ou de la renonciation). Dans notre affaire, la Cour de cassation a précisé qu'en l'absence de bonne foi du constructeur, la question de la renonciation ne se posait même pas.

Pour un locataire ou un occupant sans titre, cette jurisprudence est un avertissement : même avec l'accord verbal du propriétaire, toute construction que vous réalisez sur son terrain peut être démolie à vos frais. Ne vous fiez pas à une simple autorisation orale. À Le Cannet, par exemple, un locataire avait construit une véranda avec l'accord du propriétaire, mais sans permis de construire. Le propriétaire a ensuite exigé la démolition, et le locataire a dû payer 15 000 € de travaux de démolition. Il n'avait aucun recours, car il n'était pas propriétaire du terrain.

Pour un acquéreur, cette décision rappelle l'importance de vérifier le titre de propriété avant d'entreprendre des travaux. Si vous achetez un terrain et que vous construisez avant la signature de l'acte authentique (par exemple, sur la base d'une promesse de vente), vous n'êtes pas encore propriétaire. Si la vente échoue, vous pourriez être considéré comme constructeur de mauvaise foi. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des acquéreurs ont commencé les travaux après la signature de la promesse, mais avant l'acte définitif. La vente a été annulée, et ils ont dû démolir à leurs frais. Une perte sèche de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Ne construisez jamais sans titre de propriété. Avant de construire sur un terrain, assurez-vous d'en être propriétaire ou de détenir un titre valable (acte de vente, donation, etc.). Une simple autorisation verbale ou écrite du propriétaire ne suffit pas.
• Exigez un écrit précis. Si le propriétaire vous autorise à construire, faites rédiger une convention écrite précisant les limites de l'autorisation, la durée, et les conséquences en cas de litige. Idéalement, faites établir un droit de superficie ou une servitude.
• Vérifiez les limites du terrain. Faites appel à un géomètre-expert pour délimiter précisément votre propriété avant toute construction. Un empiètement, même minime, peut entraîner la démolition.
• Souscrivez une assurance dommages-ouvrage et responsabilité civile. Si vous êtes constructeur, cette assurance couvrira les éventuels vices ou dommages. Mais elle ne vous protégera pas contre une action en démolition fondée sur le défaut de titre.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2015 (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 13-27.202), la Cour avait jugé que la bonne foi du constructeur suppose qu'il possède comme propriétaire en vertu d'un titre dont il ignore les vices. L'arrêt de 2021 ne fait que confirmer cette position. En revanche, une décision plus récente (Civ. 3e, 9 février 2022, n° 20-23.110) a précisé que même en l'absence de titre, le constructeur peut être de bonne foi s'il a légitimement cru être propriétaire en raison d'un acte notarié erroné (par exemple, un bornage inexact). Mais dans ce cas, il doit démontrer cette croyance légitime.

La tendance des tribunaux est donc de protéger le propriétaire du sol, sauf si le constructeur peut se prévaloir d'un titre apparent. Cette jurisprudence est stable, et il est peu probable qu'elle évolue dans un sens plus favorable aux constructeurs sans titre. Pour l'avenir, il est conseillé aux propriétaires de surveiller les constructions sur leur terrain et de réagir rapidement, car le silence pourrait être interprété comme une renonciation tacite après un certain délai (30 ans pour la prescription acquisitive, mais la renonciation peut être plus rapide en cas d'actes positifs).

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Q : Puis-je construire sur le terrain de mon voisin s'il m'y autorise ? R : Oui, mais vous le faites à vos risques et périls : le propriétaire peut à tout moment exiger la démolition, sauf si vous avez un titre de propriété.
• Q : Comment être considéré comme constructeur de bonne foi ? R : Il faut posséder le terrain en vertu d'un titre translatif de propriété (acte de vente, donation) et ignorer les vices de ce titre.
• Q : Que faire si j'ai déjà construit sans titre ? R : Tentez de régulariser votre situation : soit en acquérant le terrain (par vente), soit en obtenant un droit de superficie. Consultez un avocat pour négocier avec le propriétaire.
• Q : Quels sont les délais pour agir ? R : Le propriétaire peut agir en démolition tant que la prescription n'est pas acquise (30 ans). Mais si vous avez construit avec son accord, il peut être plus difficile pour lui d'agir après un long silence.

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