Décision de référence : cc • N° 82-15.670 • 1983-12-19 • Consulter la décision →
Lorsqu’un propriétaire découvre que le bâtiment de son voisin empiète sur son terrain, peut-il obtenir la démolition même si le constructeur était de bonne foi ? C’est la question tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 1983. La réponse est claire : la bonne foi du constructeur ne permet pas de refuser la démolition.
L’article 555 du Code civil, qui offre au propriétaire du sol la possibilité de conserver la construction moyennant indemnité, ne s’applique pas en cas d’empiètement. Cette décision reste une référence pour tous les propriétaires.
Les faits : un litige entre voisins
Un propriétaire construit sur sa parcelle, mais dépasse la limite séparative et empiète sur le fonds contigu. Le propriétaire de ce fonds, ou son ayant-cause, assigne le constructeur en démolition de la partie empiétante.
La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 18 mars 1982, rejette la demande. Elle estime que l’acquéreur du fonds empiété avait connaissance de l’empiètement avant l’achat et que la démolition serait une sanction excessive par rapport au préjudice. De plus, le constructeur était de bonne foi.
La Cour de cassation censure cette décision le 19 décembre 1983. Elle juge que l’article 555 du Code civil ne s’applique pas à l’hypothèse où un propriétaire étend une construction au-delà des limites de son héritage. Dès lors, la bonne foi du constructeur est inopérante et la démolition doit être ordonnée, sans tenir compte de la connaissance de l’acquéreur.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
L’article 555 du Code civil prévoit que lorsque des constructions sont réalisées par un tiers sur le terrain d’autrui, le propriétaire du sol peut soit en exiger la démolition, soit les conserver en versant une indemnité. Toutefois, ce texte ne concerne que l’hypothèse où le constructeur n’a aucun droit sur le sol.
En l’espèce, le constructeur était propriétaire de la parcelle voisine. Il n’a pas construit sur un terrain qui lui était étranger ; il a simplement dépassé les limites de sa propriété. La Cour de cassation rappelle donc que l’article 555 est inapplicable en cas d’empiètement.
Par conséquent, la bonne foi du constructeur ne peut justifier le rejet de la demande de démolition. Le droit de propriété est absolu et nul ne peut être contraint de subir un empiètement, même minime. La démolition est la sanction naturelle de l’empiètement, sans qu’il y ait lieu d’évaluer le préjudice au regard du comportement du demandeur.
Ce que cela implique concrètement
Cette décision a des conséquences pratiques importantes pour les propriétaires et les acquéreurs.
Pour le propriétaire dont la construction empiète : la bonne foi n’est pas une défense. Même si l’empiètement résulte d’une erreur ou existait avant l’acquisition, le voisin peut exiger la démolition. En pratique, un simple mur décalé de quelques centimètres peut entraîner une procédure et des frais de remise en état conséquents.
Pour l’acquéreur d’un fonds empiété : le fait d’avoir connu l’empiètement avant l’achat ne l’empêche pas de demander la démolition. Il convient toutefois d’être vigilant quant au délai pour agir, car la prescription trentenaire pourrait jouer en faveur du constructeur.
Pour les locataires : ils ne sont pas directement concernés, mais si le logement empiète, c’est au propriétaire bailleur de régler le litige.
Pour les professionnels de l’immobilier (agents, notaires, promoteurs) : cet arrêt souligne l’importance d’une vérification cadastrale minutieuse avant toute vente ou construction. Un empiètement non détecté peut bloquer une transaction ou engendrer des travaux coûteux.
