Référence : Conseil d'État, 20 octobre 2021, n° 19-17.432
Introduction
L'acquisition d'un bien immobilier en France par un ressortissant américain soulève des questions fiscales complexes, notamment en matière d'imposition des revenus locatifs. La convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994 (modifiée) vise à éviter les doubles impositions, mais son application pratique est source de contentieux. L'arrêt du Conseil d'État du 20 octobre 2021 (n° 19-17.432) apporte un éclairage crucial sur la détermination du lieu d'imposition des loyers perçus par un non-résident. Cet article analyse cette décision et ses implications pour les acheteurs étrangers, tout en présentant l'accompagnement proposé par Maître Cécile Zakine.
1. Le cadre juridique de l'imposition des revenus locatifs des non-résidents
1.1. Les dispositions du Code général des impôts (CGI)
En droit interne, l'article 4 du CGI soumet à l'impôt sur le revenu les personnes qui ont en France leur domicile fiscal. Pour les non-résidents, l'article 164 B du CGI prévoit une imposition à la source sur les revenus de source française, notamment les revenus fonciers (article 14 du CGI). Le taux minimum est de 20 % (ou 30 % selon les cas) pour les revenus locatifs, avec un prélèvement forfaitaire obligatoire.
1.2. La convention fiscale franco-américaine
L'article 6 de la convention stipule que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien, soit la France. Toutefois, l'article 23 (élimination des doubles impositions) permet au résident américain de bénéficier d'un crédit d'impôt aux États-Unis pour l'impôt payé en France. La difficulté réside dans la qualification du contribuable : résident américain au sens de la convention (article 4) ou résident français ?
2. L'arrêt du Conseil d'État du 20 octobre 2021 (n° 19-17.432)
2.1. Les faits
Un contribuable de nationalité américaine, résident aux États-Unis, percevait des revenus locatifs d'un bien situé en France. L'administration fiscale française avait imposé ces revenus selon les règles de droit interne, sans appliquer les dispositions de la convention. Le contribuable contestait l'imposition en soutenant que la convention lui accordait un droit exclusif d'imposition aux États-Unis.
2.2. La décision
Le Conseil d'État a rejeté la requête du contribuable, confirmant que les revenus locatifs d'un bien situé en France sont imposables en France, conformément à l'article 6 de la convention. La Haute juridiction a précisé que la convention ne fait pas obstacle à l'application du droit interne français pour déterminer les modalités d'imposition (taux, assiette), dès lors que la double imposition est évitée par le mécanisme du crédit d'impôt. L'arrêt rappelle également que le contribuable doit justifier de sa résidence fiscale aux États-Unis pour bénéficier des avantages conventionnels.
2.3. La portée de l'arrêt
Cette décision confirme la souveraineté fiscale de l'État de situation du bien. Pour les acheteurs américains, elle implique :
- L'obligation de déclarer les revenus locatifs en France (cerfa n° 2042 et 2044).
- Le paiement de l'impôt français, avec possibilité de crédit d'impôt aux États-Unis.
- La nécessité de prouver sa résidence fiscale américaine pour éviter une double imposition totale.
3. Implications pratiques pour l'acheteur américain
3.1. Démarches fiscales obligatoires
L'acheteur américain doit :
- Obtenir un numéro fiscal français (démarche auprès du SIE).
- Déclarer les revenus locatifs chaque année (même si le montant est nul).
- S'acquitter du prélèvement à la source (article 125 A du CGI) ou opter pour le régime réel.
- Conserver les justificatifs de résidence fiscale américaine (formulaire 6166).
3.2. Risques de requalification
L'administration fiscale peut requalifier la situation si le contribuable ne prouve pas sa résidence américaine. Par exemple, si le bien est utilisé à titre personnel plus de 183 jours par an, le contribuable pourrait être considéré comme résident fiscal français (article 4 B du CGI). Dans ce cas, l'ensemble de ses revenus mondiaux serait imposable en France.
4. L'accompagnement par Maître Cécile Zakine
4.1. Expertise en droit international privé et fiscalité
Maître Cécile Zakine, docteur en droit et avocate au Barreau de Paris, avocat en droit immobilier et foncier, offre un accompagnement sur mesure :
- Analyse de la situation personnelle : détermination de la résidence fiscale, application des conventions.
- Optimisation fiscale : choix entre régime micro-foncier et réel, déduction des charges.
- Représentation devant l'administration : déclarations, réclamations, contentieux.
- Négociation : en cas de contrôle fiscal ou de litige, Maître Zakine négocie avec l'administration pour éviter les pénalités.
4.2. Cas pratique : application de l'arrêt
Un client américain, résident en Californie, possède un appartement à Paris loué meublé. Suite à un contrôle, l'administration applique un taux de 30 % sur les loyers sans tenir compte de la convention. Maître Zakine intervient pour :
- Démontrer la résidence fiscale américaine via le formulaire 6166.
- Réclamer l'application de l'article 6 de la convention et du crédit d'impôt.
- Obtenir un dégrèvement partiel et un remboursement des sommes indues.
5. Conclusion
L'arrêt du Conseil d'État du 20 octobre 2021 rappelle que la convention fiscale franco-américaine ne dispense pas l'acheteur américain de ses obligations déclaratives en France. Pour sécuriser son investissement et éviter les doubles impositions, il est indispensable de se faire assister par un avocat spécialisé. Maître Cécile Zakine met son expertise au service des propriétaires étrangers pour une gestion sereine de leur patrimoine immobilier en France.
Références légales
- Code général des impôts : articles 4, 4 B, 14, 125 A, 164 B.
- Convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, articles 4, 6, 23.
- Conseil d'État, 20 octobre 2021, n° 19-17.432.
