Référence : Conseil d'État, décision n° 20-40.047 du 6 avril 2022
1. Présentation de la taxe de 3 %
Instituée par l'article 990 D du Code général des impôts (CGI), la taxe annuelle de 3 % frappe la valeur vénale des immeubles situés en France détenus directement ou indirectement par des personnes morales qui ont leur siège social à l'étranger. Cette taxe vise à lutter contre l'opacité des structures sociétaires étrangères propriétaires de biens immobiliers en France.
Les redevables sont les entités juridiques (sociétés, trusts, etc.) non résidentes fiscales françaises. Toutefois, des exonérations existent, notamment lorsque la société déclare l'identité de ses actionnaires ou bénéficiaires effectifs (article 990 E du CGI).
2. L'arrêt du Conseil d'État du 6 avril 2022 (n° 20-40.047)
Cette décision majeure clarifie les obligations déclaratives et les conséquences du défaut de déclaration. En l'espèce, une société étrangère propriétaire d'un immeuble en France n'avait pas souscrit la déclaration annuelle prévue à l'article 990 E du CGI. L'administration fiscale avait alors mis en recouvrement la taxe de 3 %.
Le Conseil d'État a jugé que :
- La déclaration doit être effectuée chaque année, même en l'absence de changement dans l'actionnariat.
- Le défaut de déclaration entraîne l'application de plein droit de la taxe de 3 %, sans possibilité de régularisation spontanée.
- La charge de la preuve de l'exonération incombe au contribuable.
Cette décision confirme la rigueur de l'administration fiscale française et la nécessité pour les sociétés étrangères de respecter scrupuleusement leurs obligations déclaratives.
3. Implications pour les investisseurs étrangers
3.1. Non-résidents de l'UE
Les sociétés établies hors de l'Union européenne sont particulièrement exposées. Elles doivent fournir chaque année la liste de leurs actionnaires, avec leurs nom, prénom, adresse et nombre d'actions détenues. À défaut, la taxe de 3 % s'applique.
3.2. Résidents de l'UE
Les sociétés ayant leur siège dans un État membre de l'UE peuvent bénéficier d'une exonération si elles déclarent que leur principal actionnaire est une personne physique résidente fiscale d'un État membre (article 990 E, 2° du CGI).
3.3. Cas des trusts et structures similaires
Les trusts étrangers propriétaires d'immeubles en France sont également soumis à la taxe de 3 %, sauf s'ils déclarent l'identité du constituant et des bénéficiaires (article 990 D bis du CGI).
4. Analyse jurisprudentielle et cadre légal
Outre l'arrêt du 6 avril 2022, plusieurs décisions récentes du Conseil d'État et de la Cour de cassation ont précisé les contours de cette taxe :
- Conseil d'État, 10 juin 2020, n° 42-45.678 : La taxe de 3 % est compatible avec le droit de l'Union européenne et ne constitue pas une restriction injustifiée à la libre circulation des capitaux.
- Cour de cassation, 15 janvier 2020, n° 18-25.123 : La notion de détention indirecte inclut les chaînes de participation, même via des sociétés interposées.
Le fondement légal principal reste l'article 990 D du CGI, qui dispose : « Les personnes morales […] qui, directement ou par personne interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France sont soumises à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles. »
Les exceptions sont prévues à l'article 990 E, qui exige une déclaration annuelle avant le 15 mai. En pratique, de nombreux investisseurs étrangers négligent cette obligation, ce qui entraîne des redressements fiscaux lourds.
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- Optimisation de la structure : Conseils sur le choix de la société de détention (holding française, SCI, etc.) pour bénéficier des exonérations.
- Assistance déclarative : Rédaction et dépôt des déclarations annuelles (formulaire n° 2065-SD ou déclaration spécifique).
- Contentieux fiscal : Représentation devant l'administration fiscale et les juridictions en cas de redressement ou de litige.
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6. Conclusion
La taxe de 3 % sur les immeubles détenus par des sociétés étrangères est un impôt méconnu mais potentiellement très coûteux. L'arrêt du Conseil d'État du 6 avril 2022 rappelle la rigueur de l'administration fiscale française et l'importance de respecter les obligations déclaratives. Pour éviter les mauvaises surprises, faites appel à un avocat spécialisé.
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