Referenzentscheidung: cc • Nr. 73-10.204 • 1974-05-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im historischen Zentrum von Montauban, Place Nationale. Seit Monaten beschädigen Wassereinbrüche die Wand Ihres Wohnzimmers, die vom Dach – einem Gemeinschaftsteil – herrühren. Der Verwalter zögert. Die Eigentümerversammlung weigert sich, die Arbeiten zu beschließen. Was tun? Abwarten, die Zähne zusammenbeißen oder allein gegen den Bauunternehmer vorgehen? Bis 1974 war die Antwort unklar. Doch ein Urteil des Kassationshofs vom 14. Mai 1974 hat Klarheit geschaffen: Ja, ein Wohnungseigentümer kann wegen Gemeinschaftsteilen klagen, sofern er einen persönlichen Schaden nachweist. Analyse.
Viele Eigentümer kennen diese Möglichkeit nicht. Ihnen wird gesagt, dass nur der Verband für Gemeinschaftsteile klagen kann. Das stimmt grundsätzlich, aber es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn der Eigentümer einen eigenen Schaden erleidet, kann er direkt gegen den Verantwortlichen vorgehen. Dieses Urteil, das in Anwaltskanzleien oft zitiert wird, bietet eine Rettungsleine für Eigentümer, die durch die Untätigkeit ihres Verwalters verzweifeln.
Aber Vorsicht: Dieser Weg steht nicht immer offen. Es muss ein persönlicher, vom Schaden der Gemeinschaft verschiedener Schaden nachgewiesen werden. Wie geht das? Welche Fallstricke gibt es? Dieser Artikel erklärt alles anhand konkreter Beispiele aus meiner Praxis in Montauban und Moissac.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt bescheiden, wie so viele Nachbarschaftsstreitigkeiten. Herr Fallone und Herr Bodecher sind Wohnungseigentümer in einem Gebäude in … sagen wir in Montauban, Rue de la République. Mängel betreffen das Gebäude: Baufehler, die sowohl Gemeinschaftsteile (Dach, Fassaden) als auch das Sondereigentum von Herrn Fallone (seine Wohnung) betreffen. Die Schäden sind schwerwiegend: Wassereinbrüche, Risse usw.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die gemeinsamen Interessen vertreten soll, handelt nicht. Vielleicht weil der Verwaltungsbeirat gespalten ist oder der Verwalter nachlässig ist. Jedenfalls beschließt Herr Fallone, verärgert, persönlich vor Gericht zu ziehen. Er verklagt den Bauunternehmer, Herrn Bodecher, vor dem Tribunal de grande instance (heute Tribunal judiciaire).
Der Bauunternehmer erhebt die Einrede der Unzulässigkeit: Seiner Ansicht nach kann nur der Verband für Gemeinschaftsteile klagen, gemäß Artikel 15 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Herr Fallone sei nicht klagebefugt (d. h. er habe kein gesetzliches Recht, diesen Prozess zu führen). Gibt das Gericht ihm recht? Nein. Das Berufungsgericht und dann der Kassationshof weisen dieses Argument zurück. Wendepunkt: Die Richter entscheiden, dass Herr Fallone einen persönlichen Schaden geltend macht – die Wassereinbrüche in seiner Wohnung – und dass dieser Schaden ihm das Klagerecht gibt, auch für Gemeinschaftsteile, ohne dass der Verband beitreten muss.
Kurz gesagt, das Gericht unterschied zwei Arten von Schäden: den kollektiven, der alle Eigentümer betrifft (z. B. allgemeine Dachabnutzung), und den individuellen, der spezifisch einen Eigentümer betrifft (Wasser, das in sein Wohnzimmer läuft). Im zweiten Fall ist die persönliche Klage zulässig.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man von Artikel 15 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 ausgehen. Diese Vorschrift gibt dem Verband die Befugnis, gerichtlich zu klagen und verklagt zu werden, um die kollektiven Interessen der Eigentümer zu verteidigen. Grundsätzlich kann ein Eigentümer den Verband nicht bei Klagen bezüglich Gemeinschaftsteilen ersetzen. Aber der Kassationshof nimmt in diesem Urteil eine subtile, aber entscheidende Unterscheidung vor.
Er stellt klar, dass Artikel 15 dem Eigentümer nicht verbietet, persönlich zu klagen, wenn sein Schaden vom Schaden des Verbands verschieden ist. Im vorliegenden Fall erleidet Herr Fallone Wassereinbrüche in seiner Wohnung: Dies ist ein direkter, persönlicher Sachschaden. Es spielt keine Rolle, dass die Wassereinbrüche vom Dach (Gemeinschaftsteil) herrühren: Der Schaden, den er erleidet, ist sein eigener. Er kann daher die Haftung des Bauunternehmers gemäß Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) geltend machen, der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Ersatz.“
Vorsicht jedoch: Das Gericht stellt klar, dass diese individuelle Klage nicht mit der des Verbands doppelt erhoben werden kann. Hat der Verband bereits Ersatz für den kollektiven Schaden erhalten, kann der Eigentümer nicht zweimal dasselbe verlangen. Aber wenn der Verband nicht klagt oder die Klage unzureichend ist, kann der Eigentümer allein klagen.
Diese Begründung ist keine Rechtsprechungsänderung, sondern eine Bestätigung und Klarstellung eines bereits anerkannten Prinzips. In der Praxis hat diese Entscheidung eine Bresche geschlagen: Sie ermöglicht es Eigentümern, bei Untätigkeit des Verbands nicht ohne Rechtsbehelf dazustehen. Was nur wenige wissen, ist, dass diese Lösung sowohl für Mängel als auch für Nachbarschaftsstörungen oder Instandhaltungsmängel gilt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind und Ihre Wohnung durch einen Mangel an Gemeinschaftsteilen (Dach, Leitungen, Fassade) beschädigt wird, können Sie nun allein klagen, ohne auf den Verwalter warten zu müssen. Aber was ändert das genau? Es erspart Ihnen die Langsamkeit des Verbands, Blockaden in der Eigentümerversammlung oder mangelnden Willen der Nachbarn. Zum Beispiel in Moissac hatte ein Mandant von mir …
