Referenzentscheidung: cc • Nr. 82-16.759 • 1984-03-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Nanterre, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus den 1970er Jahren. Seit Monaten dringt Feuchtigkeit durch die Wand Ihres Wohnzimmers. Die Diagnose ist klar: Die Gemeinschaftsmauer zum Nachbargarten ist in schlechtem Zustand. Aber diese Mauer ist Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wer muss handeln? Der Verwalter, die Eigentümerversammlung oder können Sie selbst Klage einreichen? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof 1984 in einem Urteil geklärt, das bis heute ein Referenzfall für alle Wohnungseigentümer ist.
Die Antwort ist einfach und wirkungsvoll: Ja, Sie können allein handeln, ohne Zustimmung des Verwalters, wenn Sie einen persönlichen Schaden erleiden. Diese Entscheidung vom 6. März 1984 (Revisionsnr. 82-16.759) stellte einen klaren Grundsatz auf: Eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, an dem jede Einheit einen Anteil hat, stellt für jeden Wohnungseigentümer einen persönlichen Schaden dar, der ihn berechtigt, sowohl wegen der kollektiven Störung als auch wegen seines individuellen Schadens Schadensersatz zu verlangen.
Doch was bedeutet das konkret für Sie? Wie reagieren Sie, wenn Sie in dieser Situation sind? Tauchen wir ein in diese grundlegende Entscheidung, die ich für Sie analysiere, mit konkreten Beispielen aus meiner Kanzlei in Nanterre, Versailles und anderswo.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in einem Gebäude in Wohnungseigentum, dessen eine Mauer mit einem Garten einer Dame, nennen wir sie Frau Y, gemeinschaftlich ist. Die Mauer, die das gesamte Gebäude trägt, verschlechtert sich im Laufe der Jahre. In den Einheiten mehrerer Wohnungseigentümer treten Wassereinbrüche auf. Einer von ihnen, Herr X, Eigentümer mehrerer Einheiten im Gebäude, beschließt zu handeln. Er verklagt Frau Y vor dem Tribunal de grande instance von Nanterre auf vollständige Instandsetzung der Gemeinschaftsmauer.
Frau Y verteidigt sich mit dem Argument, Herr X sei nicht allein klagebefugt: Die Mauer sei Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, und nur der Verwalter oder die Eigentümerversammlung könne für alle klagen. Kurz gesagt, sie behauptet, Herr X könne keine Arbeiten verlangen, die allen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung zugutekämen. Das Gericht von Nanterre gibt ihr recht? Nicht ganz.
Das Gericht prüft die Situation. Es stellt fest, dass die Gemeinschaftsmauer für jeden Wohnungseigentümer eine unterschiedliche Funktion erfüllt: Für einige ist sie eine bloße Einfriedungsmauer, für andere stützt sie ihre Wohnung. Die Verschlechterung der Mauer verursacht Wassereinbrüche in den Einheiten von Herrn X, was einen persönlichen Schaden darstellt. Das Gericht hält jedoch fest, dass die Verschlechterung auf das Verschulden von Frau Y zurückzuführen ist, die die Mauer auf ihrer Seite nicht instand gehalten hat. Es lehnt jedoch die Anordnung der vollständigen Instandsetzung der Mauer ab, da dies über den persönlichen Schaden von Herrn X hinausgehe und in die Rechte der anderen Wohnungseigentümer eingreife.
Herr X legt Revision ein. Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 6. März 1984 das Urteil auf: Er stellt fest, dass die Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, an dem jede Einheit einen Anteil hat, für den Wohnungseigentümer einen persönlichen Schaden darstellt, der ihn berechtigt, sowohl wegen kollektiver als auch persönlicher Störungen Schadensersatz zu verlangen. Mit anderen Worten: Herr X kann die vollständige Instandsetzung der Mauer verlangen, auch wenn dies allen zugutekommt, da er einen individuellen Schaden erleidet.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man sich mit der Begründung der Richter befassen. Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (früher Artikel 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Dieser allgemeine Grundsatz der zivilrechtlichen Haftung ist die Grundlage der Klage.
Sodann erinnert das Gericht daran, dass das Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümern ungeteilt gehört. Jede Einheit umfasst einen Anteil an diesem Gemeinschaftseigentum. Wenn also Gemeinschaftseigentum beschädigt wird, erleidet jeder Wohnungseigentümer eine Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts, auch wenn der Schaden geteilt wird. Dieser Schaden ist sowohl kollektiv (alle Wohnungseigentümer leiden unter der Verschlechterung) als auch persönlich (jeder Wohnungseigentümer kann in seiner Einheit betroffen sein, z. B. durch Wassereinbrüche).
Das Gericht weist das Argument von Frau Y zurück, wonach nur der Verwalter klagen könne. Es ist der Ansicht, dass der Wohnungseigentümer ein persönliches Interesse an der Klage hat, das sich vom kollektiven Interesse unterscheidet. Was nur wenige wissen: Diese Lösung war nicht selbstverständlich; vor 1984 verlangten einige Gerichte, dass nur der Verwalter für das Gemeinschaftseigentum klagen könne. Diese Entscheidung markierte daher einen rechtlichen Wendepunkt.
Vorsicht jedoch: Das Gericht stellt die Rolle des Verwalters nicht in Frage. Der Verwalter behält die laufende Verwaltung, aber der Wohnungseigentümer kann parallel klagen, wenn sein Schaden persönlich ist. In der Praxis bedeutet dies, dass Herr X die vollständige Instandsetzung der Mauer verlangen konnte, auch wenn andere Wohnungseigentümer keine Kosten tragen wollten. Das Gericht schützte so das individuelle Recht jedes Wohnungseigentümers, eine Verschlechterung nicht passiv hinnehmen zu müssen.
