Referenz: Kassationsgerichtshof, 3. Zivilkammer, 8. Februar 2023, Kassationsbeschwerde Nr. 22-11.298, veröffentlicht im Bulletin.
Einleitung
Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich als Ausländer, sei es als EU-Bürger oder Drittstaatsangehöriger, unterliegt besonderen Regelungen im Wohnungseigentumsrecht. Der ausländische Wohnungseigentümer, oft nicht ansässig, muss mit einem potenziell eingeschränkten Stimmrecht, nach objektiven Kriterien berechneten Wohnungseigentumskosten und einer ihm gegenüber wirksamen Gemeinschaftsordnung umgehen. Das Urteil der dritten Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs vom 8. Februar 2023 (Nr. 22-11.298) bringt wesentliche Klarheit zu den Rechten ausländischer Wohnungseigentümer, insbesondere hinsichtlich ihrer Teilnahme an gemeinschaftlichen Entscheidungen.
I. Das Stimmrecht des ausländischen Wohnungseigentümers
A. Gleichheitsgrundsatz und vertragliche Einschränkung
Gemäß Artikel 22 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 hat jeder Wohnungseigentümer eine Anzahl von Stimmen, die seinem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen entspricht. Dieser Gleichheitsgrundsatz gilt ohne Unterscheidung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung Einschränkungen vorsehen, wie etwa die Anforderung einer Adresse in Frankreich zur Ausübung des Stimmrechts. Die Gültigkeit solcher Klauseln wurde angefochten.
B. Das Urteil vom 8. Februar 2023: eine erwartete Klarstellung
In diesem Fall wurde einer ausländischen Wohnungseigentümerin mit Wohnsitz außerhalb Frankreichs das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung aufgrund einer Klausel der Gemeinschaftsordnung verweigert, die eine Postanschrift in Frankreich verlangte. Der Kassationsgerichtshof beanstandete diese Klausel und entschied, dass sie eine unverhältnismäßige Einschränkung des Eigentumsrechts und der freien Teilnahme an gemeinschaftlichen Entscheidungen darstelle. Er wies darauf hin, dass Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention das Recht auf Achtung des Eigentums schützt und jede Einschränkung durch ein legitimes Interesse gerechtfertigt und verhältnismäßig sein muss. Im vorliegenden Fall war die Klausel nicht durch einen zwingenden Grund gerechtfertigt, da der Verwalter auf elektronischem Wege oder durch einen Bevollmächtigten kommunizieren konnte.
Praktische Bedeutung: Seit diesem Urteil gelten Klauseln, die das Stimmrecht nicht ansässiger Wohnungseigentümer einschränken, als missbräuchlich. Der ausländische Wohnungseigentümer kann per Briefwahl, durch Vollmacht oder über einen gesetzlichen Vertreter abstimmen. Es wird empfohlen, die Gemeinschaftsordnung zu überprüfen und gegebenenfalls die Nichtigkeit solcher Klauseln vor dem Tribunal judiciaire zu beantragen.
II. Die Wohnungseigentumskosten: ein objektives System
A. Verteilung nach Miteigentumsanteilen
Gemäß den Artikeln 10 und 10-1 des Gesetzes von 1965 werden die Wohnungseigentumskosten unter den Wohnungseigentümern nach ihrem Miteigentumsanteil (Tantièmes) an den Gemeinschaftsflächen verteilt. Diese Verteilung ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz des Eigentümers. Somit trägt ein ausländischer Wohnungseigentümer zu den allgemeinen Kosten (Instandhaltung, Heizung usw.) und den Sonderkosten (Aufzug, Grünflächen) im gleichen Verhältnis bei wie französische Wohnungseigentümer.
B. Beitreibung der Kosten beim Nichtansässigen
Der Verwalter kann Schwierigkeiten haben, die Kosten von einem im Ausland wohnhaften Wohnungseigentümer beizutreiben. Artikel 19-2 des Gesetzes von 1965 erlaubt dem Verwalter, die Ausübung des Stimmrechts des Wohnungseigentümers auszusetzen, der seine Kosten seit mehr als zwei Quartalen nicht bezahlt hat. Diese Sanktion gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Darüber hinaus kann der Verwalter ein Zwangsvollstreckungsverfahren in Bezug auf die in Frankreich gelegene Immobilie einleiten, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers.
Steuern: Die Wohnungseigentumskosten sind für den ausländischen Wohnungseigentümer, der seine Immobilie vermietet, von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig (CGI, Art. 31). Es wird empfohlen, die Belege aufzubewahren und einen auf internationale Steuerfragen spezialisierten Buchhalter hinzuzuziehen.
III. Die Gemeinschaftsordnung: Wirksamkeit und Anpassung
A. Wirksamkeit gegenüber dem ausländischen Wohnungseigentümer
Die Gemeinschaftsordnung gilt für alle Wohnungseigentümer, einschließlich Ausländer, sobald sie eine Einheit erworben haben. Sie muss in französischer Sprache abgefasst sein (Gesetz Nr. 94-665 vom 4. August 1994 über den Gebrauch der französischen Sprache). Eine Übersetzung kann jedoch vom nicht französischsprachigen Wohnungseigentümer verlangt werden. Das Urteil von 2023 hat diesen Grundsatz nicht geändert: Die Gemeinschaftsordnung ist wirksam, aber ihre missbräuchlichen Klauseln (wie die Stimmrechtseinschränkung) können angefochten werden.
B. Verhandlung und Änderung der Gemeinschaftsordnung
Ein ausländischer Wohnungseigentümer kann in der Eigentümerversammlung Änderungen der Gemeinschaftsordnung vorschlagen, sofern die erforderlichen Mehrheiten eingehalten werden (Art. 26 des Gesetzes von 1965 für wesentliche Klauseln). Er kann auch eine Befreiung von der Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen beantragen, wenn seine Einheit ungenutzt ist, was jedoch einstimmiger Zustimmung bedarf (Art. 9).
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