Referenzentscheidung: cc • N° 11-25.476 • 2012-11-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Le Cannet, in einer Residenz mit Dienstleistungen. Eines Tages stimmt die Eigentümerversammlung für den Abschluss eines Vertrags mit einem Dienstleistungsunternehmen für paramedizinische Leistungen, Basisdienstleistungen und optionale personalisierte Dienstleistungen. Einige Eigentümer lehnen dies ab und sind der Ansicht, dass dieser Vertrag das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert und eine qualifizierte Mehrheit (Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965) erfordert. Die entscheidende Frage lautet: Mit welcher Mehrheit muss ein solcher Beschluss gefasst werden?
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 28. November 2012 (Nr. 11-25.476) gibt eine klare Antwort: Solange das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft in seinen Bestimmungen über die Nutzung, den Gebrauch und die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen nicht geändert wird, reicht die einfache Mehrheit oder die Mehrheit nach den Artikeln 24 oder 25 aus. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Wohnungseigentümer in Grasse oder anderswo?
In diesem Artikel werden wir diesen Fall analysieren, die Argumentation der Richter nachvollziehen und sehen, wie man dies konkret anwendet, um Streitigkeiten zu vermeiden. Denn in meiner Praxis als auf Immobilienrecht spezialisierte Anwältin habe ich Fälle erlebt, in denen ein einfaches Missverständnis der Mehrheitsregeln zu Blockaden und unnötigen Kosten geführt hat.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in einer Residenz mit Dienstleistungen, wie man sie typischerweise in Grasse oder Le Cannet findet. Das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft sieht bereits einen Dienstleistungsvertrag vor, der zwischen Leistungen für alle Eigentümer (Wachdienst, Grünflächenpflege) und paramedizinischen Leistungen unterscheidet und bestimmte Gemeinschaftsflächen für diese Dienstleistungen reserviert. Die Eigentümerversammlung genehmigt den Abschluss eines neuen Vertrags mit einem Dienstleistungsunternehmen, der drei Kategorien unterscheidet: Basisdienstleistungen, optionale personalisierte Dienstleistungen und Dienstleistungen für alle Bewohner.
Mehrere Eigentümer fochten diesen Beschluss an. Sie waren der Ansicht, dass dieser Vertrag das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft ändere, da er die Zweckbestimmung der Sondereigentumsflächen und die Verteilung der Kosten betreffe. Ihrer Meinung nach hätte eine solche Entscheidung mit einer Zweidrittelmehrheit (Artikel 26 des Gesetzes von 1965) getroffen werden müssen. Der Verband der Wohnungseigentümer hingegen vertrat die Auffassung, dass es sich lediglich um die Umsetzung des bestehenden Reglements handele, das diese Art von Dienstleistungen bereits vorsehe.
Der Rechtsstreit gelangte bis zum Kassationsgerichtshof. Die klagenden Eigentümer, nennen wir sie Herrn X und Frau Y, Eigentümer in Le Cannet, machten geltend, dass die betreffenden Budgets nichts mit der Übernahme der gemeinschaftlichen Kosten nach den allgemeinen Miteigentumsanteilen zu tun hätten. Sie argumentierten, dass die Klassifizierung der Kosten nach Artikel 10 des Gesetzes von 1965 durcheinandergebracht und die Zweckbestimmung der Sondereigentumsflächen geändert würde. Doch der Gerichtshof folgte ihnen nicht.
Wendung: Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf, das den Beschluss für nichtig erklärt hatte. Er befand, dass die Vorinstanz nicht dargelegt habe, inwiefern der Vertrag das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft ändere. Kurz gesagt: Solange das Reglement hinsichtlich der Nutzung, des Gebrauchs und der Verwaltung der Gemeinschaftsflächen unverändert bleibt, kann die Eigentümerversammlung einen solchen Vertrag gültig mit der im Reglement vorgesehenen Mehrheit (oft die Mehrheit nach Artikel 24 oder 25) genehmigen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 26 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965, der für jede Entscheidung, die das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert, insbesondere hinsichtlich der Nutzung, des Gebrauchs und der Verwaltung der Gemeinschaftsflächen, eine Zweidrittelmehrheit (oder qualifizierte Mehrheit) verlangt. Mit anderen Worten: Wenn der Dienstleistungsvertrag diese Aspekte nicht ändert, reicht die einfache Mehrheit (Artikel 24) oder die absolute Mehrheit (Artikel 25) aus.
Die Richter stellten klar, dass das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits einen Dienstleistungsvertrag vorsah, der zwischen kollektiven und paramedizinischen Leistungen unterschied. Der neue Vertrag präzisierte lediglich die Dienstleistungskategorien (Basis-, optionale personalisierte und kollektive Dienstleistungen), ohne die Kostenverteilung oder die Zweckbestimmung der Gemeinschaftsflächen zu ändern. Vorsicht jedoch: Hätte der Vertrag neue Kosten auferlegt oder die Nutzung der Sondereigentumsflächen geändert, wäre die qualifizierte Mehrheit erforderlich gewesen.
Der Gerichtshof wies das Argument der Eigentümer zurück, dass die betreffenden Budgets persönliche und nicht gemeinschaftliche Kosten beträfen. Er erinnerte daran, dass beispielsweise die Kosten für den Wachdienst zu den allgemeinen Kosten gehören und der Vertrag keine neue Kostenkategorie schaffe. Was viele nicht wissen: Die Unterscheidung zwischen allgemeinen und besonderen Kosten (Artikel 10) kann zu Verwirrung führen. Hier stellte der Gerichtshof klar, dass die bloße Existenz optionaler Dienstleistungen gemeinschaftliche Kosten nicht in persönliche Kosten umwandele.
Schließlich rügte der Kassationsgerichtshof das Berufungsgericht dafür, dass es seine Entscheidung nicht ausreichend begründet habe. Er verlangt, dass die Vorinstanz konkret darlegt, inwiefern der Vertrag das Reglement ändert. Diese Entscheidung ist ein wichtiger Präzedenzfall für alle Wohnungseigentümergemeinschaften, die Dienstleistungsverträge abschließen möchten, ohne das Reglement zu ändern.
