因疏于维护而丧失用益权：19年弃置受到制裁

设想一下：您是菲尼斯泰尔省（Finistère）普卢加斯泰尔-达乌拉斯（Plougastel-Daoulas）一栋房屋的所有人。您将用益权（usufruit）授予了一位亲属，该亲属可以居住或出租，但必须负责维护。一天，您发现屋顶坍塌、墙壁开裂、房屋沦为废墟。19年来，用益权人无所作为。您能怎么办？每位所有者都会问：用益权人会因疏忽而丧失其权利吗？

答案是肯定的，法国最高法院（Cour de cassation）在1970年3月12日的一项判决（第68-13.805号）中予以确认。这项涉及布列塔尼（Breton）案件的判决至今仍具权威。它说明了法官对主体结构（建筑物结构要素：地基、承重墙、屋架、屋顶）维护缺失的严重性。

但注意：用益权丧失（该权利的消灭）并非自动发生。法官自主评判过错。在本案中，认定两项过错：19年未维护以及改变房产用途。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

1946年，一位寡妇保留了位于朗迪维西奥（Landivisiau，邻近普卢加斯泰尔-达乌拉斯的一个市镇）一处农场的用益权（使用和收取收益的权利）。虚有权人（nu-propriétaire，拥有所有权但无用益权者）是她的儿子。房产包括一栋住宅和若干农业建筑。

19年间，用益权人将房屋出租给非农业工人，与农场经营无关。在此期间，她未对主体结构进行任何维护。墙壁损坏、屋顶坍塌、建筑沦为废墟。虚有权人随后起诉用益权人，要求宣告其用益权丧失。

案件提交至雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes），该法院支持了虚有权人。用益权人向最高法院提起上诉，主张虚有权人也有义务进行加固工程（travaux confortatifs，改善或加固工程），且仅将房屋出租给非农业工人不构成改变用途。最高法院驳回了上诉，维持了丧失用益权的判决。

法院的推理——解析

最高法院审查了上诉的唯一理由，该理由包含两个方面。第一方面：用益权人主张虚有权人也有责任进行加固工程，而未这样做导致房屋毁坏。最高法院回应称，用益权人19年未维护的行为本身就导致了主体结构的损坏。无论虚有权人是否有义务，用益权人的过错是决定性原因。

第二方面：用益权人质疑改变用途。她将房屋出租给非农业工人，但农场的承租人（农业租户）从未使用该房屋进行经营。最高法院认为，这确实构成改变用途，因为房产在农业经营框架内负有用益权（受该权利约束）。用益权人将房屋出租给非农业第三方，改变了房产的用途，这足以证明丧失用益权的正当性。

法律依据是《法国民法典》（Code civil）旧第618条，该条规定如果用益权人实施严重滥用行为，特别是损坏房产或改变其用途，用益权可以终止。最高法院重申，过错严重性的评判属于基层法官（初审和上诉法官）的自主权力。本案中，上诉法院无需因认定两项不同过错而自相矛盾：它只是自主地认为用益权人的整体行为足够严重，足以导致丧失用益权。

这一判决是对一贯判例的确认：长期不维护和改变用途可以累积其效果，以证明丧失用益权的正当性。它既非转捩点也非演变，而是对用益权人义务的坚定提醒。

对您的实际影响

出租人（虚有权人）：如果用益权人疏于维护，您可以要求丧失用益权。但注意：您必须证明严重过错。仅仅油漆延误是不够的。需要明显的弃置，如本案中19年未维护主体结构。例如，如果用益权人让屋顶漏水5年而不处理，您可以采取行动。但如果您自己未进行必要的加固工程，法官可能会减轻用益权人的过错。在本案中，最高法院驳回了这一论点，因为用益权人的过错过于严重。

用益权人：您必须以善良家父（bon père de famille，谨慎勤勉）的标准维护房产。日常维护（租赁性维修、小修）由您负责。大修（屋顶、承重墙）由虚有权人负责，但如果您不报告损坏或任情况恶化，您可能面临丧失用益权的风险。例如，在朗迪维西奥，用益权人让水管漏水10年不修，可能丧失其权利。

买受人：如果您购买一项负有用益权的房产，请了解维护状况。疏于维护的用益权人可能被剥夺权利，从而使房产解脱。但程序漫长且昂贵。最好在购买前检查维护情况。

承租人：您不直接相关，但如果用益权人丧失权利，您的租约可能终止。在丧失用益权的情况下，虚有权人收回完全所有权，并可决定不续租。

避免此类纠纷的四项建议

• 建议1：在用益权设立时制作双方认可的房产状况报告。拍摄每个房间、墙壁、屋顶。由双方签字。这将有助于区分预先存在的损坏与用益权人造成的损坏。
• 建议2：在用益权契约中规定具体条款：维护义务、虚有权人检查频率、未经书面同意不得改变用途。这些条款将便于在纠纷中举证。
• 建议3：对用益权人而言，以书面形式向虚有权人报告任何严重问题。例如，如果屋顶出现漏水，发送挂号信并要求回执。这样，您证明已发出警报，而虚有权人未进行大修。
• 建议4：对虚有权人而言，定期检查房产（至少每年一次）。如果发现维护缺陷，以书面形式催告用益权人。若不予理睬，您可积累证据，以备日后提起丧失用益权之诉。

深入探讨：相关判例与演变

最高法院作出了若干类似判决。例如，在1977年11月8日的一项判决（第76-11.852号）中，因一栋住宅30年未维护而宣告用益权丧失。在2013年3月13日的另一项判决（第11-27.810号）中，它重申改变房产用途（未经同意将住宅改为商业场所）也可证明丧失用益权。

因此，法院的倾向是严厉的：在长期弃置或改变用途的情况下，它们毫不犹豫地剥夺用益权。未来，法官很可能继续这一做法，尤其是在房地产价值提升的背景下。虚有权人越来越警惕，用益权人必须意识到其权利并非不可撤销。

行动前检查清单

• 我是否已明确用益权人的严重过错？（长期不维护、改变用途、滥用收益）
• 我是否有证据？（照片、公证人笔录、信件、证词）
• 我是否履行了大修义务？（若我是虚有权人，是否进行了必要的加固工程？）
• 我是否尝试过友好解决？（催告、调解）
• 我是否咨询了专业律师？（丧失用益权程序技术性强，期限可能较长）

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