用益权：根据最高法院判决，出租不会导致权利丧失

设想一下：您刚刚购买了位于艾特雷（Aytré，靠近拉罗谢尔（La Rochelle））一栋房屋的虚有权（用益权人死亡后成为所有权人的权利）。用益权人是一位年长女士，她居住其中，并为了补贴家用，将一间房间出租给一名学生。您认为她滥用了权利，请求法院剥夺其用益权（即收回其权利）。法官会如何判决？

这一问题，最高法院于1970年3月12日在来自罗什福尔（Rochefort）的一起案件中作出了裁决：初审法官（初审法院和上诉法院）拥有广泛的自由裁量权，以适用《法国民法典》第618条（该条规定在滥用收益权的情况下可剥夺用益权）的制裁。结果是：即使用益权人出租部分房产，也不自动构成滥用。在该案中，最高法院认可了法官拒绝剥夺用益权的裁决。

您是虚有权人、用益权人，或者只是好奇正常使用与滥用之间的界限在哪里？本文将通过罗什福尔（Rochefort）、艾特雷（Aytré）及其他地区的具体案例为您详细解释。

案件事实：一个日常发生的故事

1964年，科南夫妇购买了位于罗什福尔（Rochefort）一栋房屋的虚有权，而瓦莱小姐自1964年3月15日起即拥有该房屋的用益权。用益权人居住在该房屋内，但出于经济原因，决定将部分房产出租给第三方。科南夫妇不满，认为该出租行为构成滥用收益权。他们依据《法国民法典》第618条向拉罗谢尔（La Rochelle）大审法院起诉瓦莱小姐，要求宣告剥夺其用益权。

法院在鉴定发现房屋存在损坏后，仍拒绝宣告剥夺用益权。原因何在？因为所发现的损坏发生在用益权设立之后，而仅出租部分房产不足以构成滥用。科南夫妇提起上诉，但普瓦捷（Poitiers）上诉法院维持了原判。他们随后向最高法院提起上诉。

在最高法院，他们主张出租部分设有用益权的房产本身即构成滥用收益权。但最高法院未采纳其观点：最高法院重申，初审法官拥有广泛的自由裁量权。他们可以像本案中一样认定出租不构成滥用。上诉被驳回。

法院的推理——详细解读

《法国民法典》第618条规定：“用益权可因用益权人滥用其权利而终止，无论是因其对土地实施毁损，还是因其疏于维护致使土地荒废。”换言之，如果用益权人以损害财产或妨碍虚有权人收回完好财产的方式使用财产，法院可剥夺其用益权。但注意：法律并未明确定义何为“滥用”。这正是法官自由裁量权的用武之地。

在本案中，科南夫妇主张将部分房产出租必然构成滥用，因为这使财产面临第三方占用，存在损坏风险。但最高法院认为，初审法官基于其自主判断认定，所发现的损坏并非出租行为本身所致，而是由后续事件造成。尤其重要的是，仅凭出租行为不足以构成滥用收益权。

这一判决之所以重要，是因为它重申了对滥用的认定是具体的：法官会考察每个案件的具体情况。在本案中，用益权人出租其房屋的一部分，这是正常行使收益权的行为。不能因为虚有权人担忧就认定滥用成立。必须证明实际损害（如损坏、严重疏于维护等）。

这对您意味着什么——具体而言

对于用益权人：您可以出租全部或部分房产，无需担心自动丧失权利。但注意，您必须维护财产，不得造成损坏。如果您出租给造成损坏的人，您可能需要承担责任。例如：在罗什福尔（Rochefort），一名用益权人以每月300欧元出租一间房间。如果租客在墙上打了一个洞，虚有权人可以要求赔偿，但不一定可以要求剥夺用益权。

对于虚有权人：您不能仅仅因为用益权人出租房产就要求剥夺其权利。您必须证明存在明确的滥用行为（如损坏、疏于维护等）。如果您发现损坏，请让执达员出具证明（费用约150-200欧元），并正式通知用益权人进行修复。如果无果，则向法院起诉。但请注意，法官通常不愿轻易剥夺用益权，除非情况严重。

对于设有用益权的房产的承租人：只要用益权人还在，您的租约就是有效的。用益权人死亡后，虚有权人成为完全所有权人，并可以决定不再续租（除非是受1989年7月6日法律管辖的住宅租赁）。请保持警惕。

例如在艾特雷（Aytré）：一名虚有权人购买了一套公寓，该公寓由一名将房间出租的用益权人占用。除非能证明存在滥用，否则在用益权人有生之年，虚有权人不能要求承租人搬离。

避免此类纠纷的四条建议

• 制作双方认可的房屋状况报告：在设立用益权时，制作一份详细且附有照片的房屋状况报告。这将有助于区分用益权设立前的损坏与用益权期间发生的损坏。投资约200欧元，可避免多年的诉讼。
• 在合同中加入条款：如果您是虚有权人，您可以与用益权人协商，在合同中加入未经您同意不得出租的条款。该条款有效，违反时将更容易认定滥用。
• 定期沟通：虚有权人和用益权人应就财产状况保持交流。每六个月通一次电话或发一封邮件，即可化解紧张关系。在罗什福尔（Rochefort），一位业主通过提出分担漏水维修费用，避免了一场诉讼。
• 在采取行动前咨询律师：在起诉要求剥夺权利之前，请先寻求法律意见。诉讼费用（律师、执达员、鉴定费）可能超过5000欧元。与Zakine律师进行45分钟的咨询（45欧元），即可判断您的案件是否有胜算。

深入探讨：相关判例与演变

1970年的判决并非孤例。在2015年12月9日的一项判决（编号14-25.804）中，最高法院判定，用益权人未经虚有权人同意允许其子免费占用财产，只要财产得到维护，不构成滥用收益权。相反，在2002年的一起案件（第三民事庭，2002年12月4日，编号01-03.675）中，剥夺用益权被宣告成立，因为用益权人未经授权将公寓改造为商业场所，且未遵守城市规划规定。

法院的趋势很明确：滥用收益权的认定是严格的。法官要求提供实际严重损害的具体证据（损坏、疏于维护、违反财产用途）。仅出租或由第三方占用是不够的。这意味着虚有权人需要耐心，不要草率行事。

未来，如果滥用行为增多（如Airbnb、季节性租赁），判例法可能会发生变化。但目前，用益权人的收益权自由仍然是广泛的。

您必须记住的要点

常见问题解答

在用益权下出租部分房产是否会导致权利被剥夺？ 不会自动导致。必须存在明确的滥用行为（严重损坏、疏于维护等）。

如果用益权人将房产出租给吵闹的人，该怎么办？ 向虚有权人报告。如果滋扰过度，法官可能认定构成滥用，前提是造成财产损坏（例如，夜间喧闹导致损坏）。

我可以禁止用益权人出租吗？ 可以，如果您在用益权设立文件中作出规定。否则，这是他的权利。

起诉剥夺用益权的时效是多久？ 诉讼时效为自知晓事实之日起5年（《法国民法典》第2224条）。请尽快行动。

剥夺用益权的诉讼费用是多少？ 律师费约3000至8000欧元，加上鉴定费（1000至3000欧元）。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元），可避免数月诉讼——通常还能节省更多费用。预约 →