Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-11.081 • 2017-03-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Saint-Junien, das vor zehn Jahren mit einer Baugenehmigung errichtet wurde. Eines Tages verklagen Ihre Nachbarn Sie auf Abbruch Ihres Anbaus mit der Begründung, er überschreite die zulässige Höhe gemäß dem Flächennutzungsplan. Der Prozess dauert Monate, dann Jahre. Plötzlich, im Jahr 2015, ändert sich das Gesetz: Die Voraussetzungen für einen Abbruch werden verschärft. Aber Sie sind bereits mitten im Prozess. Kann dieses neue Gesetz Sie retten? Genau diese Frage wurde dem Kassationsgerichtshof im Urteil vom 23. März 2017 (Nr. 16-11.081) vorgelegt.
Jeder Eigentümer fragt sich eines Tages: „Und wenn ich wegen eines Bauwerks angegriffen werde, das ich regelkonform errichtet habe?“ Die Antwort hängt oft vom Datum der Gesetzesänderung ab. Kurz gesagt, der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Ein neues Gesetz, das die Voraussetzungen für eine Abbruchklage ändert, gilt sofort für laufende Situationen, selbst wenn der Prozess bereits begonnen hat. Aber was ändert das genau? Tauchen wir ein in diese Entscheidung, die Präzedenzfall geschaffen hat.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Lösung auf einem allgemeinen Grundsatz beruht: Neue Gesetze regeln die künftigen Wirkungen nichtvertraglicher rechtlicher Situationen. Dies betrifft direkt Abbruchklagen, die auf dem Baugesetzbuch beruhen. Mit anderen Worten: Wenn das Gesetz die Bedingungen für den Schutz mildert, können Sie davon profitieren, selbst wenn Ihre Nachbarn das Verfahren vor seinem Inkrafttreten eingeleitet haben.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
In Saint-Junien errichtete Herr X, Eigentümer eines Grundstücks, ein Wohnhaus mit einer Baugenehmigung. Seine Nachbarn, die Eheleute Z, sind der Ansicht, dass das Bauwerk gegen die Höhenvorschriften des Flächennutzungsplans (POS) verstößt. Sie verklagen ihn daher auf der Grundlage von Artikel L. 480-13 des Baugesetzbuchs in seiner Fassung von 2006, der unter bestimmten Voraussetzungen den Abbruch eines nicht genehmigten Bauwerks ermöglichte.
Das Tribunal de grande instance von Limoges und dann das Berufungsgericht gaben den Eheleuten Z recht und ordneten den Abbruch des Bauwerks an. Herr X legte Kassation ein. In der Zwischenzeit änderte das Gesetz Nr. 2015-990 vom 6. August 2015 den Artikel L. 480-13: Nunmehr kann der Abbruch nur angeordnet werden, wenn das Bauwerk gegen „wesentliche“ Bauvorschriften verstößt und ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen die Genehmigung errichtet wurde. Das Bauwerk von Herrn X entsprach jedoch der erteilten Genehmigung, auch wenn es gegen den POS verstieß.
Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf: Das Berufungsgericht hätte das neue, für den Eigentümer günstigere Gesetz anwenden müssen. Denn die Abbruchklage ist eine dingliche Klage (die sich auf ein Grundstück bezieht) und nicht vertraglicher Natur. Die Wirkungen dieser rechtlichen Situation (der behauptete Verstoß) bestanden am Tag des Inkrafttretens des neuen Gesetzes fort. Daher musste dieses sofort angewendet werden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz: die sofortige Anwendung neuer Gesetze auf die künftigen Wirkungen laufender nichtvertraglicher rechtlicher Situationen. Dieser Grundsatz ist in Artikel 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgesehen (das Gesetz verfügt nur für die Zukunft), aber der Gerichtshof legt ihn hier weit aus. Kurz gesagt: Solange die Situation nicht durch einen Vertrag (wie einen Miet- oder Kaufvertrag) fixiert ist, regelt das neue Gesetz die künftigen Folgen dieser Situation, selbst wenn sie unter der Herrschaft des alten Gesetzes entstanden ist.
Konkret verlangt Artikel L. 480-13 des Baugesetzbuchs in seiner Fassung von 2015, dass das Bauwerk „ohne Baugenehmigung oder unter Verstoß gegen die Genehmigung errichtet“ wurde, um abgerissen zu werden. Herr X hatte jedoch eine gültige Genehmigung. Das neue Gesetz hat daher die Möglichkeit beseitigt, ein Bauwerk allein wegen eines Verstoßes gegen den POS abzureißen, wenn es der Genehmigung entspricht. Das Berufungsgericht hat durch die Anwendung der Fassung von 2006 gegen das Gesetz verstoßen.
Vorsicht jedoch: Diese Begründung gilt nur für Abbruchklagen nach Artikel L. 480-13, nicht für Schadensersatzklagen (Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), die ebenfalls zu einem Abbruch führen können. Im vorliegenden Fall waren jedoch nur Bauvorschriften betroffen.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung in der Kontinuität einer ständigen Rechtsprechung steht: Der Kassationsgerichtshof wendet denselben Grundsatz auf Klagen auf Nichtigkeit eines Kaufvertrags, auf Mietzinsüberprüfung usw. an. Es handelt sich um eine Bestätigung, nicht um eine Kehrtwende.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Bauwerks sind, das mit einer Genehmigung errichtet wurde, und Ihre Nachbarn eine Abbruchklage einleiten, bevor ein neues Gesetz in Kraft tritt, das die Abbruchvoraussetzungen verschärft, können Sie sich auf das neue Gesetz berufen, selbst wenn das Verfahren bereits läuft. Voraussetzung ist, dass Ihr Bauwerk der erteilten Genehmigung entspricht. Diese Entscheidung ist ein starkes Schutzinstrument für Eigentümer, die nach den geltenden Vorschriften gebaut haben.
