Decisione di riferimento: cc • N. 20-10.602 • 2021-01-21 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietario a Nizza, nel quartiere di Cimiez. Avete costruito una veranda senza autorizzazione qualche anno fa. Il comune vi ha ingiunto di demolirla, ma avete contestato: «La competenza in materia urbanistica è stata trasferita alla Métropole Nice Côte d'Azur, quindi il comune non ha più il diritto di intervenire!» È esattamente il tipo di situazione che la Corte di Cassazione ha deciso nel gennaio 2021.
Questa questione ricorre regolarmente nel mio studio, sia a Grasse che a Mont-de-Marsan. Con la moltiplicazione delle intercomunalità, molti proprietari pensano che i comuni abbiano perso i loro poteri di polizia in materia urbanistica. Ma qual è la realtà?
La decisione del 21 gennaio 2021 fornisce una risposta chiara: il comune conserva, concorrentemente (cioè contemporaneamente) con l'ente pubblico di cooperazione intercomunale (EPCI), la legittimazione ad agire per la demolizione o la messa a norma di un'opera abusiva. Vediamo cosa significa concretamente per voi.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor Martin, proprietario di una villa a Vallauris, aveva fatto costruire un capanno da giardino di 25 m² nel 2018 senza chiedere il permesso di costruire. Nel 2019, il comune di Vallauris, dopo aver constatato l'infrazione, gli ha inviato un'ingiunzione a demolire l'opera ai sensi dell'articolo L. 480-14 del codice dell'urbanistica (che consente alle autorità di chiedere la demolizione delle costruzioni abusive).
Il signor Martin ha contestato questa ingiunzione dinanzi al tribunale amministrativo. Il suo argomento? Dal 2016, la competenza in materia di piano locale di urbanistica (PLU) era stata trasferita alla Comunità d'Agglomerazione di Sophia Antipolis (CASA). Secondo lui, il comune non aveva quindi più legittimazione (cioè il diritto) ad agire in materia urbanistica, comprese le procedure di demolizione.
Il tribunale amministrativo ha dato ragione al signor Martin, ritenendo che il trasferimento di competenze privasse il comune del suo potere di agire. Il comune ha fatto appello, ma la corte amministrativa d'appello ha confermato questa sentenza. Colpo di scena: il comune ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo di conservare un potere di polizia speciale indipendente dal trasferimento di competenze.
La Corte di Cassazione ha quindi dovuto decidere questa questione fondamentale: un comune che ha trasferito la sua competenza PLU a un EPCI può ancora agire per la demolizione di opere abusive? La risposta ha implicazioni per migliaia di proprietari sulla Costa Azzurra.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione ha proceduto a un'analisi minuziosa dei testi. Si è basata principalmente sull'articolo L. 480-14 del codice dell'urbanistica (che disciplina le procedure di demolizione di opere abusive) e sull'articolo L. 422-3 dello stesso codice (che tratta dei trasferimenti di competenze).
Ecco il ragionamento dei magistrati, semplificato: l'articolo L. 480-14 conferisce espressamente ai comuni il potere di agire per la demolizione o la messa a norma. Questo potere rientra nella cosiddetta «polizia speciale» dell'urbanistica, distinta dalla competenza di elaborazione dei PLU. In altre parole, anche se un comune trasferisce la sua competenza per stabilire le regole urbanistiche (il PLU), conserva il potere di far rispettare tali regole.
La Corte ha quindi cassato (cioè annullato) la sentenza della corte amministrativa d'appello, ritenendo che quest'ultima avesse violato l'articolo L. 480-14 rifiutando di applicare il testo al comune. Ha ricordato un principio fondamentale: il trasferimento di competenze in materia di PLU non comporta (non significa) il trasferimento di tutti i poteri in materia urbanistica.
Questo ragionamento conferma una giurisprudenza costante: i comuni restano i primi attori della polizia urbanistica sul loro territorio. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari pensavano di sfuggire ai controlli comunali dopo i trasferimenti di competenze. Questa decisione pone fine a queste speranze.
Ma cosa cambia esattamente per i proprietari? La risposta è semplice: potete essere perseguiti sia dall'intercomunalità CHE dal comune per la stessa infrazione. Ciò raddoppia i rischi di contenzioso.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore a Nizza, questa decisione significa che dovete essere particolarmente vigili sulla regolarità delle vostre costruzioni. La Métropole Nice Côte d'Azur può controllarvi, ma anche il comune di Nizza. Concretamente, se avete eseguito lavori senza autorizzazione in un appartamento che affittate, rischiate due procedure parallele.
Per gli inquilini, l'implicazione è diversa: se il vostro proprietario ha eseguito lavori abusivi nell'alloggio che occupate, potreste essere coinvolti in una procedura di demolizione. In tal caso, consultate rapidamente un avvocato per conoscere i vostri diritti, in particolare in materia di riduzione dell'affitto o di risoluzione del contratto di locazione.
Gli acquirenti devono raddoppiare la prudenza. Prima di acquistare una proprietà a Vallauris, verificate non solo la
