Decisione di riferimento: cc • N° 21-21.943 • 2023-01-25 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete inquilini di un negozio ad Antibes, in rue d'Antibes, e il vostro contratto di locazione giunge a rinnovo. Il proprietario vi annuncia un nuovo canone molto più alto, a causa di uno sblocco (cioè il canone non è più limitato dall'indice, ma può essere fissato al valore locativo di mercato). Contestate e la causa va davanti al giudice delle locazioni commerciali. Ma ecco la domanda che assilla tutti gli attori: questo giudice può, oltre a fissare il canone, decidere che l'aumento venga dilazionato su più anni per attenuare l'onere? La Corte di Cassazione ha risposto il 25 gennaio 2023: no, non è di sua competenza. Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
La signora Y, inquilina di un locale commerciale a Le Cannet, che gestisce un negozio di abbigliamento, vede rinnovato il suo contratto di locazione nel 2018. Il proprietario, il signor Z, notifica un nuovo canone sbloccato, che passa da 12.000 € a 18.000 € all'anno, con un aumento del 50%. L'inquilina contesta l'importo e adisce il giudice delle locazioni commerciali. Chiede, in via principale, che il canone sia fissato a 14.000 € e, in via subordinata, che se il canone è fissato a 18.000 €, l'aumento venga dilazionato su tre anni ai sensi dell'articolo L. 145-34 del Codice del commercio (che prevede una dilazione dell'aumento annuo al 10% del canone pagato). Il giudice di primo grado fissa il canone a 16.000 €, ma rifiuta di applicare la dilazione, ritenendo di non potersi pronunciare su questo punto. L'inquilina propone appello. La corte d'appello di Aix-en-Provence conferma la sentenza, ma per un motivo diverso: ritiene che la dilazione sia automatica e che il giudice non debba ordinarla. L'inquilina ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione deve quindi decidere: il giudice delle locazioni commerciali ha il potere di applicare la dilazione?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione inizia ricordando il testo dell'articolo L. 145-34 del Codice del commercio. Questo articolo dispone che, in caso di sblocco, l'aumento del canone non può superare il 10% del canone pagato per anno. Ma attenzione: questo testo riguarda solo l'esecuzione del pagamento, non la fissazione del canone. Pertanto, il canone è effettivamente fissato al valore locativo (ad esempio 18.000 €), ma il locatore può esigere solo un aumento limitato ogni anno (10% del canone precedente). La Corte precisa che questo meccanismo di dilazione è distinto dalla fissazione del canone. Ora, il giudice delle locazioni commerciali, secondo l'articolo R. 145-23 del Codice del commercio, conosce solo le contestazioni relative alla fissazione del prezzo del canone rivisto o rinnovato. Non ha quindi competenza per pronunciarsi sulla dilazione. La corte d'appello, adita in appello, non può avere più poteri del giudice iniziale. Di conseguenza, la richiesta di dilazione non è ricevibile davanti al giudice delle locazioni commerciali. Non si tratta di un revirement giurisprudenziale, ma di una conferma: la Corte di Cassazione si era già pronunciata in tal senso con una sentenza del 16 settembre 2020 (n. 19-14.058). Pertanto, la dilazione si applica di diritto, senza che il giudice debba intervenire. Spetta al locatore, nel contratto di locazione o nella sua notifica, prevedere la dilazione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per gli inquilini: se contestate un canone sbloccato, non potete più chiedere al giudice di dilazionare l'aumento. Dovete farlo direttamente presso il locatore o, se il locatore lo ha già previsto, il giudice non deve ordinarlo. In pratica, ciò significa che se il proprietario non rispetta la dilazione, non è il giudice delle locazioni a doverlo ricordare, ma il tribunale di grande istanza (o tribunale giudiziario) ordinario. Per i proprietari locatori: dovete assolutamente prevedere nel contratto di locazione o nell'atto di rinnovo la dilazione dell'aumento, altrimenti non potrete applicarla unilateralmente. Ad esempio, a Le Cannet, se il canone passa da 10.000 € a 15.000 €, potrete richiedere solo 11.000 € il primo anno (10.000 + 10%), 12.100 € il secondo, ecc., fino a raggiungere 15.000 €. Se omettete di scriverlo, l'inquilino potrebbe richiedervi l'intero canone immediatamente (ma potrete comunque dilazionarlo di fatto fatturando solo il 10%). Attenzione però: se l'inquilino contesta l'importo del canone, dovrà farlo davanti al giudice delle locazioni, ma la questione della dilazione dovrà essere decisa altrove. Ciò complica le procedure. In effetti, ho incontrato casi in cui agli inquilini è stata negata la dilazione dal giudice delle locazioni e hanno dovuto adire un altro tribunale per farla rispettare, con costi aggiuntivi.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- 1. Redigete un contratto di locazione preciso: menzionate chiaramente le modalità di sblocco e di dilazione. Ad esempio: «In caso di sblocco, il canone sarà fissato al valore locativo, ma l'aumento annuo non potrà superare il 10% del canone dell'anno precedente.» Ciò evita to
