Decisione di riferimento : cc • N° 17-70.040 • 2018-03-09 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un locale commerciale a Mandelieu-La Napoule, affittato a un'impresa di ristorazione. Il contratto di locazione giunge a scadenza e desiderate rivedere al rialzo il canone per portarlo al valore locativo. Ma ecco, il conduttore contesta e vi chiedete: quale giudice è competente? Il tribunale di grande istanza o il giudice dei canoni commerciali? Una questione apparentemente tecnica, ma che può far perdere mesi e migliaia di euro se sbagliate procedura. La Corte di cassazione, con una sentenza del 9 marzo 2018 (n° 17-70.040), fornisce una risposta chiara: è il giudice dei canoni commerciali l'unico competente a fissare il canone sbloccato. Una decisione che semplifica la vita dei locatori e dei conduttori, e che analizzerò per voi.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. Dupont (il nome è stato cambiato) è proprietario di un locale commerciale situato a Nizza, in pieno centro città. Affitta questo locale a una società di vendita di abbigliamento dal 2010, con un canone iniziale di 1.500 € al mese. Nel 2015, in occasione del rinnovo del contratto, il Sig. Dupont ritiene che il canone sia sottovalutato rispetto al mercato. Chiede quindi uno sblocco del canone (cioè un aumento oltre l'indice dei canoni commerciali) per portarlo a 2.500 €, corrispondente al valore locativo. Il conduttore rifiuta, sostenendo che le condizioni per lo sblocco non sono soddisfatte.
Il Sig. Dupont adisce quindi il tribunale di grande istanza (TGI) di Nizza per far fissare il canone. Ma il conduttore solleva un'eccezione di incompetenza: secondo lui, solo il giudice dei canoni commerciali, una sezione specializzata del tribunale di grande istanza, può conoscere di questa domanda. Il TGI si dichiara incompetente e il Sig. Dupont propone appello. La corte d'appello di Aix-en-Provence conferma l'incompetenza del TGI, rinviando la causa al giudice dei canoni commerciali. Il Sig. Dupont ricorre quindi in cassazione.
Egli sostiene che i testi prevedono che il giudice dei canoni commerciali sia competente a fissare il canone sbloccato unicamente quando lo sblocco deriva da una modifica delle caratteristiche del locale o da un obbligo delle parti, ma non quando si tratta di un semplice riallineamento al valore locativo. Ma la Corte di cassazione non lo segue.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Con la sentenza del 9 marzo 2018, la Corte di cassazione rigetta il ricorso del Sig. Dupont e conferma che il giudice dei canoni commerciali è l'unico competente a fissare il canone sbloccato, qualunque sia il motivo dello sblocco. Il ragionamento si fonda sull'articolo L. 145-56 del Codice del commercio, che dispone che « il giudice dei canoni commerciali conosce delle contestazioni relative alla fissazione del canone delle locazioni commerciali ». La Corte precisa che questa competenza è esclusiva, anche quando è in gioco la fissazione del canone sbloccato al valore locativo.
Il legislatore ha voluto che tutte le questioni relative al canone commerciale siano decise da un giudice specializzato, al fine di garantire coerenza giurisprudenziale e rapidità di trattamento. L'argomento del Sig. Dupont secondo cui il giudice dei canoni sarebbe competente solo per gli sblocchi legati a modifiche materiali (lavori, cambio di destinazione...) è respinto. La Corte di cassazione ricorda che la competenza del giudice dei canoni è generale: non appena si tratta di fissare un canone, è lui che deve essere adito.
Pertanto, che siate proprietari o conduttori, se volete contestare o far fissare un canone commerciale, dovete rivolgervi al giudice dei canoni commerciali, e non al tribunale giudiziario (ex TGI) nella sua formazione classica. Attenzione però: questa competenza non si estende ad altre controversie come la risoluzione del contratto di locazione o le spese accessorie, che competono al tribunale giudiziario.
Questa decisione conferma una giurisprudenza costante: si inserisce nel solco di una sentenza della Corte di cassazione del 13 luglio 2016 (n° 15-18.286) che aveva già affermato la competenza esclusiva del giudice dei canoni per le domande di fissazione del canone. Non si tratta quindi di un revirement, ma di un semplice chiarimento.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche importanti per i proprietari locatori e i conduttori di locazioni commerciali, in particolare nei circondari di Grasse e Nizza.
Per il proprietario locatore: Se ritenete che il canone del vostro locale commerciale debba essere aumentato al valore locativo (ad esempio, perché il mercato è esploso nel quartiere della stazione a Nizza, passando da 200 €/m² a 300 €/m²), dovete adire il giudice dei canoni commerciali, e non il tribunale giudiziario. In caso contrario, la vostra domanda sarà dichiarata inammissibile e perderete tempo prezioso. Esempio numerico: un locale di 50 m² a Nizza, canone attuale di 1.000 €/mese, valore locativo stimato a 1.500 €. Il guadagno potenziale è di 500 €/mese, pari a 6.000 €/anno. Un errore di procedura può costarvi mesi di ritardo nella percezione di questo aumento.
Per il conduttore: Se il vostro locatore vi richiede un aumento irragionevole, potete contestare il valore locativo dinanzi al giudice dei canoni. Assicuratevi di verificare che la
