Decisione di riferimento: cc • N° 16-21.942 • 2017-09-14 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento a Bayonne, in un condominio degli anni '70. La diagnostica amianto, obbligatoria prima della vendita, conclude « assenza di amianto nelle parti visitate ». Rassicurati, firmate. Sei mesi dopo, decidete di abbattere un muro per ampliare il soggiorno. Brutta sorpresa: l'intonaco contiene amianto. I lavori si fermano, il costo di bonifica è stimato in 15.000 €. Cosa fare?
Questa questione, la Corte di Cassazione l'ha decisa il 14 settembre 2017 con una sentenza che farà giurisprudenza. Il diagnostico può limitare il suo controllo a ciò che è visibile a occhio nudo? O deve andare oltre, ad esempio battendo i muri per rilevare materiali nascosti? La risposta interessa ogni proprietario, acquirente o venditore, a Orthez come altrove.
L'Alta Corte ha censurato una corte d'appello che aveva assolto un diagnostico, con la motivazione che non doveva effettuare sondaggi non distruttivi. Ritorno su una decisione che chiarisce gli obblighi dei professionisti della diagnostica immobiliare.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un immobile a Bayonne, affida alla società Bureau Veritas un incarico di rilevamento dell'amianto prima della vendita. Il diagnostico ispeziona le parti comuni e private e redige un rapporto che conclude l'assenza di amianto negli elementi visitati. Unico neo: non ha effettuato alcun sondaggio, né raschiatura, né test sonoro (consistente nel battere le pareti per rilevare materiali sotto un rivestimento). Si è limitato a un esame visivo.
Dopo la vendita, l'acquirente scopre amianto in tramezzi e soffitti non visibili in superficie. Cita in giudizio Bureau Veritas per responsabilità civile (articolo 1240 del Codice civile, che obbliga a risarcire il danno causato per propria colpa) per ottenere danni e interessi. Sostiene che il diagnostico avrebbe dovuto effettuare sondaggi non distruttivi, in particolare sonori, per verificare la composizione dei materiali dietro i rivestimenti.
La corte d'appello di Pau respinge la domanda dell'acquirente, ritenendo che il diagnostico avesse correttamente eseguito la sua missione ispezionando le parti visibili e accessibili. Per i giudici di merito, l'assenza di sondaggio non era colposa, poiché la missione contrattuale si limitava alle parti visibili. Insoddisfatto, l'acquirente ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Giudica che la corte d'appello ha privato la sua decisione di base legale (cioè non ha fornito un fondamento giuridico sufficiente al suo ragionamento) non rispondendo alle conclusioni dell'acquirente. Quest'ultimo sosteneva che il diagnostico non poteva limitarsi a un semplice controllo visivo: doveva mettere in atto tutti i mezzi necessari, inclusi sondaggi non distruttivi come test sonori.
L'articolo 1240 del Codice civile (ex-1382) è il fondamento dell'azione: « Ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo. » Per impegnare la responsabilità del diagnostico, occorre provare una colpa, un pregiudizio e un nesso di causalità. Qui, l'acquirente sosteneva che l'assenza di sondaggio costituiva una colpa, poiché la diagnostica non era affidabile.
La Corte di Cassazione non dice che il diagnostico ha commesso una colpa. Rinvia la causa a un'altra corte d'appello (quella di Bordeaux) affinché esamini se, tenuto conto delle norme professionali e delle regole dell'arte, il diagnostico avrebbe dovuto procedere a sondaggi. Ma pone un principio chiaro: il diagnostico non può accontentarsi di un esame visivo senza verificare se vi siano materiali nascosti. Deve, se del caso, formulare riserve sulle parti non ispezionate.
Questa decisione si inserisce in una tendenza giurisprudenziale volta a rafforzare gli obblighi dei diagnostici, considerati professionisti tenuti a un'obbligazione di risultato o, quantomeno, a un'obbligazione di mezzi rafforzata. Ricorda che la diagnostica non è una semplice formalità amministrativa, ma un atto tecnico che impegna la responsabilità del suo autore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori a Orthez, questa decisione è un avvertimento: se fate realizzare una diagnostica amianto prima di una vendita o locazione, assicuratevi che il professionista utilizzi metodi adeguati. Un semplice « colpo d'occhio » non basta. Il diagnostico deve, se necessario, effettuare sondaggi non distruttivi (raschiatura, percussione) per rilevare l'amianto sotto i rivestimenti.
Per gli acquirenti, è un'arma giuridica supplementare. Se scoprite amianto dopo l'acquisto, mentre la diagnostica concludeva per la sua assenza, potete citare in giudizio il diagnostico per responsabilità. Ma attenzione: bisognerà provare che il professionista non ha messo in atto i mezzi necessari. Conservate preziosamente il rapporto e fate ricorso a un esperto per stabilire la colpa.
Un esempio concreto: a Bayonne, un proprietario ha dovuto pagare 12.000 € di lavori di bonifica dell'amianto dopo aver scoperto amianto in tramezzi che il diagnostico non aveva sondato. Grazie a questa sentenza, ha potuto ottenere il risarcimento dal diagnostico, che ha dovuto indennizzare l'intero importo dei lavori più le spese di perizia.
Per i condomini, la decisione è altrettanto importante: durante la realizzazione di una diagnostica tecnica globale (DTG) o di una diagnostica amianto nelle parti comuni, l'amministratore deve vigilare affinché il diagnostico
