Entscheidungsreferenz : cc • N° 74-14.418 • 1976-03-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Mandelieu-la-Napoule beschließt ein Eigentümer einer Wohnung mit Garten, ohne jemanden zu fragen, sein Sondereigentum in zwei Studios zu teilen, um sie separat zu vermieten. Er erstellt einen neuen Teilungsplan, ändert die Trennwände, installiert eine zusätzliche Küche. Alles scheint in Ordnung … bis der Verwalter ihn auffordert, alles wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Der Eigentümer empört sich: „Es ist mein Sondereigentum, ich kann damit machen, was ich will!“
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Wohnungseigentümern in den Alpes-Maritimes. Kann ich mein Sondereigentum ohne Zustimmung der anderen teilen? Die Antwort ist eindeutig nein, wie der Kassationsgerichtshof in einem grundlegenden Urteil vom 17. März 1976 klargestellt hat. Und diese oft unbekannte Regel kann für diejenigen, die sie übertreten, sehr teuer werden.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, warum die Teilung eines Sondereigentums einer kollektiven Entscheidung bedarf, was die Rechtsprechung von 1976 genau besagt und wie Sie einen Rechtsstreit vermeiden können, der Sie ruinieren könnte. Ob Sie Eigentümer in Vallauris, Investor in Cannes oder Wohnungseigentümer in Grasse sind – diese Regeln betreffen Sie.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Mitte der 1960er Jahre errichtete die Gesellschaft Guigue et Thomassin eine Wohnanlage in der Rechtsform der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Namen „Le Parc Saint-Didier“. Zur Regelung des Gemeinschaftslebens erstellte sie eine Gemeinschaftsordnung und eine Teilungserklärung (ein Dokument, das jedes Sondereigentum mit seiner Fläche, seinem Sonder- und Gemeinschaftseigentum beschreibt). Die Eigentümerversammlung hatte damals nur eine begrenzte Rolle: Sie genehmigte, was die Gemeinschaftsordnung nicht vorsah.
Doch ein Wohnungseigentümer, Eigentümer eines Sondereigentums, beschloss, dieses ohne Rücksprache mit irgendjemandem in mehrere separate Einheiten zu teilen. Er war der Ansicht, sein ausschließliches Eigentumsrecht an seinem Sondereigentum erlaube ihm, frei darüber zu verfügen. Die Teilung wurde vollzogen, die neuen Einheiten wurden separat verkauft. Sehr schnell traten Spannungen auf: Die Miteigentumsanteile (Anteile am Gemeinschaftseigentum) stimmten nicht mehr, die Kosten waren schlecht verteilt, einige Wohnungseigentümer fühlten sich benachteiligt.
Der Fall wurde vor Gericht gebracht. Der Wohnungseigentümer berief sich auf sein Eigentumsrecht, garantiert durch Artikel 544 des Code civil (das Recht, über eine Sache in der absolutesten Weise zu genießen und zu verfügen). Die anderen Wohnungseigentümer und der Verwalter beriefen sich auf den vertraglichen Charakter der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung. Das Berufungsgericht gab den Gegnern recht, und der Wohnungseigentümer legte Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof wies die Kassation in seinem Urteil vom 17. März 1976 zurück. Er stellte fest, dass die Teilungserklärung, unabhängig davon, ob sie in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen ist oder nicht, ein vertragliches Dokument ist. Ihre Änderungen müssen daher von der Eigentümerversammlung genehmigt werden. Ein Wohnungseigentümer kann nicht allein durch seinen Willen ein ihm gehörendes Sondereigentum teilen.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Die Argumentation der Richter ist einfach, aber wirkungsvoll. Sie stützt sich auf die rechtliche Natur der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung. Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (Gesetz über das Wohnungseigentum) bestimmt, dass die Gemeinschaftsordnung die Zweckbestimmung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums festlegt und die Teilungserklärung den Bestand jedes Sondereigentums präzisiert. Zusammen bilden sie den „Wohnungseigentumsvertrag“, der alle Wohnungseigentümer bindet.
Nun kann ein Vertrag nicht einseitig von einer Partei geändert werden. Dies ist ein grundlegendes Prinzip des Vertragsrechts, niedergelegt in Artikel 1103 des Code civil (ehemals 1134): Rechtsgültig geschlossene Verträge haben Gesetzeskraft für diejenigen, die sie geschlossen haben. Die Teilungserklärung zu ändern bedeutet, den Vertrag zu ändern. Und nur die Eigentümerversammlung, die den kollektiven Willen ausdrückt, kann dies mit der gesetzlich erforderlichen Mehrheit tun (Mehrheit des Artikels 26 für Änderungen der Kostenverteilung, zum Beispiel).
Das Gericht weist damit das Argument des absoluten Eigentumsrechts zurück. Es erinnert daran, dass das Wohnungseigentum ein „besonderes“ Eigentum ist, bei dem das Recht jedes Wohnungseigentümers durch die Rechte der anderen und durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt wird. Mit anderen Worten: Sie sind Eigentümer Ihres Sondereigentums, aber nicht der Verteilung der Miteigentumsanteile oder der Konfiguration der benachbarten Einheiten. Vorsicht jedoch: Diese Regel betrifft nicht einfache Innenumbauten, die die Teilungserklärung nicht ändern. Wenn Sie in Ihrer Wohnung eine nicht tragende Trennwand einreißen, benötigen Sie nicht die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Wenn dies jedoch eine neue Einheit schafft, handelt es sich um eine Änderung der Teilungserklärung.
Was nur wenige wissen: Die Entscheidung von 1976 wurde durch zahlreiche spätere Urteile bestätigt, wie das Urteil der 3. Zivilkammer vom 9. März 1994 (Nr. 92-12.585) oder das vom 8. Juni 2011 (Nr. 10-19.602). Die Rechtsprechung ist ständig: Die Teilung eines Sondereigentums ist eine Änderung der Teilungserklärung, die der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedarf.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum ohne Genehmigung geteilt hatten und dann verurteilt wurden
