Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 07-20.965 • 2009-09-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie kaufen ein Grundstück in Saint-Jean-de-Luz, mit einer bereits erteilten Baugenehmigung für drei Villen. Der Verkäufer verspricht Ihnen, dass alles in Ordnung ist. Sie unterschreiben, Sie beginnen mit den Arbeiten. Und dann die Wende: Die Gemeinde lehnt Ihren Antrag auf Änderung der Baugenehmigung ab und erklärt Ihnen, dass Ihr Grundstück ohne vorheriges Erschließungsverfahren nicht bebaut werden kann. Der Verkäufer hingegen beruft sich darauf, dass Sie in Kenntnis der Sachlage gekauft haben. Was tun? Wer muss die Kosten für die Nachholung tragen? Genau diese Frage wurde dem Kassationshof in seinem Urteil vom 23. September 2009 (Nr. 07-20.965) vorgelegt. Und die Antwort ist klar: Der Verkäufer hat ein Verschulden begangen, indem er die Gesamtfläche geteilt hat, ohne die Vorschriften des Erschließungsverfahrens einzuhalten. Diese Entscheidung, die im Zuständigkeitsbereich des Berufungsgerichts von Pau ergangen ist, hat konkrete Auswirkungen für alle Immobilienakteure im Südwesten und darüber hinaus.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Pau, besitzt zwei benachbarte Grundstücke, die eine Gesamtfläche bilden (eine zusammenhängende Grundstücksfläche im Eigentum desselben Eigentümers). Er erhält eine Baugenehmigung, um darauf drei Villen zu errichten. Die Genehmigung wird unter der Bedingung erteilt, dass der Begünstigte der alleinige Bauherr bleibt und die Gesamtfläche nicht geteilt wird. Aber Herr X hat eine andere Idee: Er verkauft eines der Grundstücke an Herrn Y und überträgt ihm die Baugenehmigung. Nur führt diese Übertragung dazu, dass die Gesamtfläche geteilt wird, ohne ein Erschließungsverfahren durchzuführen (eine Teilung eines Grundstücks in Bauplätze, die genehmigungspflichtig ist). Herr Y beginnt daraufhin mit den Arbeiten, aber die Gemeinde lehnt seinen Antrag auf Änderung der Baugenehmigung ab und verlangt ein Erschließungsverfahren. Herr Y muss daher Kosten für die Durchführung dieses Verfahrens aufwenden. Er verklagt Herrn X auf vertragliche Haftung (Verschulden bei der Erfüllung des Kaufvertrags) und deliktische Haftung (allgemeines Verschulden, das einen Schaden verursacht). Das Berufungsgericht von Pau verurteilt Herrn X zur Zahlung der Kosten des Erschließungsverfahrens, und der Kassationshof bestätigt dies im Jahr 2009.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (ehemals 1382), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zu dessen Ersatz.“ Aber was ist die genaue Rechtsgrundlage? Artikel R. 315-1 des Städtebaugesetzbuchs (heute L. 442-1) definiert das Erschließungsverfahren als jede Teilung einer Gesamtfläche in Bauplätze, die genehmigungspflichtig ist. Das Berufungsgericht hatte festgestellt, dass die Baugenehmigung für die aus den beiden Grundstücken bestehende Gesamtfläche erteilt worden war. Durch den Verkauf eines der Grundstücke veränderte Herr X diese Gesamtfläche, wodurch ein Erschließungsverfahren erforderlich wurde. Dabei hatte er sich verpflichtet, der alleinige Bauherr zu sein. Durch die Veräußerung des Grundstücks hat er diese Bedingung verletzt und somit ein Verschulden begangen. Die Richter waren der Ansicht, dass Herr X wusste, dass die Situation nicht durch eine einfache Änderungsgenehmigung (die nur möglich ist, wenn das Projekt der ursprünglichen Genehmigung entspricht) legalisiert werden konnte. Es handelt sich also um ein vorsätzliches Verschulden oder zumindest um grobe Fahrlässigkeit. Das Gericht wies auch das Argument von Herrn X zurück, Herr Y habe das Risiko durch den Kauf akzeptiert. Der Verkäufer kann sich nicht auf die Kenntnis des Erwerbers berufen, um seiner Haftung zu entgehen, da das Verschulden vor dem Verkauf liegt. Dieses Urteil bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Teilung einer Gesamtfläche ohne Erschließungsverfahren ist ein Verschulden, das die Haftung des Verkäufers begründet.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für verkaufende Eigentümer: Wenn Sie ein Grundstück mit einer Baugenehmigung für ein Gesamtprojekt besitzen (z. B. drei Villen), können Sie kein abgetrenntes Grundstück verkaufen, ohne ein Erschließungsverfahren durchzuführen. Die Nichteinhaltung dieser Regel kann dazu führen, dass Sie dem Erwerber alle Kosten für die Nachholung erstatten müssen (Studien, Honorare des Vermessungsingenieurs, Erschließungsbeiträge). Stellen Sie sich Kosten von 15.000 bis 30.000 € für ein kleines Erschließungsverfahren in Saint-Jean-de-Luz vor. Hinzu kommen Anwaltskosten und Schadensersatz.
Für Erwerber: Sie müssen wachsam sein. Bevor Sie ein Grundstück mit einer Baugenehmigung kaufen, prüfen Sie, ob die Genehmigung tatsächlich für das von Ihnen gekaufte Grundstück erteilt wurde und nicht für eine größere Gesamtfläche. Lassen Sie sich die Genehmigung und gegebenenfalls die Genehmigung des Erschließungsverfahrens zeigen. Wenn der Verkäufer die Vorschriften nicht eingehalten hat, können Sie Schadensersatz verlangen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Erwerber langwierige und kostspielige Verfahren einleiten mussten, aber die Rechtsprechung schützt sie.
Für Immobilienfachleute (Makler, Notare): Sie müssen Ihre Mandanten über diese Verpflichtung informieren.
