对共有部分的专属使用权：不计入卡雷兹(Carrez)法面积计算

想象一下：您在博尼法乔(Bonifacio)刚买了一套公寓，带有一个可俯瞰港口的漂亮私人露台。卖方承诺了50平方米的居住面积，包括露台。但签约时，您发现露台实际上是一个共有部分，您只有专属使用权。结果，根据卡雷兹(Carrez)法，您的公寓只有35平方米。该怎么办？每年都有数百名业主面临这个问题。法国最高法院(Cour de cassation)在2008年10月8日的一项判决中裁定：对共有部分的专属使用权不是所有权，不能计入私有面积的计算。解释如下。

事实：一个日常发生的故事

X先生是博尼法乔(Bonifacio)的一名业主，出售一套位于共管公寓(copropriété)中的公寓。买卖合同注明面积为65平方米，包括两个“封闭式花园延伸部分”，买方对其拥有专属使用权。但买方在购买后委托进行了卡雷兹(Carrez)法测量（1965年7月10日法律第46条），发现这些延伸部分实际上是共有部分。买方依据1965年法律第46条（对面积误差超过5%的制裁）起诉X先生要求降价。波尔托韦基奥(Porto-Vecchio)大审法庭(tribunal de grande instance)支持买方：X先生被判处支付面积差额对应的款项。X先生上诉，但巴斯蒂亚(Bastia)上诉法院(cour d'appel)维持原判。他随后向最高法院(Cour de cassation)提起上诉。

法院的推理——详解

法国最高法院(Cour de cassation)需要回答一个简单的问题：对共有部分的专属使用权的面积是否应纳入卡雷兹(Carrez)法测量？它回答否，依据1965年7月10日法律第46条，该条将私有面积定义为房产单元(lot)的“私有部分”的面积。然而，即使是分配给某一共有业主专属使用的共有部分，它仍然是共有部分。它并非共有业主的专有财产，而只是一种使用权。换句话说，法院区分了所有权（针对私有部分）和使用权（针对共有部分）。后者并不转移所有权。简而言之，如果您拥有一个私人花园、露台或庭院，其使用权归您专有，但这些空间在法律上是共有部分，则其面积不计入卡雷兹(Carrez)法测量。但请注意：这一推理仅适用于专属使用权而非所有权。如果共管公寓规则(règlement de copropriété)将这些空间定性为私有部分，则必须测量。

这对您意味着什么——具体而言

对于卖方：如果您出售带有私人花园或露台的房产，务必检查共管公寓规则(règlement de copropriété)对这些空间的法律定性。如果它们是共有部分，您必须将其排除在卡雷兹(Carrez)法面积计算之外。否则，您可能面临降价诉讼，就像X先生一样。例如，在波尔托韦基奥(Porto-Vecchio)，一位业主出售一套70平方米的公寓，附有一个20平方米被视为私有的露台，如果露台最终被定性为共有部分，实际面积降至50平方米（即20平方米的差异，远超5%），则可能被迫赔偿30,000欧元。对于买方：在购买前，要求查看共管公寓规则(règlement de copropriété)和分割描述(état descriptif de division)。如果卖方告知的面积包含露台或花园，请确保其确实是私有部分。如果不是，您可以协商价格或要求担保。对于共有业主：如果您对共有部分享有专属使用权，请注意该权利并非永久。它可能因业主大会(assemblée générale)的决定或规则的变更而被撤销。因此，不要认为该空间是既得的。

避免此类纠纷的四点建议

• 在出售或购买前检查共管公寓规则(règlement de copropriété)：向物业经理(syndic)或公证人(notaire)索要副本。明确区分私有部分和共有部分，以及使用权。
• 委托专业人员执行卡雷兹(Carrez)法测量：测量师(géomètre-expert)或诊断师(diagnostiqueur)能够区分私有面积和共有部分。不要相信卖方的平面图。
• 如对空间定性存疑，请求修改共管公寓规则(règlement de copropriété)：如果您是共有业主，可以请求业主大会(assemblée générale)将共有部分转变为私有部分，但需全体共有业主同意（一致同意）。
• 在买卖合同中明确注明每个空间的法律性质：说明露台是私有部分还是使用权。这将避免后续争议。

深入探讨：相关判例与演变

该判决符合法国最高法院(Cour de cassation)的一贯立场。早在2004年（民事第三庭，2004年3月10日，第02-16.945号），法院已裁定共有部分不能计入私有面积，即使其被分配为专属使用权。最近（民事第三庭，2018年7月12日，第17-22.461号），法院进一步明确，专属使用权的共有部分面积应排除在房产单元(lot)中共有部分份额的计算之外。趋势很明显：专属使用权并不赋予所有权。很少有人知道，一些旧的共管公寓规则(règlement de copropriété)错误地将共有部分定性为“私有部分”。在这种情况下，规则中的定性优先，但注意：如果共有业主提出异议，法官可以重新将空间定性为共有部分，从而产生前述后果。

您必须记住的关键点

常见问题：

• 我能否将私人露台计入卡雷兹(Carrez)法面积？可以，如果它在共管公寓规则(règlement de copropriété)中被定性为私有部分。否则不行。
• 如果我购买房产后因露台被排除而面积有误，该怎么办？您可以在出售后5年内（诉讼时效）要求降价。
• 卖方如果善意地提供了错误面积，是否受到保护？不，卡雷兹(Carrez)法是法定担保：卖方有义务提供准确面积，即使他不知情。
• 我能否将专属使用权的共有部分转变为私有部分？可以，需在业主大会(assemblée générale)上获得全体共有业主同意（一致同意）并修改规则。
• 卡雷兹(Carrez)法测量的费用是多少？根据面积在150至300欧元之间。这是一笔小额投资，可避免昂贵的纠纷。

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