参考判决： cc • N° 06-13.477 • 2007-06-06 • 查看判决原文 →
想象一下：您在尼斯（Nice），购买了一套带有一个相邻停车位的公寓。共有产权章程规定该停车位是一个“单元”（lot），并为您分配了份额（tantièmes）。您认为自己是该停车位的业主。但有一天，物业委员会（syndic）通知您，这仅仅是共有部分上的专有使用权。有什么区别？最重要的是，您有哪些权利？
这个看似技术性的问题，实际上会带来非常具体的后果：出售、出租、施工、其他共有产权人的反对。法国最高法院（Cour de cassation）在2007年6月6日的一项判决中作出了裁决：对共有部分的专有使用权不是所有权，也不能构成共有产权单元（lot de copropriété）的专有部分。解释如下。
但这对于您在格拉斯（Grasse）、瓦洛里斯（Vallauris）或其他地方作为业主来说，究竟意味着什么？让我们深入探讨这项至今仍作为判例的判决。
事实：日常发生的案例
X先生是尼斯（Nice）一套公寓的业主，根据共有产权章程，他购买了一个单元（lot），其中包括一个被定性为“单元”（lot）并附有相应份额（tantièmes）的停车位。因此，他认为自己是该停车位的业主。但共有产权人协会（syndicat des copropriétaires）提出异议：根据他们的说法，这是一个具有专有使用权的共有部分。当X先生未经业主大会（assemblée générale）授权，对该停车位进行施工（安装雨篷、修改界限）时，纠纷由此产生。共有产权人协会将其诉至法院，要求停止施工并获得损害赔偿。
在一审中，法院支持了共有产权人协会：该停车位是共有部分，X先生仅享有使用权，未经同意不得修改。X先生提出上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）维持原判。他向最高法院提起上诉。
X先生辩称，章程将该停车位定性为“单元”（lot）并为其分配了份额（tantièmes），这应使其成为专有部分。他援引了《法国民法典》（Code civil）第544条（所有权）以及1965年7月10日关于共有产权的法律条款。共有产权人协会反驳称，如果该停车位在结构上是共有部分（地面、墙壁、屋顶），则章程中的定性并不具有决定性。
最高法院必须作出裁决：能否拥有一部分共有部分的所有权？
法院的推理——详细解析
最高法院驳回了X先生的上诉。它重申了共有产权法的基本原则：共有部分是全体共有产权人的共同财产（1965年7月10日法律第2条）。即使专有使用权被分配给某个单元（lot），也不赋予该共有部分的所有权。换句话说，您可以专有使用一条走廊、一个花园或一个停车位，但您并不是其业主。
最高法院明确指出，共有产权章程中将某部分定性为“单元”（lot）以及分配份额（tantièmes）并不足以使共有部分成为专有部分。要成为专有部分，该部分必须“属于共有产权人专有”，而非用于全体共有人。然而，即使是指定使用的停车位，由于其用于停车这一集体用途，因此仍然是共有部分。
这一判决是对先前判例的确认。它延续了第三民事庭（3e chambre civile）1994年3月9日判决（n°92-14.720）的思路，该判决已认定对共有部分的专有使用权不构成所有权。但需要注意的是，很少有人知道这种区分对于施工至关重要。业主可以自由修改其专有部分（但须遵守章程），但对于共有部分，即使拥有专有使用权，也必须获得业主大会的授权。
简而言之，法官认为，某部分（共有或专有）的性质取决于其用途和结构，而非章程中的定性。如果您有疑问，请检查客观标准：停车位是否有隔墙分隔？是否有独立入口？如果没有，则很可能是共有部分。
对您的实际影响
实际影响很多：
- 对于买家： 如果您购买了带有被定性为“单元”（lot）的停车位的公寓，不要假定您是业主。要求卖方证明该定性。如果是专有使用权，价格应更低。例如，在瓦洛里斯（Vallauris），一个专有停车位价值约15,000欧元，而专有使用权则约为5,000欧元。
- 对于出租业主： 如果停车位是具有专有使用权的共有部分，您不能单独出租。作为住房的附属出租是可能的，但注意不要创建独立单元。
- 对于共有产权人： 未经业主大会授权，您不能封闭停车位、搭建遮蔽物或进行修改。如果您这样做，物业委员会（syndic）可能会要求您恢复原状并索赔。
- 对于物业委员会（syndic）： 必须确保章程清晰。如果某些单元（lot）定性不当，应召集业主大会进行更正。
如果您处于这种情况，您必须检查您的共有产权章程和分割描述书（état descriptif de division）。如果停车位被定性为“具有专有使用权的共有部分”，您不能自由处置。一个具体例子：在尼斯（Nice），一位共有产权人因未经授权在其停车位上安装卷帘而支付了2,000欧元的诉讼费用。
避免此类纠纷的四点建议
- 购买前查阅共有产权章程： 不要仅凭看房就做决定。阅读分割描述书并核实共有部分的定性。公证人可以提供帮助。
- 要求卖方提供担保： 如果卖方声称停车位是专有的，要求其在买卖合同中将此写明并保证该定性。如发生争议，您可向其追索。
- 未经授权请勿施工： 即使您认为自己是业主，对共有部分的任何修改都需要在业主大会上投票。否则，您可能面临恢复原状的诉讼。
- 如有疑问，咨询物业委员会（syndic）： 物业委员会有义务提供必要文件。如果章程不明确，要求召开业主大会进行澄清。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于一贯的判例。早在1994年（Civ. 3e, 1994年3月9日，n°92-14.720），最高法院就判定露台的专有使用权不赋予所有权。更近期的2019年（Civ. 3e, 2019年7月4日，n°18-16.357），最高法院明确指出，即使章程将庭院定性为“专有部分”，但如果其对建筑物使用是必要的，仍可被认定为共有部分。
因此，趋势是保护共有产权人的权利：专有使用权仍然是可撤销的权利，业主大会可予以撤销（除非滥用）。这意味着，理论上，其他共有产权人可以决定取消该权利，但须给予补偿。
对于未来，请保持警惕：如果您购买指定使用的停车位或花园，请要求物业委员会（syndic）出具证明以确认其定性。在格拉斯（Grasse），一些开发商曾因将共有停车位作为“专有单元”（lots privatifs）出售而被判有罪。
行动前检查清单
- 如果您是买家： 检查共有产权章程。如果停车位被定性为“具有专有使用权的共有部分”，则协商价格。要求加入担保条款。
- 如果您是共有产权人： 在施工前，征求物业委员会（syndic）的意见。如有必要，召集业主大会以获得授权。
- 如果您是物业委员会（syndic）： 确保分割描述书符合实际情况。如有歧义，建议在业主大会上提出修改。
- 如遇纠纷： 收集文件（章程、业主大会记录、通信）。咨询专业房地产律师。
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