参考判决： cc • N° 21-12.114 • 2022-09-07 • 查看判决 →
想象一下：您即将在贝尔福附近的奥夫蒙购买梦想中的房屋。预合同已签署，房贷已获批，打包箱已备好。突然，市镇行使优先购买权（collectivité优先购买不动产的权利，价格固定），您被排挤了。令人沮丧，不是吗？但如果在您被排挤后，市镇提出以相同价格向您出售该不动产，您接受了，您还能质疑原始买卖（业主与市镇之间）吗？这正是法国最高法院在2022年9月7日的一项判决中裁定的问题。
这项判决源于一起可能发生在贝尔福的案件，回答了许多业主和买受人的疑问：一旦被排挤的买受人接受了优先购买权人的提议，他还能请求撤销原始买卖吗？答案是否定的，而且是最终的。让我们一起来剖析这项判决及其具体影响。
不动产法律师Cécile Zakine女士将为您逐步解释这一判例，它改变了与优先购买权相关的任何争议的处理方式，无论您身在贝尔福、奥夫蒙还是法国其他地方。
事实：每天都在发生的故事
故事始于一项不动产的出售。业主Dupont先生决定将其房屋出售给私人Martin先生。签署了预合同。但市镇作为城市优先购买权的持有人（该权利由《城市规划法典》第L. 213-1条赋予，允许collectivité为公共利益项目优先购买不动产），决定行使该权利并取代买受人。Martin先生被排挤。
根据《城市规划法典》第L. 213-11-1条（该条要求优先购买权人在原业主放弃购买时，必须向原业主，然后向被排挤的买受人提出购买建议），市镇首先向Dupont先生提出回购其不动产。Dupont先生拒绝。接着，市镇向被排挤的买受人Martin先生提出出售。Martin先生接受并与市镇签署了出售合同。
但Martin先生并不满意：他认为原始售价过高，且市镇本应遵守某些手续。于是他决定起诉市镇，要求撤销Dupont先生与市镇之间的原始买卖。上诉法院驳回了他的请求，认为他接受了提议即放弃了所有救济权。Martin先生向最高法院提起上诉。
最高法院在2022年9月7日的判决中驳回了他的上诉。它确认，一旦被排挤的买受人接受了根据第L. 213-11-1条向其提出的提议，他就不再有权请求撤销原业主与优先购买权人之间达成的买卖。换句话说，一旦他接受了，就不能再回头。
法院的推理——解析
最高法院依据《城市规划法典》第L. 213-11-1条。该文本规定了一个两步程序：首先，优先购买权人必须向原业主（卖方）提出购买不动产的建议。如果原业主放弃，则优先购买权人必须向被排挤的买受人（签署预合同的人）提出购买建议。如果被排挤的买受人接受，买卖就在他与优先购买权人之间完成。
简言之，立法者旨在为被排挤的买受人提供一个机会，使其能够在优先购买权行使后仍能获得该不动产。但这一优惠是有代价的：买受人必须最终接受这一情况。最高法院解释说，接受提议必然意味着放弃对原始买卖的所有救济权。为什么？因为被排挤的买受人不能同时受益于买卖又质疑它。这是矛盾的。
但请注意：最高法院并未说被排挤的买受人永远不能质疑优先购买决定。如果市镇未遵守法定手续（例如，未说明优先购买决定的理由），买受人可以在接受提议前提起诉讼。但一旦接受，救济途径就被关闭了。
鲜为人知的是，这一解决方案符合稳定不动产交易的逻辑。法官希望避免买卖在多年后被推翻，这会损害法律安全性（法律状况的稳定性）。在我的执业实践中，我遇到过一些案件，被排挤的买受人因担心失去权利而对是否接受提议犹豫不决。这一判决澄清了：接受，就是翻篇。
对您的具体影响
对于贝尔福的出租业主：如果您出售不动产且市镇行使优先购买权，您应知道，如果您拒绝回购，被排挤的买受人仍可能购买该不动产。但如果买受人接受，买卖就是最终的。您不能指望买受人攻击买卖以试图获得更好的价格：他已经接受了，所以一切都结束了。
对于被排挤的买受人：如果您收到优先购买权人的提议，在接受前请仔细权衡利弊。一旦您签署，就不能再质疑原始买卖的价格或条件。数字示例：在奥夫蒙，一块500平方米的建筑用地以10万欧元出售。市镇优先购买，然后提议以相同价格向您出售。如果您接受，您就不能再以价格高于市场为由请求撤销。您受约束。
对于房地产专业人士：这一判决增强了交易的安全性。您可以建议您的买受客户接受提议而不必担心后续诉讼，但前提是已确认优先购买程序合法。如果存在违规，必须在接受前提出质疑。
如果您处于这种情况，您必须迅速行动：质疑优先购买决定的期限通常为自通知之日起两个月。超过该期限，您可能会丧失所有救济权。
避免此类争议的四条建议
- 在优先购买决定通知后立即检查其合法性：确保市镇已说明其决定理由（例如，证明存在公共利益项目）并遵守了法定期限。如有疑问，请尽快咨询律师。
- 在未审查所有选项前不要签署收购提议：要求考虑时间。如果您认为价格过高，您可以在接受提议前向行政法院质疑优先购买决定。
- 记录所有步骤：保留市镇的函件、原始预合同、通知。在发生争议时，这些文件对于证明事实经过至关重要。
- 在销售合同中预见优先购买风险：如果您是卖方，请加入条款，要求买受人通知您市镇的任何提议，并让您参与程序。这将使您能够及时反应。
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深入：相关判例与演变
这一判决符合最高法院的一贯立场。早在2019年5月15日的判决（n° 18-14.567）中，最高法院就裁定，接受提议的被排挤买受人不能再质疑买卖的有效性。2022年的判决确认了这一解决方案，并将其适用于原业主首先放弃的情况。
相反，如果被排挤的买受人拒绝提议，他保留质疑优先购买决定的权利。在这种情况下，如果市镇未遵守规则，他可以请求撤销买卖。法院的趋势很明确：一旦接受，争议即告结束。
未来，预计这一规则将扩展到其他情况，例如SAFER（土地整治与农村建设公司）或租户在出售住房时的优先购买权。法律安全是近期判例的主要目标。
常见问题
我可以拒绝优先购买权人的提议并同时质疑买卖吗？ 是的，可以。如果您拒绝提议，您保留质疑优先购买决定的权利。但您将失去以提议价格购买不动产的机会。
如果我已接受提议但后来发现违规，该怎么办？ 不幸的是，根据这一判决，您不能再采取行动。因此，在接受前核实合法性至关重要。
质疑优先购买决定的期限是多久？ 自决定通知之日起两个月内，您必须向行政法院提起诉讼。超过该期限，决定即成为最终决定。
卖方在放弃回购权后也能质疑买卖吗？ 不能，一旦放弃，他不能再回头。优先购买权人与被排挤买受人之间的买卖是最终的。
这一规则也适用于租户优先购买权的情况吗？ 不直接适用，但推理可能被类推。请咨询律师进行个案分析。
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