Droit de préemption et commission d'agence : qui paie quand la commune se substitue à l'acquéreur ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Villeneuve-d'Ascq, vous le mettez en vente par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Un acheteur se présente, vous signez un compromis, tout va bien. Mais voilà que la commune de Villeneuve-d'Ascq décide d'exercer son droit de préemption urbain : elle se substitue à l'acheteur pour acquérir le bien. La question qui se pose alors est simple : qui paie la commission de l'agence ? Vous ? La commune ? Et si l'agence a mal fait son travail, le juge peut-il réduire sa rémunération ?

C'est exactement ce que la Cour de cassation a dû trancher dans une affaire qui a opposé une société immobilière à l'établissement public foncier local. Une question qui peut vous sembler technique, mais qui a des conséquences très concrètes sur votre portefeuille. Car dans ces situations, chaque euro compte.

Dans cet article, je vais vous expliquer cette décision du 14 décembre 2017 (n° 16-20.150) de manière claire, sans jargon inutile. Vous comprendrez qui doit payer la commission, et surtout, ce que vous pouvez faire si vous êtes confronté à un litige similaire. Alors, prêts à plonger dans les coulisses du droit de l'urbanisme ?

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un bien immobilier à Comines, dans le Nord, décide de vendre son bien. Il signe un mandat de vente avec une agence immobilière, qui trouve rapidement un acquéreur. Un compromis de vente est signé, incluant une clause prévoyant que la commission de l'agence (10 000 €) sera à la charge de l'acquéreur. Mais la commune de Comines, qui dispose d'un droit de préemption urbain sur le secteur, décide d'exercer ce droit : elle se substitue à l'acquéreur initial.

Problème : la commune refuse de payer la commission d'agence, estimant que celle-ci est excessive et que l'agence n'a pas correctement rempli sa mission. L'agence assigne alors la commune devant le juge de l'expropriation pour obtenir le paiement de sa commission. La commune, de son côté, demande au juge de réduire la commission en raison des fautes commises par l'agence.

Le tribunal de grande instance de Lille (car le juge de l'expropriation est un juge spécialisé) donne raison à la commune et réduit la commission à 5 000 €. L'agence fait appel. La cour d'appel de Douai confirme la réduction. L'agence se pourvoit alors en cassation. La question posée à la Cour de cassation est double : le juge de l'expropriation est-il compétent pour déterminer si la commune est tenue de payer la commission ? Et peut-il réduire cette commission en raison de fautes de l'agence ?

Un vrai feuilleton judiciaire qui a duré plusieurs années, et qui a finalement trouvé son épilogue le 14 décembre 2017.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 décembre 2017, a apporté une réponse nuancée mais claire. Elle a d'abord rappelé le principe : lorsque l'organisme qui exerce son droit de préemption se substitue à l'acquéreur, il est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier. Pourquoi ? Parce que la commune ou l'établissement public reprend les droits et obligations de l'acquéreur, tels qu'ils résultent du compromis de vente. L'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme (le texte qui régit le droit de préemption) précise que le titulaire du droit de préemption « est subrogé dans tous les droits et obligations de l'acquéreur ».

Mais la Cour va plus loin : elle précise que le juge de l'expropriation est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, si l'organisme est tenu de payer la commission. En revanche, il n'est pas compétent pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que l'agence aurait commises dans l'exécution de sa mission. Pourquoi ? Parce que le juge de l'expropriation est un juge spécialisé dans la fixation des indemnités d'expropriation, pas un juge des contrats. Les éventuelles fautes de l'agence relèvent du droit commun des contrats, et doivent être soumises au juge civil classique (tribunal judiciaire, chambre civile).

En l'espèce, la cour d'appel avait commis une erreur en réduisant la commission pour faute de l'agence. La Cour de cassation casse donc l'arrêt sur ce point, mais confirme que la commune est bien tenue de payer la commission, sauf à démontrer que l'agence n'a pas respecté ses obligations contractuelles. Attention : la Cour ne dit pas que l'agence a bien travaillé, elle dit simplement que ce n'est pas au juge de l'expropriation d'en décider.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure (notamment un arrêt du 9 juin 2016, n° 15-18.376). Elle ne crée pas un revirement, mais elle précise les limites de compétence du juge de l'expropriation.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Concrètement, cette décision a des implications pour plusieurs acteurs :

• Pour le propriétaire vendeur : vous n'êtes pas directement concerné par le paiement de la commission, puisque c'est l'acquéreur (ou la commune qui s'y substitue) qui la paie. Mais attention : si la commune refuse de payer, l'agence pourrait se retourner contre vous, car vous êtes lié par le mandat. Vérifiez que votre mandat précise bien que la commission est à la charge de l'acquéreur, et que vous n'avez aucune obligation de la payer en cas de préemption.
• Pour l'acquéreur (ou la commune qui préempte) : vous devez payer la commission d'agence si elle était prévue dans le compromis. Vous ne pouvez pas demander au juge de l'expropriation de la réduire, même si l'agence a été négligente. Pour contester la commission, vous devez saisir le tribunal judiciaire (juge civil) pour une action en responsabilité contractuelle. Délai : 5 ans à compter de la signature du compromis.
• Pour l'agence immobilière : vous avez la garantie que la commune doit payer la commission si elle se substitue à l'acquéreur. Mais attention : si vous commettez une faute (par exemple, défaut d'information, négligence dans la visite), la commune pourra vous attaquer devant le juge civil pour obtenir des dommages et intérêts, qui pourraient équivaloir à une réduction de commission.

Un exemple chiffré : à Comines, si la commission prévue est de 8 000 € pour un bien vendu 200 000 €, la commune devra payer ces 8 000 €, même si l'agence a oublié de mentionner un vice apparent sur le bien. Pour obtenir une réduction, la commune devra prouver la faute de l'agence et le préjudice subi (par exemple, une baisse de valeur du bien).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un mandat de vente précis : mentionnez clairement que la commission d'agence est à la charge de l'acquéreur, et précisez le montant et les modalités de paiement. Cela évitera toute ambiguïté en cas de préemption.
• Conservez tous les documents relatifs à la vente : compromis, mandat, déclaration d'intention d'aliéner, courriers échangés. En cas de litige, ces pièces seront essentielles pour déterminer qui doit payer quoi.
• Si vous êtes une collectivité qui préempte, ne refusez pas de payer la commission sans motif solide : vous risquez d'être condamné au paiement, avec des intérêts de retard. Si vous estimez que l'agence a commis une faute, engagez une action distincte devant le tribunal judiciaire.
• Si vous êtes propriétaire à Villeneuve-d'Ascq et que vous vendez via une agence, informez-vous sur le droit de préemption applicable dans votre commune : certaines communes ont des règles spécifiques. Renseignez-vous auprès du service urbanisme.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante. Déjà, dans un arrêt du 9 juin 2016 (n° 15-18.376), la Cour de cassation avait jugé que le juge de l'expropriation était compétent pour apprécier l'existence de l'obligation de payer la commission, mais pas pour en réduire le montant en raison de fautes. Plus récemment, un arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-20.724) a confirmé cette position, en précisant même que le juge de l'expropriation ne peut pas non plus moduler la commission en fonction de l'utilité réelle du service rendu.

La tendance est donc claire : le juge de l'expropriation est un juge de l'indemnisation, pas un juge du contrat. La séparation des compétences est stricte. Cela signifie que les collectivités locales ne peuvent pas espérer obtenir une réduction de commission devant ce juge, même si l'agence a mal travaillé. Elles doivent engager une procédure séparée, ce qui allonge les délais et les coûts.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les agences immobilières soient plus vigilantes dans l'exécution de leur mission, car elles savent qu'elles risquent une action en responsabilité si elles commettent une faute. Mais en attendant, la règle est claire : la commission due par l'acquéreur (ou le préempteur) ne peut être remise en cause devant le juge de l'expropriation.

Checklist avant d'agir

• Vous êtes propriétaire vendeur : vérifiez que votre mandat de vente stipule que la commission est à la charge de l'acquéreur. Si ce n'est pas le cas, renégociez avec l'agence.
• Vous êtes un organisme qui préempte : avant de signer l'acte de vente, vérifiez le compromis pour connaître le montant de la commission d'agence. Si vous estimez qu'elle est excessive, vous pouvez tenter de négocier avec l'agence, mais sachez que si vous refusez de payer, vous risquez un procès.
• Vous êtes une agence immobilière : si la commune préempte et refuse de payer votre commission, saisissez le juge de l'expropriation pour obtenir le paiement. N'attendez pas : le délai de prescription est de 5 ans à compter de la signature du compromis.
• En cas de faute de l'agence : si vous estimez que l'agence a mal fait son travail, ne demandez pas au juge de l'expropriation de réduire la commission. Engagez une action devant le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts. Attention : vous devez prouver la faute et le préjudice.

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