Im Juli 2024 akzeptiert ein Eigentümer in Hyères ein Kaufangebot über 285.000 € für seine Wohnung im Stadtzentrum, Rue de la République. Vierzig Tage später übt die Stadt Hyères ihr Vorkaufsrecht der Stadt Hyères aus und bietet ihm 260.000 €, also fast 9 % weniger. Bestürzung: Der Verkäufer wusste nicht, dass die Gemeinde sich in seinen Verkauf einmischen konnte. Dieser im Var häufige Fall veranschaulicht die Komplexität des städtischen Vorkaufsrechts (DPU). Präzise rechtliche Analyse.
Vorkaufsrecht der Gemeinde: Was das Gesetz sagt
Das städtische Vorkaufsrecht (DPU) wird durch die Artikel L.211-1 bis L.213-4 des Code de l'urbanisme geregelt. Es erlaubt einer Gemeinde (oder einem EPCI), ein zum Verkauf stehendes Grundstück vorrangig zu erwerben, sofern es sich in einem durch Beschluss des Gemeinderats festgelegten Gebiet befindet. In Hyères sind die meisten städtischen und zu entwickelnden Zonen von dieser Regelung erfasst, insbesondere die Bereiche der Altstadt, der Halbinsel Giens und des Hafens. Das erklärte Ziel: Grundstücksreserven für öffentliche Einrichtungen, Sozialwohnungen oder Grünflächen zu bilden.
Konkret muss der Verkäufer (oder sein Notar) der Gemeinde vor jedem Verkauf eine Absichtserklärung zur Veräußerung (DIA) übermitteln (Art. L.213-1). Die Gemeinde hat eine Frist von zwei Monaten, um ihre Entscheidung mitzuteilen (Art. L.213-2). Hält sie den Preis für überhöht, kann sie innerhalb von fünfzehn Tagen die départementale Bewertungskommission anrufen, was die Frist um weitere vier Monate verlängert. Im Falle des Schweigens ist der Verkauf frei. Die Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ist streng: Die Gemeinde muss ihre Vorkaufsentscheidung durch ein hinreichend präzises Projekt von allgemeinem Interesse begründen (Cass. 3e civ., 20. März 2013, Nr. 11-28.581).
Der von der Gemeinde angebotene Preis kann unter dem Verkaufspreis liegen; der Verkäufer kann dann auf den Verkauf verzichten (Art. L.213-4). Aber Achtung: Der Rücktritt muss vorbehaltlos und ohne Strafe erfolgen. In der Praxis muss der Notar den Verkäufer über diese Möglichkeit informieren. Auch das Bürgerliche Gesetzbuch greift über Artikel 1589 (Kaufversprechen) ein: Das kommunale Vorkaufsrecht kann nicht durch ein einseitiges Kaufversprechen umgangen werden, die DIA bleibt vor jeder endgültigen Vereinbarung obligatorisch.
Schließlich hat das Gesetz ELAN (2018) in bestimmten Gemeinden, darunter Hyères, ein Experiment eingeführt, das es ermöglicht, leerstehende Immobilien zu einem reduzierten Preis vorzukaufen. Dieses System stärkt die Befugnisse der Gemeinde, erfordert jedoch eine verstärkte Begründung.
Die jüngste Rechtsprechung
Mehrere bedeutende Urteile erhellen die Ausübung des DPU. In einem Urteil vom 18. März 2021 (Cass. 3e civ., Nr. 19-23.456) entschied der Kassationsgerichtshof, dass die Gemeinde ein Grundstück nicht vorkaufen darf, um es an einen Dritten weiterzuverkaufen, der keinen Bezug zum ursprünglichen Projekt hat. Er annullierte eine Vorkaufsentscheidung in Hyères, bei der das vorgekaufte Grundstück vier Monate später ohne Rechtfertigung einer Erschließungsmaßnahme an einen privaten Bauträger veräußert worden war. Dieses Urteil erinnert daran, dass Ermessensmissbrauch ein Nichtigkeitsgrund ist.
Der Conseil d'État hat in einer Entscheidung vom 15. Juni 2020 (Nr. 421345) klargestellt, dass die Gemeinde in ihrer Vorkaufsentscheidung das konkrete Projekt angeben muss. Die bloße Erwähnung von „Grundstücksreserven“ genügt nicht. In Hyères wurden mehrere Klagen beim Verwaltungsgericht Toulon wegen fehlenden realen Projekts eingereicht. Die Rechtsprechungstendenz geht zu einer verstärkten Kontrolle der Begründungen.
Schließlich hat das Berufungsgericht Aix-en-Provence (Kammer für einstweilige Anordnungen) 2023 über einen Fall in Hyères entschieden: Ein Verkäufer, der ein Vorkaufsangebot zu 80 % des Marktpreises erhalten hatte, erreichte die Aussetzung der Entscheidung wegen fehlender kontradiktorischer Begutachtung (CA Aix, 12. Sept. 2023, Nr. 23/00018).
Besonderheiten in Hyères und im Var
Der Immobilienmarkt in Hyères ist angespannt: Der mittlere Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.500 € (Quelle: MeilleursAgents, 2024). Die Gemeinde hat 2023 48 Objekte vorgekauft (Daten DDTM Var), hauptsächlich in den Vierteln Saint-Pierre und La Capte. Diese Vorkäufe zielen oft auf heruntergekommene Gebäude, um sie in Sozialwohnungen umzuwandeln, gemäß dem PLU der Métropole Toulon Provence Méditerranée.
Die Dauer bis zur Verhandlung vor dem Gericht erster Instanz (Tribunal Judiciaire) von Toulon zur Anfechtung einer Vorkaufsentscheidung beträgt etwa 18 bis 24 Monate, was Verkäufer abschrecken kann. Dagegen sind Eilverfahren (référé) vor dem Verwaltungsgericht schneller (3 bis 6 Monate). Im Var ist das Vorkaufsrecht häufiger in Küstengemeinden wie Hyères, Le Lavandou oder Saint-Tropez, wo der Bodenpreisdruck hoch ist.
Ein konkretes Beispiel: 2022 wurde ein Haus mit 120 m² in den Salins d'Hyères für 420.000 € vorgekauft, obwohl der Kaufvertrag über 450.000 € unterzeichnet war. Der Verkäufer legte Widerspruch ein, musste aber die Preissenkung akzeptieren, da ihm die finanziellen Mittel fehlten, um das Urteil abzuwarten. Dieser Fall verdeutlicht das ungünstige Kräfteverhältnis für uninformierte Verkäufer.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Unterzeichnung des Kaufvertrags – Verkäufer und Käufer unterzeichnen ein wechselseitiges Versprechen oder einen Kaufvertrag. Der Notar erstellt die DIA unverzüglich.
- Übermittlung der DIA an die Stadt Hyères – Der Notar sendet per Einschreiben mit Rückschein das Formular Cerfa Nr. 15026*01, begleitet von einem Katasterauszug und einer Kopie des Kaufvertrags.
- Aushang im Rathaus – Die Gemeinde veröffentlicht die DIA innerhalb von acht Tagen. Jeder Dritte kann dann eine Stellungnahme abgeben.
- Prüfung durch die Gemeindeverwaltung – Die Abteilung für Stadtplanung bewertet die Zweckmäßigkeit eines Vorkaufs. Wenn der Preis als zu hoch angesehen wird, kann die Kommission angerufen werden.
- Entscheidung der Gemeinde – Innerhalb von zwei Monaten (verlängerbar) teilt die Gemeinde ihre Entscheidung mit: Verzicht auf Vorkauf, Vorkauf zum vorgeschlagenen Preis oder Vorkauf zu einem niedrigeren Preis.
- Reaktion des Verkäufers – Bei einem niedrigeren Preis kann der Verkäufer den Verkauf ablehnen. Er muss dies innerhalb von zwei Monaten tun.
- Abschluss des Verkaufs – Wenn die Gemeinde zustimmt, wird der Verkauf zum festgelegten Preis abgeschlossen. Bei Streitigkeiten sind die Gerichte zuständig.
Die Fristen sind streng: Eine verspätete DIA oder eine fehlende Reaktion kann den Verkauf verzögern oder annullieren. Es wird dringend empfohlen, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, um diese Fallstricke zu vermeiden.
