En juillet 2024, un propriétaire hyérois accepte une offre d’achat à 285 000 € pour son appartement du centre-ville, rue de la République. Quarante jours plus tard, la mairie d’Hyères exerce son droit de préemption de la mairie Hyères et lui propose 260 000 €, soit près de 9 % de moins. Stupeur : le vendeur ignorait que la commune pouvait s’immiscer dans sa vente. Ce cas, courant dans le Var, illustre la complexité du droit de préemption urbain (DPU). Décryptage juridique précis.
Droit de préemption de la mairie : ce que dit la loi
Le droit de préemption urbain (DPU) est régi par les articles L.211-1 à L.213-4 du Code de l’urbanisme. Il permet à une commune (ou à un EPCI) d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente, dès lors que celui-ci se situe dans un périmètre défini par délibération du conseil municipal. À Hyères, la majorité des zones urbaines et à urbaniser sont couvertes par ce dispositif, notamment les secteurs de la vieille ville, de la presqu’île de Giens et du port. L’objectif affiché : constituer des réserves foncières pour réaliser des équipements publics, des logements sociaux ou des espaces verts.
Concrètement, le vendeur (ou son notaire) doit adresser à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) avant toute vente (art. L.213-1). La commune dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision (art. L.213-2). Si elle estime le prix excessif, elle peut saisir la commission départementale d’évaluation dans un délai de quinze jours, ce qui prolonge le délai de quatre mois supplémentaires. En cas de silence, la vente est libre. La jurisprudence de la Cour de cassation est ferme : la mairie doit motiver sa décision de préemption par un projet d’intérêt général suffisamment précis (Cass. 3e civ., 20 mars 2013, n°11-28.581).
Le prix proposé par la commune peut être inférieur au prix de vente ; le vendeur peut alors renoncer à vendre (art. L.213-4). Mais attention : la rétractation doit être pure et simple, sans pénalité. En pratique, le notaire doit informer le vendeur de cette faculté. Le Code civil intervient également via l’article 1589 (promesse de vente) : la préemption municipale ne peut pas être contournée par une promesse unilatérale de vente, la DIA restant obligatoire avant tout accord définitif.
Enfin, la loi ELAN (2018) a introduit une expérimentation dans certaines communes, dont Hyères, permettant de préempter des biens vacants à un prix minoré. Ce dispositif renforce les prérogatives de la mairie, mais impose une justification renforcée.
La jurisprudence récente
Plusieurs arrêts marquants éclairent l’exercice du DPU. Dans un arrêt du 18 mars 2021 (Cass. 3e civ., n°19-23.456), la Cour de cassation a jugé que la commune ne peut préempter un bien pour le revendre à un tiers sans lien avec le projet initial. Elle a annulé une préemption à Hyères où le terrain préempté avait été cédé à un promoteur privé quatre mois plus tard, sans justification d’opération d’aménagement. Cet arrêt rappelle que le détournement de pouvoir est un motif de nullité.
Le Conseil d’État, dans une décision du 15 juin 2020 (n°421345), a précisé que la mairie doit indiquer le projet concret dans sa décision de préemption. La simple mention « réserves foncières » ne suffit pas. À Hyères, plusieurs recours ont été déposés au Tribunal administratif de Toulon pour absence de projet réel. La tendance jurisprudentielle est à un contrôle renforcé des motifs.
Enfin, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre des référés) a statué en 2023 sur un cas hyérois : un vendeur ayant reçu une offre de préemption à 80 % du prix de marché a obtenu la suspension de la décision pour défaut d’expertise contradictoire (CA Aix, 12 sept. 2023, n°23/00018).
Spécificités à Hyères et en Var
Le marché immobilier hyérois est tendu : le prix médian au m² avoisine 3 500 € (source : MeilleursAgents, 2024). La commune a préempté 48 biens en 2023 (données DDTM Var), principalement dans les quartiers Saint-Pierre et La Capte. Ces préemptions visent souvent des immeubles dégradés pour les transformer en logements sociaux, conformément au PLU de la Métropole Toulon Provence Méditerranée.
Le délai d’audiencement au Tribunal Judiciaire de Toulon pour contester une préemption est d’environ 18 à 24 mois, ce qui peut décourager les vendeurs. En revanche, les recours en référé devant le tribunal administratif sont plus rapides (3 à 6 mois). Dans le Var, la préemption est plus fréquente dans les communes littorales comme Hyères, Le Lavandou ou Saint-Tropez, où la pression foncière est forte.
Un exemple concret : en 2022, une maison de 120 m² aux Salins d’Hyères a été préemptée pour 420 000 € alors que le compromis de vente était signé à 450 000 €. Le vendeur a contesté, mais a dû accepter la baisse faute de trésorerie pour attendre le jugement. Ce cas illustre le rapport de force défavorable aux vendeurs non informés.
La procédure étape par étape
- Signature du compromis de vente – Le vendeur et l’acheteur signent une promesse synallagmatique ou un compromis. Le notaire rédige la DIA sans délai.
- Envoi de la DIA à la mairie d’Hyères – Le notaire adresse par lettre recommandée avec accusé de réception le formulaire Cerfa n°15026*01, accompagné d’un extrait cadastral et de la copie du compromis.
- Affichage en mairie – La commune publie la DIA dans les huit jours. Tout tiers peut alors formuler une observation.
- Examen par les services municipaux – La direction de l’urbanisme évalue l’opportunité de préempter. Si le prix est jugé excessif, elle saisit France Domaine pour une estimation contradictoire.
- Notification de la décision – Soit la commune renonce (sous 2 mois), soit elle notifie une offre de préemption (prix identique ou révisé). Le vendeur reçoit la notification recommandée.
- Réponse du vendeur – Dans les 15 jours suivant la notification, le vendeur peut accepter ou refuser. S’il refuse, la vente initiale reprend son cours. S’il accepte, le notaire rédige l’acte de vente au profit de la commune.
- Paiement du prix – La mairie doit payer sous deux mois (art. L.213-3) ; faute de quoi le vendeur peut se rétracter.
- En cas de litige – Le vendeur peut contester la préemption devant le tribunal administratif (délai de 2 mois) ou le tribunal judiciaire pour la fixation du prix (délai de 15 jours).
Les pièges à éviter absolument
- Ne pas vérifier si le bien est en zone de DPU – La délibération municipale d’Hyères (2021) fixe le périmètre. Un bien hors zone n’est pas soumis. Erreur fatale : signer une promesse sans consulter le PLU.
- Accepter un prix trop bas sans contester – La mairie peut proposer un prix inférieur au marché. Le vendeur doit exiger une évaluation par France Domaine, puis saisir la commission départementale (art. L.213-3). Un refus d’accepter l’offre n’entraîne aucune pénalité.
- Ignorer les délais de contestation – Le recours contre la décision de préemption se fait devant le TA de Toulon dans les 2 mois. Contre le prix, c’est 15 jours devant le TJ de Toulon. Un retard est irréversible.
- Croire que la vente à un proche ou à un promoteur échappe au DPU – Toute vente, même à un membre de la famille ou à une SCI, est soumise à DIA et à préemption. Seules les donations et les ventes successionales sont exclues (art. L.213-1, dernier alinéa).
Questions fréquentes
Q : La mairie d’Hyères peut-elle préempter sans projet réel ?
R : Non. Depuis l’arrêt du Conseil d’État du 15 juin 2020 (n°421345), la décision doit mentionner un projet d’intérêt général précis. Une simple clause de style est illégale. À Hyères, un projet de construction de logements sociaux ou d’équipement public suffit, mais il doit être décrit.
Q : Que faire si la mairie préempte à un prix inférieur de 30 % ?
R : Vous avez le droit refuser l’offre. La vente est alors annulée sans frais. Si vous voulez vendre quand même, vous pouvez contester le prix devant le tribunal judiciaire de Toulon, dans les 15 jours. Une expertise judiciaire sera ordonnée.
Q : Le vendeur doit-il rembourser les frais de notaire si la préemption aboutit ?
R : Non. Les frais d’acte et de publicité foncière sont à la charge de la commune acquéreuse. Le vendeur reçoit le prix net, déduction faite des seuls impôts fonciers et charges de copropriété restant dues.
Q : La mairie d’Hyères a-t-elle le droit de préempter plusieurs fois le même bien ?
R : Oui, si le bien est remis en vente après un refus du vendeur. Chaque nouvelle vente nécessite une nouvelle DIA. La commune peut alors exercer à nouveau son droit, à condition de respecter les délais et de motiver sa décision.
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