Entscheidungsreferenz: cc • N° 13-21.824 • 2014-09-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Septèmes-les-Vallons. Sie haben ein interessantes Kaufangebot für Ihr Haus erhalten. Gemäß dem Gesetz erklären Sie der Gemeinde Ihre Verkaufsabsicht (dies nennt man Veräußerungsanzeige, oder DIA). Aber in der Zwischenzeit meldet sich ein anderer Käufer mit einem höheren Preis, oder Sie ändern Ihre Meinung. Können Sie noch zurücktreten? Eine Frage, die sich jeder Eigentümer stellen kann, und auf die der Kassationshof in einem Urteil vom 17. September 2014 eine klare Antwort gibt.
In dieser Entscheidung erinnert das oberste Gericht daran, dass die DIA nur ein Verkaufsangebot ist, eine bloße Pollicitation im juristischen Sinne, die zurückgezogen werden kann, solange die Gemeinde nicht offiziell angenommen hat. undefined, der Verkäufer behält bis zum letzten Moment die Hand. Was logisch erscheint, aber wichtige Konsequenzen für Gemeinden und Käufer hat.
Was aber, wenn die Gemeinde ihre Vorkaufsentscheidung bereits mitgeteilt hat? Und wenn der Verkäufer vor der Mitteilung zurücktritt? Das Urteil des Kassationshofs vom 17. September 2014 (Nr. 13-21.824) hat diese Fragen geklärt. Lassen Sie uns diese Entscheidung und ihre praktischen Auswirkungen für Sie, Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachleute in Marseille, Plan-de-Cuques oder anderswo, gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Septèmes-les-Vallons, beschließt, sein Grundstück zu verkaufen. Er sendet der Gemeinde am 25. März 2004 eine Veräußerungsanzeige (DIA) gemäß Artikel L. 213-2 des Code de l'urbanisme (der den Verkäufer verpflichtet, seine Verkaufsabsicht der Gemeinde mitzuteilen, damit diese ihr Vorkaufsrecht ausüben kann). Die Gemeinde hat dann zwei Monate Zeit zu antworten. Aber am 1. April ändert Herr X seine Meinung: Er sendet ein Einschreiben an die Gemeinde, um den Verkauf zu stornieren. Dieses Schreiben wird am 3. April im Rathaus empfangen. Am selben Tag teilt die Gemeinde Herrn X ihre Entscheidung mit, das Grundstück vorzukaufen. Wer gewinnt? Der Rücktritt des Verkäufers oder der Vorkauf der Gemeinde?
Der Rechtsstreit wird vor Gericht gebracht. In erster Instanz gibt das Verwaltungsgericht der Gemeinde Recht und entscheidet, dass der Vorkauf gültig war. Herr X legt Berufung ein. Das Verwaltungsberufungsgericht Marseille hebt in einem Urteil vom 23. Juni 2011 die Vorkaufsentscheidung auf und stellt fest, dass der Rücktritt des Verkäufers, der vor der Mitteilung des Vorkaufs erfolgte, gültig war. Die Gemeinde legt Kassation ein. Der Kassationshof weist in seinem Urteil vom 17. September 2014 die Kassation zurück und bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts.
Die Richter mussten also den genauen Zeitpunkt bestimmen, zu dem der Vorkauf wirksam wird. Ist es das Datum des Versands der Mitteilung, ihr Empfang oder ein anderer Zeitpunkt? Und vor allem: Kann der Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt zurücktreten?
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz: Das Verkaufsangebot (die DIA) ist nur eine Pollicitation, d.h. ein widerrufliches Angebot, solange es nicht angenommen wurde. Im Vertragsrecht kann ein Angebot frei zurückgezogen werden, bevor der Empfänger es angenommen hat (Artikel 1116 des Code civil in seiner vor der Reform von 2016 geltenden Fassung, aber der Grundsatz ist derselbe). Auf das Vorkaufsrecht übertragen bedeutet dies, dass der Verkäufer auf seine Verkaufsabsicht verzichten kann, solange die Gemeinde ihre Vorkaufsentscheidung nicht bekannt gegeben hat. Und diese Entscheidung wird erst mit ihrer Mitteilung an den Verkäufer wirksam (Artikel R. 213-8 des Code de l'urbanisme).
Im vorliegenden Fall wurde der Rücktritt von Herrn X am 1. April abgesendet und am 3. April empfangen. Die Gemeinde hat ihren Vorkauf frühestens am 3. April mitgeteilt. Das Gericht folgert daraus, dass der Vorkauf nicht wirksam werden konnte, da der Verkäufer zum Zeitpunkt der Mitteilung (oder sogar davor, wenn man das Absendedatum betrachtet) bereits seinen Willen bekundet hatte, nicht mehr zu verkaufen. Die Gemeinde konnte daher kein Grundstück vorkaufen, das nicht mehr zum Verkauf stand.
Diese Argumentation ist eine strenge Anwendung des allgemeinen Vertragsrechts auf das Verwaltungsrecht. Sie bestätigt eine frühere Rechtsprechung (CE, 1999, Commune de Montreuil), präzisiert sie jedoch: Maßgeblich ist das Datum der Mitteilung des Vorkaufs, nicht das Datum der internen Entscheidung der Gemeinde. Vorsicht jedoch: Hätte die Gemeinde ihren Vorkauf vor dem Rücktritt mitgeteilt, wäre der Verkäufer gebunden gewesen. Aber in unserem Fall ging der Rücktritt der Mitteilung voraus.
Die Richter weisen das Argument der Gemeinde zurück, wonach der Vorkauf bereits mit der Annahme des Gemeinderatsbeschlusses perfekt sei. Nein, antwortet das Gericht, solange der Verkäufer nicht informiert wurde, kann er noch zurücktreten. Was logisch ist: Wie könnte ein Verkäufer durch eine ihm unbekannte Entscheidung gebunden sein?
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Sie können nach Einreichung einer DIA Ihre Meinung ändern, jedoch nur bevor die Gemeinde Ihnen ihren Vorkauf mitteilt. Wenn Sie beispielsweise ein
