Referenzentscheidung: cc • N° 13-24.372 • 2014-11-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Septèmes-les-Vallons, im Département Bouches-du-Rhône, streiten sich zwei Nachbarn seit Jahren um das Eigentum an einem Grundstück. Der eine, Herr Perrin, behauptet, das Grundstück durch Ersitzung erworben zu haben (d.h. durch dreißigjährige unangefochtene Besitzzeit). Der andere, die Familie Durand, hat das Grundstück gerade von einem Dritten gekauft. Als Herr Perrin von dem Verkauf erfährt, möchte er sein Rücktrittsrecht ausüben: den Kaufpreis an den neuen Eigentümer zurückzahlen, um das Grundstück zurückzuerhalten. Aber kann er das? Die Frage, die sich jeder Eigentümer in einem Grenzstreit oder Besitzkonflikt stellt: Kann ich einen Verkauf durch Rückzahlung des Kaufpreises an den Käufer rückgängig machen?
Die Antwort der Richter ist klar: Nein, in diesem Fall nicht. Der Kassationsgerichtshof stellt in einem Urteil vom 19. November 2014 (Nr. 13-24.372) klar, dass das Rücktrittsrecht nach Artikel 1699 des Code civil (der es demjenigen, der von einem Verlust eines streitbefangenen Rechts bedroht ist, ermöglicht, dieses zurückzukaufen) nur vom Beklagten des Rechtsstreits ausgeübt werden kann, also von demjenigen, der sich gegen eine Klage verteidigt. Im vorliegenden Fall war Herr Perrin der Kläger: Er hatte das Gericht angerufen, um sein Eigentum anerkennen zu lassen. Daher ist er nicht berechtigt, das Rücktrittsrecht auszuüben. Eine Entscheidung, die technisch erscheinen mag, aber sehr konkrete Auswirkungen für alle hat, die in einen Immobilienstreit verwickelt sind.
In diesem Artikel werde ich diesen Fall analysieren, die Argumentation der Richter erläutern und Ihnen vor allem die Schlüssel geben, um zu verstehen, wann und wie dieses berühmte Rücktrittsrecht angewendet (oder nicht angewendet) werden kann. Ob Sie Eigentümer, Mieter, Erwerber oder Wohnungseigentümer sind, Sie werden sehen, dass diese Rechtsprechung die Lage in einem Immobilienkonflikt verändern kann.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt mit einer klassischen Nachbarschaftsstreitigkeit um Grundstücke. Der verstorbene Jean X... war Eigentümer mehrerer Grundstücke mit den Flurstücksnummern C 169, C 170 und C 171 in Septèmes-les-Vallons. Er hatte seinem Nachbarn, Herrn A..., erlaubt, Material auf den Grundstücken C 169 und C 170 abzuladen. Im Laufe der Zeit errichtete Herr A... auf diesen Grundstücken Bungalows und nutzte sie schließlich dauerhaft. Nach dem Tod von Jean X... erbten seine Nachkommen, die Konsorten X..., die Grundstücke.
Im Jahr 2006 verklagte Herr A... die Konsorten X... vor dem Tribunal de grande instance von Marseille mit dem Antrag, festzustellen, dass er durch Ersitzung (dreißigjährigen Besitz) Eigentümer der Grundstücke C 169, C 170 und C 171 geworden sei. Mit anderen Worten: Er beanspruchte das Eigentum, weil er die Grundstücke seit mehr als dreißig Jahren unangefochten besaß. Während des Verfahrens änderte jedoch ein Ereignis alles: Die Konsorten X... verkauften die streitbefangenen Grundstücke an einen Dritten, Herrn Y... (den Enkel von Jean X...). Als Herr A... von diesem Verkauf erfuhr, wollte er sein Rücktrittsrecht ausüben: Er bot an, den von Herrn Y... gezahlten Preis zurückzuerstatten, um das Grundstück zurückzuerhalten, gestützt auf Artikel 1699 des Code civil.
Das Gericht gab Herrn A... zunächst im Hinblick auf die Ersitzung recht, wies jedoch seinen Rücktrittsantrag ab. Herr A... legte Berufung ein, und das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigte die Ablehnung. Der Fall gelangte bis zum Kassationsgerichtshof, der 2014 endgültig entschied.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof musste Artikel 1699 des Code civil auslegen, der bestimmt: „Derjenige, gegen den ein streitbefangenes Recht abgetreten wird, kann sich von dem Zessionar durch Rückerstattung des Abtretungspreises zuzüglich der Kosten und Auslagen sowie durch Zahlung der Zinsen auf den Preis ab dem Tag, an dem der Zessionar den Abtretungspreis gezahlt hat, befreien lassen.“ Im Klartext ermöglicht dies einer Person, die von einem Verlust eines Rechts bedroht ist, das Gegenstand eines Rechtsstreits ist (ein „streitbefangenes Recht“), dieses Recht vom Käufer zurückzukaufen, indem sie den Preis und die Kosten erstattet.
Aber wer kann dieses Recht ausüben? Der Kassationsgerichtshof antwortet: Nur der Beklagte des Rechtsstreits, d.h. die Person, gegen die die Herausgabeklage gerichtet ist. Im vorliegenden Fall war Herr A... der Kläger: Er hatte das Gericht angerufen, um sein Eigentum anerkennen zu lassen. Die Konsorten X... (und später Herr Y...) waren die Beklagten. Das Rücktrittsrecht soll jedoch den Beklagten schützen, der Gefahr läuft, ein ihm gehörendes Gut zu verlieren. Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, da er den Streit verursacht hat.
Die Richter wiesen daher den Antrag von Herrn A... ab und bestätigten damit die Position des Berufungsgerichts. Vorsicht jedoch: Der Kassationsgerichtshof stellt das Rücktrittsrecht an sich nicht in Frage, sondern präzisiert lediglich seine Ausübungsbedingungen. Es handelt sich um eine Grundsatzentscheidung, die sich in eine ständige Rechtsprechung einfügt (siehe z.B. Cass. civ. 1re, 19. März 1996, Nr. 94-10.391).
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Regel auch dann gilt, wenn der
