参考判决： cc • N° 13-21.824 • 2014-09-17 • 查看判决 →
想象一下：您是塞普特梅莱瓦隆（Septèmes-les-Vallons）的业主。您收到了一份有吸引力的房屋购买要约。根据法律，您向市政府申报出售意向（即出售意向声明，DIA）。但在此期间，另一位买家出价更高，或者您改变了主意。您还能撤回吗？这是每位业主都可能遇到的问题，法国最高法院（Cour de cassation）在2014年9月17日的一项判决中给出了明确答案。
在该判决中，最高法院（Haute juridiction）重申，DIA仅是一项出售要约，在法律术语中是一种简单的“要约”（pollicitation），在市政府正式接受之前可以撤回。换句话说，卖方在最后一刻仍掌握主动权。这似乎合乎逻辑，但对市镇和买家有重要影响。
但如果市政府已经通知了其优先购买决定呢？如果卖方在通知之前撤回呢？法国最高法院（Cour de cassation）2014年9月17日的判决（编号13-21.824）解决了这些问题。让我们共同解读这一判决及其对您（无论是马赛（Marseille）、普朗德屈克（Plan-de-Cuques）或其他地方的业主、租户或房地产专业人士）的实际影响。
事实：日常发生的故事
X先生，塞普特梅莱瓦隆（Septèmes-les-Vallons）的业主，决定出售其房产。2004年3月25日，他根据《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L.213-2条（该条款要求卖方将其出售意向通知市镇，以便市镇行使优先购买权）向市政府提交了出售意向声明（DIA）。市政府有两个月的答复期。但4月1日，X先生改变了主意：他寄了一封挂号信给市政府取消出售。这封信于4月3日被市政府收到。而同一天，市政府通知X先生其优先购买决定。哪一方胜出？卖方的撤回还是市镇的优先购买？
争议被提交至法院。在一审中，行政法院（tribunal administratif）支持市镇，认为优先购买有效。X先生提出上诉。马赛行政上诉法院（cour administrative d'appel de Marseille）在2011年6月23日的判决中撤销了优先购买决定，认为卖方的撤回发生在优先购买通知之前，因此有效。市政府向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。最高法院（Cour de cassation）在2014年9月17日的判决中驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。
因此，法官必须确定优先购买生效的确切时间。是通知发出的日期、收到的日期还是其他时间？最重要的是，卖方能否在此之前撤回？
法院的推理——解析
最高法院（Cour de cassation）依据一项基本原则：出售要约（DIA）仅是一项“要约”（pollicitation），即在未被接受前可撤销的要约。在合同法中，要约可以在被接受前自由撤回（《法国民法典》（Code civil）第1116条，2016年改革前的版本，但原则相同）。将这一原则适用于优先购买权，意味着卖方可以在市镇宣布其优先购买决定之前放弃出售意向。而且，该决定只有在其通知卖方后才可对抗卖方（《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第R.213-8条）。
在本案中，X先生的撤回于4月1日发出，4月3日收到。市政府最早于4月3日通知其优先购买。法院推断，优先购买未能生效，因为在通知之日（甚至更早，如果考虑发出日期），卖方已表明其不再出售的意图。因此，市政府不能优先购买一个不再出售的房产。
这一推理是将普通合同法严格适用于行政法。它确认了先前的判例（最高行政法院（Conseil d'État），1999年，蒙特勒伊市（Commune de Montreuil）案），但加以明确：重要的是优先购买通知的日期，而非市镇内部决定的日期。但请注意：如果市镇在撤回之前通知了优先购买，卖方将受约束。但在本案中，撤回先于通知。
法官驳回了市镇的主张，即优先购买在市政会议通过决议时即告成立。不，最高法院（Cour）回应道，只要卖方未被告知，他仍可撤回。这合乎逻辑：卖方如何能被一项他不知道的决定所约束？
对您的实际影响
对于业主出租人：在提交DIA后您可以改变主意，但只能在市镇通知优先购买之前。例如，如果您在申报出售意向后收到私人买家的更高报价，只要市政府尚未正式优先购买，您可以将房产撤出出售。但注意：如果市政府已寄出信件，您便受约束。在我的实践中，曾遇到一些案例，卖方在收到优先购买通知后因收到诱人报价想撤回，但不得不按申报价格出售给市镇。
对于买家（个人或开发商）：请保持警惕。如果您与卖方签署了预售合同，但卖方已提交DIA，市镇可以优先购买。您的合同对市镇不具有对抗效力。但如果市镇放弃或卖方在优先购买前撤回，您仍可成为买家。在普朗德屈克（Plan-de-Cuques），一位房地产开发商因卖方在收到更高报价后撤回而失去机会，但撤回发生在市镇优先购买之前。开发商只能接受出售取消。
对于租户：租户的优先购买权（在住房出售的情况下）遵循类似规则。在租户接受要约之前，出租人可以撤回。但注意：租户有两个月的接受期；如果出租人在此期间撤回，若租户能证明遭受损害（如搜寻费用等），出租人可能需要支付损害赔偿。
对于市镇：该判决激励市镇迅速行动。一旦收到DIA，市镇应尽快通知其决定，以防卖方撤回。48小时的延迟可能改变一切。实践中，一些市镇在收到DIA当天即发送通知，以确保优先购买。
避免此类争议的四条建议
- 如果您是卖方：只有在您真正决定出售时才提交DIA。如果您有疑虑，请等待收到确定要约。撤回可能被市镇视为不当行为，若市镇能证明损害，您可能面临滥用权利的诉讼。
- 如果您是买方：向市政府核实卖方是否已提交DIA以及市镇是否已优先购买。您也可以要求卖方在签署预售合同前放弃DIA（如可能）。
- 如果您是市镇：建立快速通知程序。收到DIA后立即准备决定并尽快通知。最好使用带有回执的挂号信以证明通知日期。
- 在撤回情况下：保留所有证明文件（撤回信副本、邮寄证明、回执）。若发生争议，您需要证明您的撤回早于优先购买通知。
深入分析：相关判例与演变
2014年9月17日的判决属于一系列保护卖方自由的判例。最高行政法院（Conseil d'État）早在1999年（蒙特勒伊市（Commune de Montreuil）案）就已判定DIA仅为可撤销的要约。但最高法院（Cour de cassation）更进一步，明确撤回可以在优先购买通知之前进行，即使优先购买决定已在内部做出。这一解决方案如今是稳定的。
一项较新的判决（马赛行政上诉法院（CAA de Marseille），2018年，编号16MA04562）重申，撤回必须是明确且不含糊的。单纯的沉默或不作为是不够的。此外，如果卖方在与第三方签署预售合同后撤回，他可能需对该第三方承担损害赔偿责任，但这不影响对市镇的撤回有效性。
未来，市镇可能寻求立法改革以保障其优先购买，例如将优先购买视为在决议通过时即告成立。但就目前而言，判例法明确：卖方保留最终决定权。
实践中：应做之事
实用常见问题解答
- 提交DIA后我能撤回吗？ 可以，只要市镇尚未通知您优先购买决定。寄一封带有回执的挂号信给市政府，取消您的出售意向。
- 如果市镇在我撤回后优先购买怎么办？ 向行政法院（tribunal administratif）质疑优先购买。如果您能证明您的撤回在先，您有很好的机会获得撤销。
- 如果我撤回，市镇能强迫我出售吗？ 不能，如果撤回发生在通知之前。但如果撤回在后，您有义务出售。
- 撤回的期限是多久？ 期限是市镇的优先购买期（通常为2个月）。您可以在通知之前的任何时间撤回，即使是最后一天。
- 撤回会产生费用吗？ 没有直接费用，但如果市政府能证明损害（如研究费用），您可能被判支付损害赔偿。
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