Decisione di riferimento : cc • N° 13-11.776 • 2014-05-07 • Consulta la decisione →
Immaginate una coppia di coltivatori agricoli a Chambéry, il Sig. e la Sig.ra R., che affittano da anni un appezzamento di 5 ettari. Il proprietario, il Sig. T., decide di vendere. La coppia desidera acquistare per ampliare la loro azienda. Ma ecco: il diritto di prelazione del fittavolo (il diritto di essere prioritario nell'acquisto del bene locato) è limitato da una superficie massima fissata dalla legge. Chi deve essere preso in considerazione per calcolare questa superficie? Solo il conduttore che esercita il diritto, o entrambi i coniugi? Questa questione, che può sembrare tecnica, ha conseguenze finanziarie considerevoli. La Corte di cassazione, con una sentenza del 7 maggio 2014, ha stabilito: conta solo il conduttore che notifica la sua decisione, indipendentemente dal fatto che l'acquisto sia effettuato da entrambi i coniugi. Analisi.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X è proprietario a Saint-Priest di un appezzamento agricolo di 8 ettari, dato in affitto al Sig. e alla Sig.ra Z., una coppia di coltivatori. Nel 2010, il Sig. X riceve un'offerta di acquisto da un vicino. Conformemente alla legge, notifica alla coppia la sua intenzione di vendere, specificando prezzo e condizioni. Il diritto di prelazione del conduttore in carica (il fittavolo) gli consente di acquistare in via prioritaria, a condizione di rispettare determinati requisiti, in particolare una superficie massima di coltivazione. L'articolo L. 312-6 del codice rurale e della pesca marittima (il testo che fissa le regole del diritto di prelazione rurale) prevede infatti che il conduttore può prelazionare solo se, dopo l'acquisto, la superficie totale che coltiva non supera una certa soglia (variabile a seconda dei dipartimenti).
Il Sig. e la Sig.ra Z. decidono di esercitare il loro diritto di prelazione. Ma sorge un problema: il Sig. Z. coltiva già 10 ettari a titolo personale, mentre la Sig.ra Z. non ne coltiva alcuno. Se si sommano le superfici del Sig. Z. (10 ha) e l'appezzamento da prelazionare (8 ha), il totale (18 ha) supera la soglia massima consentita. Se si considera solo il Sig. Z., il diritto di prelazione è impossibile. Ma se si considera la coppia come un tutt'uno, la superficie della Sig.ra Z. (0 ha) riporta la media al di sotto della soglia. Il proprietario, il Sig. X., sostiene che il diritto di prelazione non può essere esercitato perché il Sig. Z., unico conduttore ad aver notificato la sua decisione, supera la superficie massima. La coppia, invece, sostiene che l'acquisto è comune e che la superficie deve essere valutata globalmente.
La causa viene portata davanti al tribunale paritario dei contratti agrari di Lione, che dà ragione al proprietario. I coniugi Z. presentano appello. La corte d'appello di Lione riforma la sentenza: ritiene che la superficie da considerare sia quella della coppia, poiché l'acquisto è congiunto. Il Sig. X. ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa davanti alla corte d'appello di Chambéry. Per l'Alta Corte, solo il conduttore che esercita il diritto di prelazione (qui, il Sig. Z.) deve essere preso in considerazione per il calcolo della superficie massima, e ciò alla data in cui notifica la sua decisione. Poco importa che l'acquisto sia effettuato da entrambi i coniugi.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 312-6 del codice rurale (che fissa la superficie massima per l'esercizio del diritto di prelazione) e sull'articolo L. 412-1 dello stesso codice (che organizza la procedura di notifica e di esercizio). Ricorda un principio fondamentale: il diritto di prelazione è un diritto personale, legato alla persona del conduttore. Può essere esercitato solo da chi è locatario al momento della notifica, e per proprio conto. Anche se il conduttore è sposato, il coniuge non è automaticamente conduttore, a meno che non sia cointestatario del contratto di affitto. Ora, nel caso di specie, solo il Sig. Z. era titolare del contratto di affitto (l'affitto era a suo nome). La Sig.ra Z. era solo sua moglie, coltivatrice nell'azienda familiare, ma non conduttrice in senso giuridico.
La corte d'appello aveva commesso un errore considerando che l'acquisto comune dei coniugi giustificasse di prendere in considerazione i beni di entrambi. Ma la Corte di cassazione è chiara: «Per il calcolo della superficie massima prevista dall'articolo L. 312-6 del codice rurale, devono essere presi in considerazione solo i beni del conduttore che esercita il diritto di prelazione alla data in cui questi notifica la sua decisione». In altre parole, si guarda alla situazione individuale del conduttore al giorno X. Se questi supera la soglia, il diritto di prelazione è impossibile, anche se il coniuge non ha alcuna azienda. Ciò che conta è la persona che esercita il diritto, non la famiglia.
Questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: il diritto di prelazione è un diritto rigoroso, che deve essere esercitato in condizioni precise. I giudici di merito (i tribunali) devono verificare che il conduttore soddisfi effettivamente le condizioni alla data della sua decisione. Qui, la corte d'appello non aveva effettuato questa verifica, limitandosi a constatare che l'acquisto era congiunto. La cassazione era quindi dovuta.
