参考判决： cc • N° 15-22.397 • 2017-03-16 • 查看判决 →
您是一位位于Sophia-Antipolis（索菲亚-安蒂波利斯）的农业用地所有者，已与一位开发商签署了预售合同。公证人将文件提交给SAFER（Société d'Aménagement Foncier et Rural，土地整治与农村安置公司，一个可以优先购买某些土地以实现农业或环境目标的机构）。几周过去了，SAFER没有回应，您以为买卖自由了。但突然，几个月后，它行使了优先购买权（即按相同条件代替您购买的权利）。这合法吗？每个土地所有者都面临的问题：SAFER决定行使优先购买权的期限从何时起算？
法国最高法院（Cour de cassation）2017年3月16日的判决给出的答案是：SAFER行使优先购买权的期限，仅从其收到负责办理买卖的公证人提供的关于拟出售条件的完整且诚信的信息之日起计算。简而言之，只要SAFER没有获得做出决定所需的所有要素，计时器就不会启动。这一关键澄清可能会打乱您的销售时间表。
但这对您，Grasse（格拉斯）或其他地方的土地所有者，究竟意味着什么？在本文中，我将剖析这一判决，讲述该判例背后的故事，并尤其为您提供避免意外情况的实用建议。
事实：一个日常发生的故事
假设X先生是Sophia-Antipolis地区一块2公顷农业用地的所有者。他决定将土地卖给一位开发商用于住宅区项目。价格为150,000欧元。公证人起草了一份转让意向声明（DIA，正式通知SAFER拟出售的文件），并于2010年9月15日发送给SAFER PACA。在DIA中，他说明现有承租人（经营该土地的农民）享有优先购买权（优先购买权）。
2010年11月8日，SAFER行使优先购买权，将近两个月后。X先生和开发商提出异议，认为法律（《农村法典》第L. 143-1条）规定的两个月期限已过。而SAFER辩称，它直到后来才收到完整信息，因为公证人未说明承租人未行使优先权。
案件进入诉讼。格勒诺布尔上诉法院（cour d'appel de Grenoble）支持SAFER，认为期限尚未开始计算，因为信息不完整。卖方和买方向最高法院提起上诉。法国最高法院（Cour de cassation）维持了上诉法院的判决。它驳回了上诉，并确认期限仅从收到完整且诚信的信息之日起计算。换言之，公证人必须提供所有细节，包括承租人是否放弃其权利，以使SAFER能在知情的情况下做出决定。
法院的推理——剖析
要理解法官的推理，必须回顾相关法律条文。《农村与海洋渔业法典》（Code rural et de la pêche maritime）第L. 143-1条（规范SAFER优先购买权）规定，SAFER必须在收到转让意向声明之日起两个月内行使优先购买权。但问题是：如果声明不完整，期限从何时起算？
法国最高法院（Cour de cassation）在2017年3月16日的判决中回答：期限仅从SAFER收到完整且诚信的信息之日起计算。它基于目的解释（基于法律目标）：优先购买权是土地整治工具，SAFER必须在完全知情的情况下做出决定。如果公证人遗漏了重要信息，如存在优先购买权或承租人放弃权利，期限不能开始计算。
法官们还提醒，证明信息完整的责任在公证人。在本案中，DIA未提及承租人未行使权利，这使得SAFER处于不确定状态。因此，上诉法院正确地认为期限尚未开始。但请注意：这一解决方案并非判例的逆转，而是对已存在趋势的确认（见2015年2月11日第13-25.273号判决，方向相同）。
鲜为人知的是，SAFER并非唯一受影响的机构。这一判决也适用于其他优先购买权人，如市镇或省，在某些条件下。但这里，焦点是SAFER。
对您的实际影响
如果您是Grasse（格拉斯）农业用地的出租人所有者，这一判决意味着您必须确保您的公证人向SAFER提交完整的DIA。否则，两个月的期限永远不会开始，SAFER可能在数月后行使优先购买权，从而阻碍您的销售。例如，如果您以100,000欧元的价格出售土地，而SAFER行使优先购买权，您将被迫以相同价格卖给它，即使您有更好的买家。
对于买受人（开发商、个人），这是一把达摩克利斯之剑：您可以签署预售合同，但SAFER可以在收到完整信息之前介入，即使超过两个月。在我的实践中，我曾遇到SAFER在签署预售合同六个月后行使优先购买权的案例，因为公证人忘记提及承租人的优先购买权。
对于农业承租人，这是个好消息：您的优先购买权受到保护。如果SAFER想行使优先购买权，它必须确保您未行使权利。实践中，公证人必须通知您并获取您的书面放弃声明。
数据上：在Sophia-Antipolis，农业用地价值在每公顷10,000至50,000欧元之间。不受控制的优先购买可能导致数十万欧元的销售损失。因此，妥善准备文件至关重要。
避免此类纠纷的四条建议
- 建议1：要求公证人提供详细的DIA。 在签署预售合同前，要求您的公证人起草一份完整的转让意向声明，提及所有现有的优先购买权（承租人、SAFER、市镇）。检查是否勾选或未勾选“承租人放弃”框。
- 建议2：让优先权人书面放弃权利。 如果承租人有优先购买权，在提交给SAFER之前，让他签署书面放弃声明。这将避免对期限起算点的任何疑问。
- 建议3：保留DIA发送日期的记录。 要求公证人向您提供SAFER收到DIA的回执。这样，如果内容完整，您可以证明期限的起始日期。
- 建议4：如有疑问，在出售前寻求法律意见。 与专业律师进行30分钟的咨询，可以避免数月的诉讼。不要等到SAFER行使优先购买权才采取行动。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于保护SAFER权利的一系列判例。可参考法国最高法院（Cour de cassation）2015年2月11日的判决（第13-25.273号），该判决已判定期限仅从收到完整信息之日起计算。最近，2021年5月20日的判决（第19-24.056号）进一步明确，信息必须涉及买受人身份、价格以及费用和条件。
因此，趋势是严格解释：SAFER必须能够在完全知情的情况下做出决定。这意味着公证人必须特别谨慎。未来，可以预期这一要求将扩展到其他优先购买权，如市镇在城市区域的优先购买权。
这对您意味着：不要轻视DIA的提交。不完整的文件可能无限期延迟优先购买权，使您的销售不确定。
实践：应做事项
农业用地销售清单：
- 检查土地是否受SAFER优先购买权约束（农村、农业或自然区域）。
- 确定优先购买权人（承租人、市镇）。
- 获取每位优先权人的书面放弃声明。
- 要求您的公证人起草包含所有这些信息的完整DIA。
- 保留DIA副本和SAFER的回执。
- 等待SAFER在收到完整DIA后的两个月内答复。超过该期限，销售自由。
常见问题：
- 问： 如果信息不完整，SAFER能否在两个月后行使优先购买权？ 答： 可以，只要它未收到完整信息，期限就不开始计算。
- 问： 如果SAFER在两个月期限过后行使优先购买权，该怎么办？ 答： 您可以向法院提出异议，但必须证明DIA是完整的。
- 问： 如果DIA不完整，公证人是否承担责任？ 答： 是的，他承担职业责任。如果他的疏忽给您造成损害，您可以要求损害赔偿。
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