Droit de préemption SAFER : vente d'un terrain mixte sans risque

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire à Oloron-Sainte-Marie d'une parcelle de 3 hectares, dont 2 hectares de bois et 1 hectare de terre agricole. Vous décidez de vendre l'ensemble à un voisin agriculteur. La SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural, un organisme chargé de réguler le marché foncier agricole) vous notifie qu'elle entend exercer son droit de préemption (priorité pour acheter à la place de votre acheteur). Vous vous demandez : est-ce légal ? La parcelle est majoritairement boisée, le droit de préemption de la SAFER ne s'applique-t-il pas seulement aux terres agricoles ? Cette décision de la Cour de cassation du 5 juin 2013 répond clairement : si les surfaces agricoles ne sont pas prépondérantes, la SAFER ne peut pas préempter. Une victoire pour les propriétaires de terrains mixtes.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Oloron-Sainte-Marie, met en vente une parcelle de 1,5 hectare composée d'une partie boisée (1 hectare) et d'une partie en lande agricole (0,5 hectare). Le 29 avril 2008, il reçoit une offre d'achat d'un particulier. Conformément à la loi, il notifie cette offre à la SAFER pour qu'elle puisse, si elle le souhaite, exercer son droit de préemption. Le 25 juin 2008, la SAFER répond qu'elle entend préempter la parcelle. M. X conteste cette décision devant le tribunal, arguant que la parcelle est majoritairement boisée et que, selon l'article L. 143-4 (6°, a) du code rural et de la pêche maritime (qui exclut les surfaces boisées du champ de la préemption), la SAFER n'avait pas le droit de préempter. La SAFER rétorque que la parcelle contient des terres agricoles et que le droit de préemption s'applique à l'ensemble. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation, qui doit trancher : une parcelle mixte (boisée et agricole) peut-elle être préemptée par la SAFER ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a cassé la décision de la cour d'appel qui avait donné raison à la SAFER. Son raisonnement est simple mais crucial : l'article L. 143-4 (6°, a) du code rural et de la pêche maritime (qui liste les cas où le droit de préemption ne s'applique pas) exclut les surfaces boisées de la préemption. Or, la parcelle en cause était majoritairement boisée (1 hectare de bois sur 1,5 hectare total). La Cour en déduit que la SAFER ne peut préempter une telle parcelle que si les surfaces agricoles sont prépondérantes (c'est-à-dire représentent plus de la moitié de la surface). undefined la nature mixte de la parcelle ne suffit pas à ouvrir le droit de préemption : il faut que l'usage agricole soit l'usage dominant. undefined, la SAFER ne peut pas utiliser son droit de préemption pour acquérir une parcelle dont la vocation principale est forestière, même si elle comporte une petite partie agricole. Ce raisonnement s'inscrit dans une interprétation stricte des textes : le droit de préemption est une exception au droit de propriété, il doit être interprété restrictivement. Ici, la Cour confirme que les parcelles à prépondérance boisée échappent à la SAFER, ce qui est favorable aux propriétaires forestiers.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques directes pour les propriétaires de terrains mixtes (bois et agriculture), les acquéreurs et même les SAFER. Pour un propriétaire : si vous vendez une parcelle dont la surface boisée est supérieure à la surface agricole, vous pouvez vendre librement sans craindre une préemption de la SAFER. Par exemple, à Orthez, si vous vendez un terrain de 5 hectares avec 3 hectares de bois et 2 hectares de prairies, la SAFER ne pourra pas préempter. Pour un acquéreur : vous pouvez acheter ce type de terrain en toute sécurité, sans risque que la SAFER ne s'interpose. Pour un propriétaire bailleur : si vous louez des terres agricoles sur une parcelle majoritairement boisée, la SAFER pourrait tenter de préempter à l'occasion d'une vente, mais cette décision vous protège. Attention toutefois : si les surfaces agricoles sont prépondérantes (plus de 50% de la surface), la SAFER peut préempter. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont été surpris par une notification de préemption alors que leur terrain était à peine agricole. Aujourd'hui, avec cette jurisprudence, la situation est plus claire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites mesurer précisément les surfaces boisées et agricoles : avant de mettre en vente, faites établir un relevé cadastral ou un géomètre pour déterminer la proportion exacte. Cela vous permettra de savoir si la SAFER peut préempter.
• Vérifiez le classement de la parcelle : consultez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le cadastre pour savoir si la parcelle est classée en zone agricole, forestière ou naturelle. Le classement peut influencer l'application du droit de préemption.
• Anticipez la notification à la SAFER : même si vous pensez que la SAFER ne peut pas préempter, notifiez-lui tout de même l'offre de vente pour être en règle. Si elle notifie une préemption, vous pourrez contester en vous appuyant sur cette jurisprudence.
• Consultez un avocat spécialisé en droit rural : avant de signer une promesse de vente, faites analyser la situation par un professionnel. Cela peut vous éviter des mois de procédure et des frais d'avocat bien plus élevés.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de la Cour de cassation s'inscrit dans une série d'arrêts qui limitent le champ d'application du droit de préemption des SAFER. Par exemple, dans un arrêt du 14 février 2012 (n° 11-10.123), la Cour avait déjà jugé que la SAFER ne peut préempter une parcelle boisée même si elle est incluse dans un ensemble agricole plus vaste. La tendance est donc à une interprétation restrictive, favorable aux propriétaires. Cependant, les SAFER tentent parfois d'étendre leur préemption en arguant que la parcelle est nécessaire à une opération d'aménagement foncier. Mais cette décision rappelle que la nature de la parcelle prime. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux continuent de protéger les propriétaires de terrains boisés, sauf si le législateur modifie la loi. En pratique, si vous êtes confronté à une préemption de la SAFER sur une parcelle mixte, n'hésitez pas à invoquer cet arrêt.

En pratique : ce qu'il faut faire

Checklist si la SAFER vous notifie une préemption sur une parcelle mixte :

1. Vérifiez la proportion des surfaces boisées et agricoles (sur le cadastre ou par un géomètre).
2. Calculez le pourcentage : si les bois représentent plus de 50% de la surface totale, vous pouvez contester.
3. Envoyez un courrier recommandé à la SAFER en vous référant à l'arrêt de la Cour de cassation du 5 juin 2013 (n° 12-18.313).
4. Saisissez le tribunal judiciaire en référé pour faire annuler la préemption dans un délai de 2 mois.
5. Consultez un avocat pour préparer votre dossier.

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