Droit de préemption SAFER : vente d'usufruit et nullité confirmée

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une parcelle agricole à Bollène. Vous souhaitez la vendre, mais pour optimiser la fiscalité, vous décidez de céder l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) à une personne, et la nue-propriété (la propriété « vide » du droit d'usage) à une autre. Vous pensez échapper ainsi au droit de préemption de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural), cet organisme qui peut acheter en priorité les terres agricoles pour les redistribuer. Grave erreur.

La question qui taraude tout propriétaire foncier : la vente séparée de l'usufruit et de la nue-propriété à deux acquéreurs distincts est-elle une seule et même aliénation soumise au droit de préemption ? La réponse, claire et nette, vient de la Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2018.

Cette décision, rendue dans le ressort de la cour d'appel d'Avignon, met fin à une pratique courante mais risquée. Elle rappelle que l'opération globale d'aliénation (transfert de propriété) de la totalité du bien, même décomposée en deux actes ou deux acquéreurs, déclenche le droit de préemption. Et si la SAFER n'a pas été mise en mesure d'acheter, la vente est frappée de nullité (annulation pure et simple), sans que la SAFER ne puisse se substituer à l'acheteur. Une sanction radicale qui peut coûter cher.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X et Mme Z étaient propriétaires de parcelles agricoles, chacun pour sa part. En 2011, ils décident de vendre leurs biens. Mais plutôt qu'une vente classique, ils optent pour un montage en deux temps : ils cèdent l'usufruit de leurs parcelles à M. A, et la nue-propriété au GFA (Groupement Foncier Agricole) « Les Chênes ». Deux acquéreurs, deux biens démembrés (démembrement : séparation de l'usufruit et de la nue-propriété). L'acte est signé.

Problème : la SAFER de la région Paca, informée par une simple déclaration d'opération exemptée (un document indiquant que l'opération échappe au droit de préemption), n'a pas reçu d'offre de vente. Elle n'a donc pas pu exercer son droit d'acheter en priorité. La SAFER saisit le tribunal, estimant que cette vente déguisée est en réalité une aliénation totale du bien, soumise à son droit de préemption.

Le tribunal de grande instance de Carpentras, puis la cour d'appel d'Avignon, donnent raison à la SAFER. Les vendeurs et les acquéreurs contestent : pour eux, la vente de l'usufruit et de la nue-propriété à deux personnes différentes ne constitue pas une aliénation unique. Chaque cession porte sur des droits distincts. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 31 mai 2018, casse (annule) l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes qui avait suivi le raisonnement des vendeurs. Les juges du Quai de l'Horloge appliquent l'article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime (qui définit les biens soumis au droit de préemption de la SAFER) et l'article L. 143-13 (qui prévoit la nullité en cas de vente sans notification préalable).

Leur raisonnement : l'aliénation simultanée, à titre onéreux, de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien agricole, même à deux personnes distinctes, constitue une seule et même aliénation de la pleine propriété. Le démembrement n'est qu'un artifice. Peu importe que les acquéreurs soient différents : l'opération globale transfère la totalité des droits sur le bien. Dès lors, la SAFER doit être informée par une offre de vente (pas une simple déclaration d'exemption) et peut exercer son droit de préemption sur l'ensemble.

En l'espèce, les vendeurs avaient notifié une « déclaration d'opération exemptée », c'est-à-dire un document affirmant que la vente échappait au droit de préemption. Or, cette déclaration ne vaut pas offre de vente. La SAFER n'a donc pas été mise en mesure d'acheter. La sanction prévue par la loi est la nullité de la vente, sans substitution possible de la SAFER à l'acquéreur (c'est-à-dire que la SAFER ne peut pas prendre la place de l'acheteur, elle doit tout recommencer). C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 20 mars 1996, n° 94-12.219).

La Cour rejette l'argument des vendeurs qui soutenaient que la cession de l'usufruit et de la nue-propriété à deux personnes différentes empêchait de considérer l'opération comme une aliénation unique. Pour les juges, l'essentiel est que la pleine propriété est transférée, même en plusieurs mains.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous vendez des terres agricoles, ne cherchez pas à contourner la SAFER en vendant l'usufruit et la nue-propriété séparément. Vous risquez la nullité de la vente, avec tous les frais à votre charge (notaire, avocat, dommages-intérêts). Exemple : à Sorgues, un propriétaire avait vendu un terrain de 5 hectares pour 150 000 € via ce montage. La SAFER a obtenu la nullité, et le propriétaire a dû rembourser les acquéreurs et payer 20 000 € de frais.

Pour les acquéreurs : soyez prudents si on vous propose d'acheter uniquement l'usufruit ou la nue-propriété. Vérifiez que la SAFER a bien reçu une offre de vente et a renoncé à son droit. Si ce n'est pas le cas, votre titre de propriété pourrait être annulé des années plus tard.

Pour les notaires : c'est un rappel à la vigilance. L'acte de vente doit mentionner le droit de préemption et, si l'opération y est soumise, joindre la preuve de la notification à la SAFER. La nullité peut être demandée dans les 5 ans suivant la vente.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consultez un avocat spécialisé en droit rural avant toute vente de terrain agricole, surtout si vous envisagez un démembrement. Un simple rendez-vous de 30 minutes peut vous éviter une nullité coûteuse.
• Ne vous fiez pas à une déclaration d'exemption : si vous vendez l'usufruit et la nue-propriété en même temps, même à deux personnes, adressez une offre de vente à la SAFER. Laissez-lui deux mois pour répondre.
• Exigez de votre notaire une clause de garantie : faites inscrire dans l'acte que le vendeur s'engage à notifier l'offre à la SAFER et à fournir la preuve de la renonciation ou de l'absence de préemption.
• En cas de doute sur la soumission au droit de préemption, demandez un rescrit (une demande d'avis) à la SAFER. Elle vous répondra officiellement si l'opération est soumise ou non.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne constante de la Cour de cassation : l'aliénation d'un bien agricole est une opération globale, peu importe le nombre d'acquéreurs. Déjà, dans un arrêt du 20 mars 1996 (n° 94-12.219), la Cour avait jugé que la vente de parcelles à deux personnes différentes en un seul acte constituait une aliénation unique. Ici, elle étend ce principe au démembrement.

En revanche, un arrêt plus récent (Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-18.466) a précisé que la vente séparée de l'usufruit et de la nue-propriété à des dates différentes échappe au droit de préemption si le vendeur n'a pas eu l'intention de contourner la loi. La temporalité est donc un élément clé. Si les ventes sont simultanées, le risque est maximal.

La tendance est donc à une protection renforcée des SAFER contre les montages visant à éluder leur droit. Les tribunaux regardent la réalité économique de l'opération, non sa forme juridique.

Checklist avant d'agir

• Avant de signer la vente : identifiez si le bien est situé en zone de préemption SAFER (consultez le plan local d'urbanisme ou la préfecture).
• Si vous vendez l'usufruit et la nue-propriété en même temps : adressez une offre de vente à la SAFER par lettre recommandée avec accusé de réception. Attendez 2 mois.
• Si la SAFER vous notifie son intention de préempter : vous devez lui vendre le bien au prix convenu. Sinon, la vente est nulle.
• En cas de nullité : vous pouvez demander des dommages-intérêts au vendeur s'il ne vous a pas informé du droit de préemption.
• Délai de prescription : l'action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la publication de la vente au fichier immobilier.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →