Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-19.239 • 2013-03-20 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Les Ponts-de-Cé im Département Maine-et-Loire und erhalten eines Tages ein Schreiben der Gemeinde: Ihr Grundstück wird vorgekauft. Der angebotene Preis erscheint Ihnen lächerlich. Sie fragen sich: „Auf welcher Grundlage hat die Gemeinde diese Summe festgesetzt?“ Die Antwort liegt in einem Datum: dem Stichtag des Bauleitplans.
Diese für jeden Eigentümer, der mit einem Verfahren des städtischen Vorkaufsrechts (Recht der Gemeinde, ein zum Verkauf stehendes Grundstück vorrangig zu erwerben) konfrontiert ist, entscheidende Frage wurde vom Kassationshof in einem Urteil vom 20. März 2013 geklärt. Die Richter stellten klar, dass dieses Datum nicht dem Zufall überlassen ist, sondern dem Datum der Genehmigung des lokalen Bauleitplans (PLU) entspricht, der die Vorkaufszone abgrenzt.
Doch was bedeutet das konkret für Sie? Und wie können Sie feststellen, ob Ihre Gemeinde die Regeln eingehalten hat? Analyse einer Entscheidung, die die Verbindung zwischen Stadtplanung und Grundstücksbewertung herstellt.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im Jahr 2003 hatte die Gemeinde Angers (deren Zuständigkeitsbereich auch Les Ponts-de-Cé umfasst) die Schaffung einer Grundstücksreserve für gemeinnützig erklärt. Damals sah der Flächennutzungsplan (POS) ein städtisches Vorkaufsrecht (DPU) für bestimmte Zonen vor. Im Jahr 2007 verabschiedete die Gemeinde einen lokalen Bauleitplan (PLU) – das Dokument, das den POS ersetzte. Der PLU übernahm dieselben Vorkaufszonen. Ein Eigentümer, Herr X, dessen Grundstück an der Grenze zu Saumur von einem Vorkaufsverfahren betroffen war, focht den von der Gemeinde angebotenen Preis an.
Sein Argument? Der Stichtag für die Bewertung des Grundstücks müsse der des alten POS von 2003 sein, da das DPU zu dieser Zeit eingerichtet worden sei. Seiner Ansicht nach habe der Übergang zum PLU den Stichtag nicht „aufgefrischt“, sodass der Wert seines Grundstücks auf dem Niveau von 2003 geschätzt werden müsse – was für ihn günstig gewesen wäre, wenn die Preise gefallen waren. Die Gemeinde hingegen vertrat die Auffassung, der Stichtag sei der der Genehmigung des PLU im Jahr 2007.
Der Rechtsstreit durchlief die Instanzen: zunächst das Tribunal de grande instance von Angers, dann das Berufungsgericht und schließlich der Kassationshof. In jeder Phase drehte sich alles um dieselbe Frage: Welches Datum ist für die Preisbestimmung maßgeblich?
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof bestätigte das Urteil des Berufungsgerichts von Angers, das der Gemeinde recht gegeben hatte. Die Richter wandten den Artikel L. 213-6 des Stadtplanungsgesetzbuchs an (der den Stichtag für die Bewertung bei Vorkaufsrecht festlegt). Diese Vorschrift bestimmt, dass der Stichtag der des geltenden Bauleitplans ist, der die Zone abgrenzt, in der sich das Grundstück befindet.
Im vorliegenden Fall war der PLU am 24. September 2007 genehmigt und Dritten gegenüber wirksam geworden (d. h. für die Eigentümer anwendbar). Das Berufungsgericht hatte festgestellt, dass das Stadtplanungsgesetzbuch nicht ausdrücklich den Wegfall (Nichtigkeit) des Beschlusses zur Einrichtung des DPU beim Übergang vom POS zum PLU vorsieht. Zudem erwähnten die grafischen Unterlagen des PLU ausdrücklich, dass das frühere DPU aufrechterhalten werde. Daher war der Stichtag tatsächlich der der Genehmigung des PLU.
Kurz gesagt, die Richter waren der Ansicht, dass das DPU die Überarbeitung des Bauleitplans „überlebt“, solange der neue Plan es ausdrücklich übernimmt. Vorsicht jedoch: Hätte der PLU das DPU in der betreffenden Zone aufgehoben, hätte der Stichtag in Frage gestellt werden können.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung ist mit der Logik des Stadtplanungsrechts konsistent: Der Wert eines Grundstücks hängt von den am Tag des Vorkaufs geltenden Bauvorschriften ab, nicht von alten Vorschriften. „Das Vorkaufsrecht folgt dem Bauleitplan“, könnte man zusammenfassen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie Eigentümer eines Baugrundstücks in Saumur sind und die Gemeinde Ihnen eine Vorkaufsentscheidung mitteilt, überprüfen Sie den in der Urkunde genannten Stichtag. Er muss dem Datum der Genehmigung des geltenden PLU entsprechen, nicht einem alten POS. Wenn die Gemeinde ein früheres Datum zugrunde legt, könnte der Preis zu niedrig sein – da die Preise in der Zwischenzeit gestiegen sein könnten.
Für Erwerber: Wenn Sie den Kauf eines vorkaufsbelasteten Grundstücks erwägen, beachten Sie, dass die Gemeinde an Ihre Stelle im Kauf treten kann. Der von ihr gezahlte Preis wird vom expropriation-date-reference-plu" class="internal-link" title="Enteignung und Stichtag: Was der PLU für Ihr Grundstück ändert">Enteignungsrichter unter Berücksichtigung des Stichtags festgesetzt. Ist dieser Stichtag aktuell, liegt der Preis näher am aktuellen Markt.
Für Wohnungseigentümer: Weniger direkt betroffen, aber wenn Ihre Eigentumswohnanlage in
