Referenzentscheidung: cc • N° 09-68.143 • 2010-12-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines kleinen Gebäudes in Villefranche-sur-Mer mit Blick auf die Reede. Sie erhalten ein Schreiben der Stadtverwaltung, in dem Ihnen mitgeteilt wird, dass sie ihr Vorkaufsrecht an Ihrer Immobilie ausübt, die Sie gerade an eine Privatperson verkaufen wollten. Bisher nichts Ungewöhnliches: Die Gemeinde hat das Recht, ein Vorkaufsrecht auszuüben, um ein Projekt von allgemeinem Interesse zu realisieren. Aber der von der Gemeinde vorgeschlagene Preis erscheint Ihnen lächerlich. Was tun? Ablehnen? Unter Zwang akzeptieren?
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, der mit einem Vorkaufsrecht konfrontiert ist, ist einfach: „Kann ich den von der Gemeinde vorgeschlagenen Preis anfechten?“ Die Antwort ist im allgemeinen Recht ja, aber das Verfahren kann komplex sein. Und wenn die Gemeinde Ihr Angebot zu einem höheren Preis ablehnt, an wen kann man sich wenden?
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 1. Dezember 2010 gibt eine klare Antwort für den speziellen Fall des Archipels von Saint-Pierre-et-Miquelon, aber ihre Argumentation erhellt allen Eigentümern und Gemeinden den Mechanismus der gerichtlichen Festsetzung des Vorkaufspreises. Mit anderen Worten: Wenn sich Verkäufer und Vorkaufsberechtigter über den Betrag nicht einigen, entscheidet der Enteignungsrichter. Aber Vorsicht: Diese Lösung ist nicht überall automatisch, und alles hängt von der örtlichen Bauleitplanung ab.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Saint-Pierre-et-Miquelon, beschließt, es zu verkaufen. Er erhält ein Kaufangebot von einer Privatperson. Die Gemeinde, die aufgrund der örtlichen Bauleitplanung ein Vorkaufsrecht hat, beschließt, an die Stelle des Käufers zu treten und das Grundstück vorzukaufen. Gemäß Artikel 36 dieser Satzung teilt sie dem Verkäufer ihren Preis mit. Herr X hält diesen Preis für zu niedrig und lehnt ab. Die Gemeinde, anstatt darauf zu verzichten, ruft das für Enteignungssachen zuständige Gericht an, um den Preis festsetzen zu lassen.
Der Verkäufer bestreitet die Zuständigkeit des Enteignungsrichters. Er argumentiert, dass die örtliche Bauleitplanung, die im Falle der Weigerung des Verkäufers vorsieht, dass „der Inhaber des Vorkaufsrechts den Wert des Grundstücks durch das für Enteignungssachen zuständige Gericht festsetzen lässt“, keine Verfahrensvorschriften enthält. Seiner Ansicht nach findet das Enteignungsgesetzbuch nicht automatisch Anwendung. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof.
Die Wendung? Der Kassationsgerichtshof gibt der Gemeinde recht. Er entscheidet, dass, sobald die örtliche Satzung auf das für Enteignungssachen zuständige Gericht verweist, die Verfahrensregeln dieses Gerichts mangels gegenteiliger Bestimmungen Anwendung finden. Klar gesagt: Der Enteignungsrichter ist zuständig und muss sein eigenes Verfahrensrecht anwenden.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Die Argumentation der Richter ist ebenso einfach wie durchschlagend. Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 36 der örtlichen Bauleitplanung von Saint-Pierre-et-Miquelon, der bestimmt: „Im Falle der Weigerung des Verkäufers, sein Angebot zum von ihm bestimmten Preis anzunehmen, lässt der Inhaber des Vorkaufsrechts den Wert des Grundstücks durch das für Enteignungssachen zuständige Gericht festsetzen.“
Dieser Text, wenn auch lokal, stellt einen allgemeinen Grundsatz auf: Der Enteignungsrichter ist der einzige, der bei Uneinigkeit zur Festsetzung des Preises zuständig ist. Aber die Verfahrensfrage blieb offen: Welche Verfahrensregeln muss dieser Richter anwenden? Das Enteignungsgesetzbuch (das Enteignungen aus Gründen des öffentlichen Wohls regelt) oder das Baugesetzbuch (das Vorkaufsrechte regelt)?
Der Kassationsgerichtshof antwortet: „mangels gegenteiliger Bestimmung führt dies zur Anwendung des für dieses Gericht eigenen Verfahrens aus dem Enteignungsgesetzbuch“. Mit anderen Worten: Der Enteignungsrichter wendet sein eigenes Verfahrensrecht an, nicht das des Baurechts. Dies ist keine Weiterentwicklung, sondern eine Bestätigung einer bereits im allgemeinen Recht anerkannten Lösung: Wenn der Enteignungsrichter mit der Festsetzung eines Vorkaufspreises befasst wird, folgt er seinem eigenen Verfahren.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung ist nicht universell. In Frankreich (Mutterland) sieht das Baugesetzbuch spezifische Regeln für die Festsetzung des Vorkaufspreises vor (Artikel L. 213-1 ff.). Aber hier wich die örtliche Satzung vom Baugesetzbuch ab, was die Anwendung des Enteignungsgesetzbuchs rechtfertigte. Mit anderen Worten: Alles hängt von der anwendbaren örtlichen Satzung ab.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer: Wenn Sie ein Vorkaufsangebot zu einem Preis erhalten, den Sie für unzureichend halten, können Sie ablehnen. Aber Vorsicht: In der Regel haben Sie zwei Monate Zeit, um den vorgeschlagenen Preis anzunehmen oder abzulehnen. Wenn Sie ablehnen, ruft die Gemeinde den Enteignungsrichter an (unter den in der örtlichen Satzung vorgesehenen Bedingungen). Sie müssen sich dann vor diesem Richter mit einem Anwalt verteidigen. Beispiel aus der Praxis: In Antibes ein baureifes Grundstück, vom Verkäufer auf 300.000 € geschätzt, aber von der Gemeinde zu 200.000 € vorgekauft. Der
