参考判决： cc • 第24-10.202号 • 2026年5月28日 • 查看判决 →
想象一下：您是Villefranche-sur-Mer一栋带大片林园的美宅的主人。您决定出售。一位邻居，拥有一块相邻的林区地块，告知您他享有优先购买权（即优先于其他买家购买的权利），因为您的土地在地籍中被分类为“矮林”。您措手不及。这种权利真的存在吗？最高法院刚刚明确回答：不，如果您的土地上建有建筑物或池塘。换言之，森林优先购买权不适用于虽分类为林地但建有房屋或水体的单一地块。
这项2026年5月28日的判决（第24-10.202号）为法国南部众多土地所有者带来了受欢迎的澄清，那里林地常散落着建筑物。但这对您（无论是卖家、买家还是邻居）具体意味着什么？让我们深入细节。
事实：一个日常发生的案例
案件始于尼斯（Nice）的腹地。X先生，拥有一块地籍类别为“矮林”、面积3.5公顷的地块，决定出售。该地块上有一个小池塘和一个小木屋。邻居Y先生，拥有一块相邻的2公顷林区地块，认为《森林法典》第L. 331-19条（赋予相邻林区地块所有者优先购买权）允许他在任何其他买家之前购买该土地。他向法院起诉主张该权利。
一审法院支持Y先生：地块在地籍中分类为林地（矮林），因此优先购买权适用，无论是否有池塘或小木屋。X先生上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）维持原判。X先生随后向最高法院提起上诉（recours devant la Cour de cassation）。
最高法院撤销（casse）上诉判决。它指出，《森林法典》第L. 331-21条第8项将出售分类为林地但建有建筑物（房屋、小木屋）或非建筑物（池塘）的单一地块排除在优先购买权之外。无论地籍是否注明“矮林”：重要的是是否存在建筑物或水体。因此优先购买权不适用。
司法推理——解析
为理解，需查阅法律条文。《森林法典》第L. 331-19条规定，出售地籍分类为林地（森林、树林、矮林等）、面积小于4公顷的财产时，相邻林区地块所有者享有优先购买权。简言之，如果您出售面积小于4公顷的小林地，同样拥有林地的邻居可以优先购买。
但第L. 331-21条第8项规定了例外：该优先购买权不适用于出售分类为林地但建有建筑物或非建筑物（如房屋或池塘）的单一地块。换言之，立法者希望具有其他用途（建筑物、水体）的地块不受此优先购买权的限制。
最高法院的法官因此认为，地籍分类（“矮林”）本身并非决定性因素。重要的是土地的现实情况：建筑物或池塘的存在使得地块被排除在优先购买权范围之外。但请注意：此例外仅适用于出售单一地块（仅一块地块）且该地块上存在建筑物或非建筑物的情况。
在我的实践中，我遇到过一些案件，因邻居援引此优先购买权而导致业主无法出售。这项判决终于澄清了情况：如果您的林地上有房屋（即使是旧房）或池塘，您可以自由出售，无需担心邻居的优先购买权。
对您的实际影响
对于出售面积小于4公顷林地的业主卖家：如果您的土地上有建筑物（房屋、车库、小木屋）或池塘，您无需先向森林邻居提供优先购买权。您可以任意出售。具体例子：在Villefranche-sur-Mer，一块2.5公顷、分类为矮林、带有别墅和游泳池（是否视为水体？注意：游泳池不是池塘，而是人工水池；需要判例明确）的地块。最好咨询律师以确认您的财产是否属于例外。
对于买家：您可以购买此类土地，无需担心邻居因未尊重优先购买权而要求撤销交易。但请确认卖家已遵守相关手续（如向市政厅申报等），如果土地位于城市优先购买权区域。
对于森林邻居：不要指望利用此权利以较低价格购买带有住宅的相邻地块。您的优先购买权仅限于纯粹林地，无建筑物或池塘。
简言之，这项判决保障了涉及混合土地（林地+建筑物）的不动产交易。它避免了阻碍和昂贵的诉讼。
避免此类纠纷的四点建议
- 出售前检查地籍分类和土地实际情况。如果您的土地分类为林地但有建筑物，收集证据（照片、建筑许可证、地籍图）。这将有助于证明例外适用。
- 一旦收到优先购买权通知，立即咨询专业律师。邻居可能发函提醒其权利。不要忽视：快速在专业人士帮助下提出异议。
- 如果您的土地与林地接壤，进行精确的土地界址鉴定。优先购买权仅涉及相邻地块。界址鉴定可避免关于相邻性的争议。
- 在销售合同中提前说明。注明地块上有建筑物或池塘，因此依据第L. 331-21条第8项的例外，第L. 331-19条的优先购买权不适用。
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深入：相关判例与演变
此判决符合限制森林优先购买权范围的判例趋势。最高法院在2019年10月17日的一项判决（第18-21.456号）中已判定，优先购买权不适用于分类为林地但实际上是观赏花园的地块。此处，它增加了建筑物和池塘的例外。
相反，一些上诉法院曾采取更严格的解释，认为只有地籍分类才重要。最高法院终结了这种分歧：土地现实情况优先。此判例应被所有法院遵循。
未来，其他例外可能被承认（例如，用于体育设施或停车场的林地）。因此，拥有已开发林地的业主可以放心。
常见问题
如果我的林地上有废墟，优先购买权适用吗？ 适用，废墟属于建筑物（即使状态不佳）。因此例外适用。
如果我有多个地块，其中一块是带房屋的林地呢？ 例外仅适用于出售单一地块。如果您出售多个地块的组合，即使其中之一有房屋，优先购买权可能适用于整个组合。需分开出售。
行使优先购买权的期限是多久？ 森林业主必须在收到出售通知后两个月内回复。逾期则丧失权利。
如果邻居同意，我可以不遵守优先购买权吗？ 可以，优先购买权可通过友好协议排除。请让其签署书面弃权书。
如果我已经出售而未遵守优先购买权怎么办？ 邻居可在5年内要求撤销交易。立即咨询律师以进行补救或协商。
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