Entscheidungsreferenz: cc • N° 23-17.604 • 2025-06-19 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in Bruz mit einem kleinen Gewerbelokal im Erdgeschoss, das an einen Floristen vermietet ist. Sie beschließen, das gesamte Anwesen zu verkaufen. Der Mieter sagt: „Ich habe ein Vorkaufsrecht, ich möchte vor allen anderen kaufen.“ Aber Sie wollen das ganze Gebäude verkaufen, nicht nur sein Lokal. Was tun? Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer und Mieter.
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 19. Juni 2025 (Nr. 23-17.604) bringt Klarheit: Das Vorkaufsrecht des Gewerbemieters gibt ihm kein vorrangiges Erwerbsrecht über die Mietfläche hinaus, die ihm überlassen wurde. Mit anderen Worten: Ist das gemietete Lokal nur ein Teil des verkauften Gebäudes, kann der Mieter nicht verlangen, das gesamte Gebäude vorrangig zu kaufen. Und wenn das gesamte Gebäude in einem Zug verkauft wird, ist das Vorkaufsrecht sogar ausgeschlossen.
Für den Eigentümer in Bruz wie für den Mieter in Betton bringt diese Entscheidung Rechte und Pflichten in Einklang. Lassen Sie uns dies gemeinsam entschlüsseln, ohne unnötiges Fachchinesisch.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Ein Eigentümer (nennen wir ihn Herrn X) besitzt in Betton ein ganzes Gebäude. Im Erdgeschoss ist ein Gewerbelokal seit Jahren an eine Bäckerei vermietet. Der Gewerbemietvertrag (Mietvertrag für gewerbliche Nutzung) bezieht sich ausschließlich auf dieses Lokal, nicht auf die oberen Stockwerke oder den Rest des Gebäudes. Herr X beschließt, das Gebäude als Ganzes zu verkaufen – ein einziger Käufer für das gesamte Gebäude. Er informiert den Mieter, wie es Artikel L. 145-46-1 des Handelsgesetzbuchs vorsieht (der ein Vorkaufsrecht für den Gewerbemieter bei Verkauf des gemieteten Lokals einräumt).
Der Bäcker fühlt sich benachteiligt: Er glaubte, das Lokal vorrangig kaufen zu können, und notfalls sogar das gesamte Gebäude, um seine Tätigkeit fortzuführen. Er verklagt Herrn X wegen Verletzung seines Vorkaufsrechts. Das erstinstanzliche Gericht gibt ihm Recht: Der Eigentümer muss dem Mieter den Verkauf anbieten, bevor er an einen Dritten verkauft. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Rennes hebt das Urteil auf: Es entscheidet, dass das Vorkaufsrecht nicht auf das gesamte Gebäude ausgedehnt wird und dass der Gesamtverkauf einer Immobilie, die nur ein Gewerbelokal umfasst, eine gesetzliche Ausnahme vom Vorkaufsrecht darstellt. Der Bäcker legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof ist die Frage einfach: Kann der Mieter ein Vorkaufsrecht am gesamten Gebäude geltend machen, wenn sein Mietvertrag nur einen Teil betrifft? Das oberste Gericht weist die Kassation zurück: Das Gesetz schließt das Vorkaufsrecht bei einer Gesamtveräußerung (Verkauf des gesamten Gebäudes) eindeutig aus, wenn das Gewerbelokal nur ein Teil davon ist. Der Bäcker verliert, und Herr X kann frei an den Käufer seiner Wahl verkaufen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter stützen sich auf Artikel L. 145-46-1 des Handelsgesetzbuchs. Diese Vorschrift sieht vor, dass der Mieter eines Gewerbelokals ein Vorkaufsrecht genießt: Der Eigentümer muss ihm den Kauf des Lokals anbieten, bevor er es an einen Dritten verkauft. Dieses Recht ist jedoch auf die „Mietfläche“ (die gemietete Fläche) beschränkt. Eine Ausdehnung auf nicht gemietete Teile ist ausgeschlossen.
Darüber hinaus sieht der letzte Absatz dieses Artikels eine Ausnahme vor: Das Vorkaufsrecht gilt nicht bei der „Gesamtveräußerung“ eines Gebäudes, das nur ein einziges Gewerbelokal enthält. Hier enthält das Gebäude von Herrn X nur ein einziges Gewerbelokal (die Bäckerei). Der Rest sind wahrscheinlich Wohnungen oder Büros. Daher ist der Verkauf des gesamten Gebäudes eine Gesamtveräußerung im Sinne des Gesetzes, und der Mieter kann sich nicht auf sein Vorkaufsrecht berufen.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt damit eine ständige Rechtsprechung: Das Vorkaufsrecht ist streng an das gemietete Lokal gebunden. Er weist das Argument des Mieters zurück, der dieses Recht auf das gesamte Gebäude ausdehnen wollte. Die Richter betonen, dass der Gesetzgeber den Mieter für das von ihm genutzte Lokal schützen wollte, ihm aber kein Vetorecht bezüglich des gesamten Gebäudes einräumen wollte.
Dies ist eine Entscheidung, die mit dem Geist des Handelsrechts im Einklang steht: die Interessen des Eigentümers und des Mieters auszugleichen, ohne Immobilientransaktionen zu blockieren. Keine große Kehrtwende, aber eine willkommene Bestätigung, die Verkäufern Sicherheit gibt.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können Ihr Gebäude auf einmal verkaufen, ohne es zuerst dem Mieter anbieten zu müssen. Achtung: Wenn Sie nur das Gewerbelokal (nicht den Rest) verkaufen, lebt das Vorkaufsrecht wieder auf. Beispiel: In Betton verkauft ein Eigentümer sein 3-stöckiges Gebäude, dessen Erdgeschoss an einen Friseur vermietet ist. Er kann das gesamte Anwesen an einen Bauträger verkaufen, ohne es dem Friseur anbieten zu müssen. Würde er jedoch nur das Lokal des Friseurs verkaufen, hätte dieser ein Vorrecht.
Für den Gewerbemieter: Sie können nicht verlangen, das gesamte Gebäude zu kaufen. Wenn der Eigentümer jedoch Ihr einzelnes Lokal (oder die entsprechende Wohnungseigentumseinheit) verkauft, haben Sie nach Erhalt des Angebots einen Monat Zeit, um Ihre Entscheidung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist verlieren Sie Ihr Recht. Wenn der Eigentümer verkauft, ohne Ihnen ein Angebot zu unterbreiten, können Sie die Aufhebung des Verkaufs oder Schadensersatz (finanzielle Entschädigung) verlangen.
Für den Erwerber: Sie können ein Gebäude mit einem Gewerbelokal kaufen, ohne befürchten zu müssen, dass der Mieter den Verkauf vereitelt. Überprüfen Sie dennoch, ob der Eigentümer das Verfahren ordnungsgemäß eingehalten hat, wenn der Verkauf nur das Lokal betraf. Ein vorsichtiger Erwerber wird vom Verkäufer eine Bescheinigung über die Einhaltung des Vorkaufsrechts verlangen.
