参考判决： cc • N° 17-17.240 • 2018-06-07 • 查看判决 →
想象一下场景：在德拉吉尼昂（Draguignan），您刚刚购买了一套漂亮的公寓，带有花园景观。您很高兴，直到有一天邻居告诉您他有权使用您的露台进行烧烤。您检查您的买卖合同：没有提及任何内容。然而，邻居拿出一份1972年的旧区分所有权规约。谁是对的？每年有数百名业主提出这个问题。法国最高法院2018年6月7日的判决（编号 17-17.240）给出了明确答案：当使用一个单元的权利附属于另一个单元（物权）时，该权利是永久性的。简而言之，它不会随着时间而消灭，即使单元更换了所有者。但这具体意味着什么？让我们深入了解此案。
事实：一个每天都在发生的故事
德拉吉尼昂的X先生购买了他的公寓，却不知道相邻单元（属于Y夫人）对其地窖享有特殊使用权。该权利载于区分所有权规约中，允许Y夫人使用地窖储存葡萄酒。当X先生想出售其单元时，潜在买家发现了这项地役权（物权）并撤回了购买意向。X先生愤怒之下起诉Y夫人，要求撤销该权利，理由是该权利已因未使用而失效。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）支持了他的主张，认为该权利已超过30年未使用，因此已消灭。但Y夫人提出了上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，裁定这项附属于区分所有单元的物权是永久性的：不能因未使用而消灭。法官们指出，该权利是受益单元的附属部分（不可分割的要素），并在出售时随单元转移。换言之，即使Y夫人从未使用过地窖，她的权利依然存在。
法院的推理——详细解读
最高法院依据《法国民法典》第544条（所有权）和第686条（地役权）。它指出，附属于区分所有单元、赋予对另一单元特殊使用权的物权本质上是永久性的。实际上，与简单的人权（人与人之间的合同）不同，物权是对物的权利，随物而转移。法院认为，未使用不能消灭该权利，因为它是不动产物权，而不是通行权或眺望权地役权（后者可能因30年未使用而消灭，依据《法国民法典》第706条）。鲜为人知的是，区别很微妙：如果权利附属于单元（物权），则是永久性的；如果附属于个人（人权），则可能是暂时的。在此案中，该权利是为Y夫人的单元的利益而设定，而非其个人姓名。因此，它在所有权变更后仍然存在。该判决确认了先前的判例（民事第三庭，2006年3月15日，编号 04-20.862），但澄清了区分所有权中物权的适用制度。但请注意：如果区分所有权规约规定了有限期限，则结果会有所不同。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租业主： 如果您的单元享有对另一单元的特殊使用权（露台、地窖、停车场），则该权利是永久性的。您可以将其转让给您的租户。例如：在邦多勒（Bandol），您出租一套公寓，并享有相邻单元私人海滩的通行权。即使相邻单元的所有者变更，该权利仍惠及您的租户。对于购买者： 在购买前，请检查区分所有权规约。如果一项物权限制您的单元，您必须承受，即使买卖合同未提及。在实践中，我曾遇到购买者在签署后才发现地役权，既无法撤销也无法获得降价。对于区分所有权人： 如果您认为某项物权不再使用，您不能仅凭时间流逝要求取消。这需要全体业主大会一致决定或修改区分所有权规约。数字方面：此类纠纷的诉讼费用可能在3,000至10,000欧元之间。最好预防。
避免此类纠纷的四项建议
- 购买前务必查阅区分所有权规约。 不要仅依赖买卖合同：区分所有权规约可能包含其他地方未提及的物权。请您的公证人核实主动和被动地役权。
- 将物权通知您的保险公司。 如果您的单元存在特殊使用权，请告知您的房屋保险公司。因行使该权利造成的损害（例如水渍损害）可能使您承担责任。
- 如果对权利存在存疑，请询问物业经理（syndic）。 物业经理应持有最新的区分所有权规约。您可以索要经核证的副本。如果物业经理拒绝，可向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
- 不要指望未使用能使物权消失。 正如最高法院所重申的，该权利是永久性的。消灭它的唯一方法是全体一致通过修改区分所有权规约，或法院因权利目的消失而宣告失效的判决。
深入研究：相关判例与演变
该判决遵循了一贯的路线：最高法院保护区分所有权中物权的稳定性。早在2006年（民事第三庭，2006年3月15日，编号 04-20.862），它就判定对公共部分的专有使用权是永久性物权。2012年，它明确该权利未经受益人同意不得取消（民事第三庭，2012年6月27日，编号 11-18.391）。因此趋势明确：一旦物权成立，几乎不可逆转。这意味着未来文件起草者必须极其谨慎：措辞不当的物权可能造成永久性负担。相反，对业主而言，这是一种保障：已取得的权利受到保护。如果您继承了一个受物权限制的单元，该如何应对？接受它，或与受益人协商经济补偿以使其放弃。但请注意：放弃必须以公证文书形式进行并在不动产登记处公告。
要点总结
常见问题：
- 特殊使用权能否因未使用而消灭？ 不能，如果是附属于单元的物权。它是永久性的。
- 我必须在买卖合同中提及该权利吗？ 是的，卖方必须告知买方所有地役权或物权。否则，买方可以要求降价或损害赔偿。
- 我能否通过业主大会决定取消物权？ 不能，因为这将改变区分所有权人的权利。需要全体一致决定。
- 质疑物权的期限是多少？ 永久性物权没有诉讼时效。您可以随时采取行动，但请注意：如果您允许受益人使用您的单元超过30年而未提出异议，您可能会因取得时效而丧失质疑权。
- 购买后发现物权怎么办？ 咨询专业律师。您可以因信息缺失向卖方提起担保诉讼，或与受益人协商赔偿。
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