Entscheidungsreferenz: Cour de cassation • N° 16-25.406 • 21. Dezember 2017 • Entscheidung einsehen →
Kann ein Eigentümer den Abriss eines Bauwerks verlangen, das auch nur geringfügig auf sein Grundstück übergreift? Der Kassationsgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 21. Dezember 2017 (Nr. 16-25.406) bejaht. Er entschied, dass ein Eigentümer berechtigt ist, den vollständigen Abriss eines auf sein Grundstück übergreifenden Bauwerks zu verlangen, ohne dass seine Klage als missbräuchlich oder schuldhaft angesehen werden kann. Mit anderen Worten: Selbst wenn die Grenzüberschreitung minimal ist und der Nachbar gutgläubig handelt, können Sie die vollständige Wiederherstellung Ihres Grundstücks verlangen.
Diese Entscheidung stärkt die Rechte der Eigentümer, wirft aber auch praktische Fragen auf: Wie kann man handeln, ohne sich mit dem Nachbarn zu zerstreiten? Welche Rechtsmittel gibt es? In diesem Artikel erkläre ich Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus der Rechtsprechung.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Ein Eigentümer errichtete ein Gebäude und Mauern auf seinem Grundstück. Ein Teil dieses Bauwerks ragte jedoch auf das Nachbargrundstück. Die Grenzüberschreitung war nicht enorm: Sie betrug zwischen 0 und 80 Zentimeter Breite auf einer Länge von 19,14 Metern. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks verklagte daraufhin seinen Nachbarn auf Abriss.
Vor dem Berufungsgericht berief sich der Bauherr auf seinen guten Glauben: Er habe nicht die Absicht gehabt, die Grenze zu überschreiten, die Überschreitung sei minimal und der Abriss würde ihn sehr viel kosten. Er berief sich sogar auf die Europäische Menschenrechtskonvention (Artikel 1 des Zusatzprotokolls Nr. 1), die das Eigentumsrecht schützt. Seiner Ansicht nach wäre der Abriss unverhältnismäßig.
Die geschädigten Eigentümer hingegen bestanden auf ihrem absoluten Eigentumsrecht: Ein einziger Zentimeter Grenzüberschreitung sei ein Zentimeter zu viel. Das Berufungsgericht gab ihnen recht und ordnete den Abriss an. Der Eigentümer des Gebäudes legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Seine Argumentation ist klar: Das Eigentumsrecht ist ein absolutes und dauerhaftes Recht. Sobald ein Bauwerk auf das Grundstück eines anderen übergreift, selbst um wenige Zentimeter, kann der geschädigte Eigentümer dessen Abriss verlangen. Und dies, ohne dass seine Klage als schuldhaft oder missbräuchlich qualifiziert werden kann.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ein Schaden durch ein Verschulden verursacht wird. Aber Achtung: Das Verschulden liegt hier nicht in der Klageerhebung, sondern darin, dass auf fremdem Grundstück gebaut wurde. Die Grenzüberschreitung selbst stellt ein Verschulden dar, unabhängig vom guten Glauben oder dem Ausmaß der Überschreitung.
Das Gericht wies auch das Argument aus der Europäischen Menschenrechtskonvention zurück. Es entschied, dass der Eigentümer des Gebäudes den Schutz seines Eigentumsrechts nicht geltend machen könne, um ein Bauwerk zu behalten, das das Recht seines Nachbarn verletze. Kurz gesagt: Der Schutz des Eigentumsrechts des Opfers hat Vorrang vor dem des Verursachers der Grenzüberschreitung.
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende: Sie fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein. Aber sie hat das Verdienst, an einen grundlegenden Grundsatz zu erinnern: Guter Glaube und die Geringfügigkeit der Grenzüberschreitung sind keine Ausreden.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer sind und eine Grenzüberschreitung erleiden, bestärkt Sie diese Entscheidung in Ihren Rechten. Sie können den vollständigen Abriss des Bauwerks verlangen, selbst wenn die Überschreitung minimal ist und der Nachbar gutgläubig handelt. Allerdings ist dieses Recht in der Praxis nicht absolut. Die Gerichte können den Abriss manchmal verweigern, wenn er einen offensichtlich unverhältnismäßigen Nachteil im Vergleich zum erwarteten Nutzen verursacht, aber das ist die Ausnahme. In der Regel wird der Abriss gewährt.
Wenn Sie Mieter sind, können Sie ebenfalls klagen, wenn die Grenzüberschreitung Ihnen einen Schaden verursacht (Nutzungsausfall, Minderung des Mietwerts). Aber Achtung: Das Recht auf Abriss steht dem Eigentümer zu. Sie müssen ihn informieren und gegebenenfalls verklagen, damit er handelt.
Für Käufer: Seien Sie vorsichtig. Lassen Sie vor dem Kauf einer Immobilie die genauen Grundstücksgrenzen von einem Vermessungsingenieur überprüfen. Eine nicht deklarierte Grenzüberschreitung kann zu einem rechtlichen Albtraum werden.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Lassen Sie vor jedem Bauvorhaben eine Grenzfeststellung durchführen: Die Grenzfeststellung (amtliche Abgrenzung der Grundstücke) durch einen Vermessungsingenieur ist der erste Schutz. Sie kostet zwischen 1.500 und 3.000 €, ist aber eine Investition, die viele Prozesse vermeidet.
- Holen Sie eine Bauvoranfrage ein: Bevor Sie ein Grundstück kaufen, beantragen Sie bei der Gemeinde eine Bauvoranfrage. Diese informiert Sie über die Bauregeln und eventuelle Dienstbarkeiten.
- Schließen Sie eine Duldungsvereinbarung: Wenn Sie in Grenznähe bauen müssen, bitten Sie Ihren Nachbarn um eine schriftliche Genehmigung. Selbst eine vorläufige Genehmigung schützt Sie im Streitfall.
- Handeln Sie schnell, wenn Sie eine Grenzüberschreitung feststellen: Je länger Sie warten, desto komplizierter wird die Situation. Ein Einschreiben mit Rückschein an Ihren Nachbarn kann ausreichen, um eine gütliche Einigung zu erzielen. Bleibt eine Antwort aus, wenden Sie sich an das Gericht.
Vertiefung: Verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung reiht sich in eine Linie der eigentumsschützenden Rechtsprechung ein. Bereits 2014 hatte der Kassationsgerichtshof (3. Zivilsenat, 30. September 2014, Nr. 13-21.382) entschieden, dass selbst eine Grenzüberschreitung von wenigen Zentimetern den Abriss rechtfertigt. Die Rechtsprechung ist also gefestigt. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn der Abriss zu einem unverhältnismäßigen Schaden führen würde, etwa wenn das Bauwerk ein Wohnhaus ist und der Abriss dessen Einsturz zur Folge hätte. In solchen Fällen können die Gerichte auf Schadensersatz statt Abriss erkennen. Aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
