Décision de référence : cc • N° 15-19.561 • 2016-11-10 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, dans un arrêt du 10 novembre 2016, a réaffirmé un principe fort : le droit de propriété est absolu, et tout empiétement, même minime, doit être supprimé. Les faits étaient simples : une toiture empiétait de 20 cm sur le terrain voisin. La cour d’appel de Caen avait refusé d’ordonner la démolition, jugeant la mesure disproportionnée. Mais la Haute juridiction a censuré cette décision, rappelant que l’article 545 du Code civil ne tolère aucune emprise sur le fonds d’autrui.
Dans cet arrêt, la plus haute juridiction judiciaire a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’ordonner la démolition d’un empiétement de 20 cm, au motif que cela serait disproportionné. La Cour de cassation a réaffirmé que l’article 545 du Code civil interdit toute emprise sur le fonds d’autrui, quelle que soit son ampleur. Une victoire pour le propriétaire, mais aussi un avertissement pour les constructeurs négligents.
Mais qu’est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire ou locataire ? Cet article décortique l’affaire, explique le raisonnement des juges et vous donne des conseils concrets pour éviter ou gérer un tel litige. Car un empiétement, même de quelques centimètres, peut vous coûter cher si vous le subissez… ou si vous le commettez.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L’affaire oppose les consorts [M], propriétaires d’une maison, aux consorts [V], leurs voisins. Lors de travaux de rénovation de la toiture du bâtiment des [V], il s’avère que le nouveau toit empiète sur la propriété des [M] d’environ 20 centimètres. Plus précisément, la toiture dépasse au niveau du mur mitoyen, empiétant sur l’air et le sol du fonds voisin.
Les [M] assignent les [V] en justice pour obtenir la démolition de la partie empiétante. En première instance, le tribunal leur donne raison et ordonne la démolition. Mais les [V] font appel. La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 26 mars 2015, infirme le jugement : elle retient que l’empiétement n’est que de 20 centimètres, qu’il n’a causé aucun désordre ni sinistre, et que sa rectification serait préjudiciable aux deux parties et disproportionnée. En clair, elle estime que le jeu n’en vaut pas la chandelle.
Les [M] ne se découragent pas et se pourvoient en cassation. Ils soutiennent que le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est en droit d’en exiger la démolition, sans avoir à prouver un préjudice. La Cour de cassation leur donne raison le 10 novembre 2016, cassant l’arrêt d’appel et renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Rouen.
Autrement dit, les juges du fond (la cour d’appel) avaient tenté d’introduire une notion de proportionnalité, mais la Cour de cassation a rappelé que le droit de propriété est absolu : tout empiétement, même minime, doit être supprimé sur simple demande du propriétaire lésé.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La décision de la Cour de cassation repose sur l’article 545 du Code civil, qui dispose : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. » En langage clair, personne ne peut vous obliger à laisser quelqu’un d’autre utiliser votre terrain, même un tout petit peu. La Cour en déduit que tout empiétement, aussi minime soit-il, constitue une violation du droit de propriété et autorise le propriétaire à exiger la démolition de la construction qui empiète, sans avoir à démontrer un préjudice (dommage concret).
Ce que peu de gens savent, c’est que les juges du fond avaient tenté d’appliquer un principe de proportionnalité, inspiré de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH). Ils estimaient que détruire une toiture pour 20 cm était excessif. Mais la Cour de cassation a fermement rejeté cette approche : le droit de propriété prime sur toute considération d’équilibre ou de bon voisinage.
Les arguments des [V] – absence de désordre, coût disproportionné – ont été balayés. La Cour a considéré qu’une fois l’empiétement constaté, le propriétaire a un droit absolu à la démolition. Ce n’est pas une simple option, c’est une obligation pour le juge d’ordonner la remise en état.
Attention toutefois : cette solution n’est pas nouvelle. La Cour de cassation applique une jurisprudence constante depuis l’arrêt « empiétement » de 1999 (Civ. 3e, 4 mai 1999, n° 97-14.966). Mais l’arrêt de 2016 a le mérite de rappeler que les juges du fond ne peuvent pas invoquer la proportionnalité pour écarter la demande. En clair, la Cour de cassation verrouille le système : pas de compromis possible.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications très pratiques, que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel de l’immobilier.
Si vous êtes propriétaire d’un bien empiété : Vous pouvez exiger la démolition de la partie empiétante, même si l’empiétement est infime (quelques centimètres) et sans dommage. Exemple concret : vous découvrez que la terrasse de votre voisin dépasse de 15 cm sur votre parcelle. Vous pouvez lui demander de la démolir, et s’il refuse, l’assigner en justice. Le juge devra ordonner la démolition, sans pouvoir invoquer le coût ou la faible importance. Attention toutefois : cette action en démolition est imprescriptible, en raison du caractère absolu du droit de propriété.
Si vous êtes propriétaire d’un bien qui empiète : Vous êtes en danger. Même si l’empiétement est « minime », vous pouvez être contraint de démolir à vos frais. Avant de construire ou de rénover, faites réaliser un bornage (délimitation précise des limites de propriété) par un géomètre-expert. Coût : environ 1 500 à 2 500 €, mais cela peut vous éviter une démolition de plusieurs milliers d’euros.
Si vous êtes locataire : Vous n’êtes pas directement concerné, mais vous devez signaler tout empiétement constaté à votre bailleur (propriétaire). C’est à lui d’agir. Si vous subissez un empiétement (par exemple, un toit voisin qui dépasse sur votre balcon), informez votre propriétaire par écrit.
Si vous êtes acquéreur : Avant d’acheter, vérifiez les limites de propriété et les éventuels empiétements. Un bornage amiable avec le voisin peut être inclus dans les conditions suspensives du compromis de vente. Si un empiétement existe, vous pouvez soit exiger sa régularisation avant la vente, soit renégocier le prix.
En résumé, cette jurisprudence est une arme puissante pour les propriétaires lésés, mais un risque sérieux pour ceux qui construisent sans précaution.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites réaliser un bornage avant toute construction ou rénovation. Un géomètre-expert délimite précisément les limites de propriété. Ce document fait foi en cas de litige. Coût : comptez entre 1 500 et 3 000 € selon la surface et la région.
- Incluez une clause de bornage dans votre compromis de vente. Si vous achetez, faites du bornage une condition suspensive (condition sans laquelle la vente ne se fait pas). Ainsi, si un empiétement est découvert, vous pouvez vous rétracter ou exiger la mise en conformité.
- Vérifiez les empiétements existants lors de l’achat. Un simple constat visuel ou un rapport de géomètre peut éviter des surprises. En cas de doute, insérez une clause de régularisation dans l’acte de vente.
- En cas de litige, privilégiez la médiation. Avant d’engager une procédure, tentez un accord amiable. Un constat d’huissier et une mise en demeure sont des préalables souvent efficaces.
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